NL | FR
T. Haverals (LIFE.be): ‘Ontwikkelaars dragen een belangrijke maatschappelijke verantwoordelijkheid’
Interview met Managing Partner Toon Haverals van LIFE.be
LIFE heeft een bijzonder actieve periode achter de rug, met commercieel succes voor verschillende projecten, het binnenhalen van vergunningen voor enkele nieuwe sleutelprojecten en de intrede van een sterke nieuwe financiële partner. De crisis lijkt de ontwikkelaar nauwelijks te deren.
‘Ons doel is om kwalitatieve en innovatieve projecten op de markt te brengen’, benadrukt Managing Partner Toon Haverals in een gesprek met onze redactie op een zonnig terras in Antwerpen. ‘Daardoor kunnen we de huidige crisis op een andere manier benaderen. Uiteraard moeten we ook erg creatief zijn in het zoeken naar optimalisaties samen met aannemers, maar we zijn structureel anders gaan nadenken over het type product dat we op de markt willen brengen en onze doelgroep.’
Toon Haverals, opgeleid als architect-burgerlijk ingenieur en MRE, is inmiddels ruim zeven jaar werkzaam bij LIFE na eerdere ervaring bij Extensa en Home Invest Belgium. Mede onder zijn impuls heeft het bedrijf zich geherpositioneerd van de traditionele residentiële stukverkoop naar nieuwe stedelijke projecten met een focus op collectieve en betaalbare woonvormen en studentenhuisvesting, aangevuld met een breed scala aan diensten en voorzieningen.
Anticyclische aanpak
Volgens Haverals heeft LIFE standgehouden tijdens de huidige turbulentie op de vastgoedmarkt dankzij een anticyclische aanpak en een neus voor kansen en grensverleggende projecten van oprichter Serge Hannecart en zijn Managing Partners in de verschillende landen. Hij verwijst onder meer naar de sterke expansie van LIFE in Nederland in de jaren voorafgaand aan de COVID-pandemie, een periode waarin de markt bij onze noorderburen in crisis verkeerde en LIFE strategische posities wist in te nemen. ‘Wanneer we kansen zien, proberen we die te benutten’, legt Haverals uit. ‘Recent stapte de familie Cigrang in LIFE en dat geeft aan dat er vertrouwen is in onze track record en de geloofwaardigheid die we hebben opgebouwd.’
‘Ontwikkelaar is een droomjob, maar wel een met veel verantwoordelijkheid’, vervolgt Haverals. ‘We creëren de maatschappij van morgen. We moeten de maatschappelijke impact voorop stellen en niet alleen ons eigen belang. Dankzij een nieuwe generatie projectontwikkelaars die een andere aanpak hanteren boeken we veel vooruitgang. Het gaat niet alleen om stenen stapelen, maar om nadenken over hoe we betere woningen aan betaalbare prijzen kunnen realiseren.’
Residentieel vastgoed als kernactiviteit
Samen met Rob Vaes geeft Toon Haverals leiding aan de Belgische activiteiten van LIFE, die onder de koepel van LIFE NV vallen, samen met de activiteiten in Italië, Nederland en Spanje. Serge Hannecart is bestuursvoorzitter en wordt bijgestaan door Sigrid Hermans als CEO op groepsniveau.
Naast haar eigen activiteiten op de woonmarkt, participeert LIFE ook samen met Gijbels Groep en oprichters Frederik Baert en Gunther Biddelo in Futurn, gespecialiseerd in de herontwikkeling van oude bedrijfspanden. LIFE blaast met haar deelname aan Maison Osaïn oude, karaktervolle woningen nieuw leven in. Daarnaast is LIFE ook mede-oprichter van het coworkingconcept Fosbury & Sons.
Naast de kapitaalverhoging van 61,5 MEUR door de intrede van de Antwerps-Luxemburgse familie Cigrang, heeft LIFE recent verschillende projecten verkocht. De John Martin-brouwerij aan Park Spoor Noord in Antwerpen, een gemengd residentieel project van ruim 9.000 m2 dat in joint venture met BPI Real Estate wordt gerealiseerd, werd verkocht aan ION Residential Platform (IRP). De kantoorruimte van het Montevideo Pakhuis op het Antwerpse Eilandje werd verkocht aan ‘We Are One World’, de vennootschap achter de organisator van dance-evenementen Tomorrowland. Een gebouw aan het Stuivenbergplein in Antwerpen-Noord werd overgedragen aan het centrum voor volwassenenonderwijs LIGO.
De kantoorprojecten voor Tomorrowland en LIGO vormen een leuke afwisseling voor LIFE. Residentieel vastgoed blijft de strategische kernactiviteit, maar als er kantoorachtige en andere soorten gebouwen op de markt komen met uniek potentieel, dan blijven die niet links liggen.
Lancering van nieuwe projecten
Daarnaast zijn verschillende nieuwe projecten gelanceerd. Zo bundelen B&R Bouwgroep en LIFE hun krachten voor de herontwikkeling van de iconische art deco brouwerijsite Atlas in Anderlecht. Het programma omvat een residentieel project met coliving, sociale studentenhuisvesting en gemeenschapsfuncties.
In Antwerpen is het Zwartzusterklooster aan de portefeuille toegevoegd, een beschermd monument dat met respect voor het historische karakter van de site wordt omgevormd tot een gevarieerd aanbod aan coliving en ateliers voor verhuur aan kunstenaars. Nog in Antwerpen werd van de familie Van Noten het gebouw, dat decennialang bekend stond als de modezaak ‘t Meuleken, overgenomen. Deze gebouwencluster in het hart van de mode krijgt nieuw leven als een coliving en gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder een wellness en fitness.
Verder werd de scholensite van de Zusters Franciscanessen in het centrum van Herentals aangekocht voor een project met coliving, koop- en huurappartementen. In Brussel is in joint venture met Hoome het project Depot aan het kanaal in aanbouw. Recent werd ook de vergunning verkregen voor de herontwikkeling van de kantoorsites van de farmaceutische bedrijven Therabel Pharma en AstraZeneca. Hiervoor worden de krachten gebundeld met Cores Development en Miix.
Deze zomer werden ook de nieuwe studentencampussen Drie Eiken (226 units) en Felix (203 units) in Antwerpen opgeleverd, die in joint venture werden gerealiseerd met Xior en inmiddels door de GVV in portefeuille zijn genomen.
Focus op investeringsproducten
In het residentiële segment ligt de nadruk op investeringsvastgoed, zoals de studentenhuisvestingsprojecten voor Xior. ‘We weten heel goed naar welk soort producten investeerders op zoek zijn’, verduidelijkt Haverals. ‘Maar we willen ook profiteren van de huidige marktomstandigheden om ons te positioneren als een investerende ontwikkelaar. De markt is minder gunstig voor het individueel uitponden van woonprojecten. Met de steun van de nieuwe aandeelhouder hebben we nu tevens de mogelijkheid om bepaalde projecten ook zelf langer in portefeuille te houden. Financieel staan we sterker dan ooit. Op termijn zal er echter altijd een exit komen, maar we kunnen het juiste moment afwachten.’
De keuze om projecten bij te houden is ook mede het gevolg van de focus op coliving waarvan LIFE de exploitatie zelf zal organiseren. ‘Bij colivingmodellen is je werk niet klaar bij oplevering’, vervolgt Haverals. ‘Je moet zorgen voor de juiste sfeer, de juiste mensen aantrekken en ter plaatse aanwezig zijn. Dit hebben we geleerd met ons colivingproject in Luik, waar we drie jaar beheerder waren.’
Aandacht voor betaalbaar wonen
Toon Haverals benadrukt dat LIFE altijd projecten bouwt waar het volledig achter staat en dat er geen besparingen worden doorgevoerd om de winst te maximaliseren. De focus op investeringsvastgoed doet niets af aan deze aanpak want ook huurders hebben recht op kwalitatieve woningen.
‘Ik geloof sterk in de huurmarkt, vooral omdat ik me zorgen maak over betaalbaar wonen. Daarom heb ik me hard ingezet voor het terugdraaien van de 6% btw-regel. Ik was geschokt door wat er gebeurde. Het afschaffen van de tijdelijke maatregel is één ding, maar een maatregel die al 17 jaar van kracht is van de ene op de andere dag afschaffen, voelde erg onrechtvaardig. Zeker in een tijd waarin huren zo belangrijk wordt. Daarom heb ik besloten om een aantal investeerders in residentieel vastgoed te verzamelen en we hebben een open brief gestuurd naar de bevoegde minister. Door ons te verenigen en met één stem te spreken, hebben we samen met BVS-UPSI wel degelijk impact gehad, want de plannen zijn van de baan. Het heeft bovendien ook voor meer samenhorigheid gezorgd. De lijnen tussen de verschillende residentiële investeerders zijn korter geworden. We hoeven niet altijd concurrenten te zijn. We gaan immers alle handen nodig hebben om voldoende woonprojecten te realiseren in de komende jaren en zo enigszins de prijzen onder controle te houden.’
Partnerships en maatschappelijke relevantie
De focus bij LIFE ligt momenteel volledig op de ontwikkeling van de lopende projecten. Voor niet minder dan 1.500 units zijn de vergunningen ontvangen, en dus is het alle hens aan dek. ‘We krijgen uiteraard net als onze collegae offertes van aannemers die niet altijd stroken met onze haalbaarheid, dus moeten we kritisch nadenken over optimalisaties die geen negatieve impact hebben op de intrinsieke kwaliteiten. Soms zijn kleine aanpassingen nodig om de projecten financieel haalbaar te houden. Maar we hebben een team van toppers die bewust voor LIFE kiezen en dezelfde kritische ingesteldheid delen en de wens om impact en kwaliteit te creëren. Samen brengen we heel wat beroepsfierheid en realiseren we projecten, waarbij we alle betrokken partijen meenemen in het proces. Een bedrijf dat niet in lijn is met een positieve impact op maatschappij en planeet, is voor LIFE niet levensvatbaar op lange termijn. Ons team is trots dat we iets kunnen teruggeven en we werken aan verschillende maatschappelijk relevante initiatieven.’
Zo werd voor de derde en laatste fase van de ontwikkeling van de Boomgaardbuurt op de brouwerijsite De Koninck aan de Mechelsesteenweg in Antwerpen, een groen binnengebied gecreëerd waar ook andere buurtbewoners gebruik van kunnen maken, door eenvoudigweg een deur in hun tuinmuur te maken. ‘Het moet soms echt niet complex zijn, inclusief applaus op de buurtvoorstelling’, aldus Haverals. Het project wordt in samenwerking met Triple Living gerealiseerd. Eerder werd in samenwerking met Oxfam en de Kringloopwinkel ook een tijdelijke boetiek met tweedehandskleding geopend in het pand aan de Kammenstraat. Vergelijkbare initiatieven staan op stapel.
‘Ik stel vast dat heel wat ontwikkelaars steen en been klagen over het verkrijgen van een vergunning’, waarmee Haverals de aanpak verduidelijkt. ‘Maar wat als je je vraag iets redelijker stelt en nadenkt over de belangen van anderen zodat iedereen iets krijgt? Zomaar drie verdiepingen toevoegen aan een project creëert uiteraard weerstand, en op een bepaald moment wordt het water zo diep dat overleg niet meer mogelijk is. Deze mentaliteit is volgens ons niet meer duurzaam en we pleiten voor iets meer samenwerking en begrip. Dat maakt het leven op de koop toe nog eens leuker ook!’