NL | FR
Stadsfocus Ottignies-LLN: synergie tussen stad en platteland
Louvain-la-Neuve vindt zijn oorsprong in de splitsing van de Katholieke Universiteit Leuven in 1968 in een Nederlandstalige en een Franstalige universiteit. Voor deze laatste werd een nieuwe locatie gekozen in de buurt van Ottignies in Waals-Brabant, een relatief dunbevolkte regio. Deze site bood voldoende ruimte voor expansie en was gunstig gelegen ten opzichte van Brussel.
Naar een volwaardige stad
Voor de oprichting van Louvain-la-Neuve trad de Université Catholique de Louvain (UCL) op als drijvende kracht met een ontwerp volgens een autovrije stadskern. Architecten en stadsplanners creëerden een compact en geïntegreerd stadscentrum rondom de universiteit, met aandacht voor ecologische duurzaamheid en sociale interactie. De eerste fases van ontwikkeling in de jaren 70 concentreerden zich op het huisvesten van studenten en universiteitspersoneel, wat resulteerde in de eerste studentenkamers en appartementen. Tegelijkertijd werd het centrum voorzien van winkels, culturele centra en horeca. In de decennia erna zou het woonpatrimonium diverser worden en werd er verder geïnvesteerd in wegen, scholen en ziekenhuizen.
Kort na de eeuwwisseling startte ontwikkelaar Wilhelm & Co met de bouw van het succesvolle regionale winkelcentrum L’Esplanade en de nieuwe straat Rue de Charlemagne, waar naast winkels ook heel wat nieuwe appartementen werden toegevoegd. Door de groei van de universiteit en de aantrekkingskracht als regionaal economisch centrum werd ook volop ingezet op de ontwikkeling van kantoren en ruimte voor bedrijven.
Omvangrijke studentenpopulatie
Het grondgebied kreeg in 1982 officieel de titel van stad en maakt vandaag deel uit van Ottignies-Louvain-la-Neuve, waartoe ook de deelgemeenten Céroux-Mousty en Limelette behoren. Samen beslaan ze iets meer dan 33 km2 en tellen ze ruim 31.500 inwoners. Tijdens de volkstelling in 1970, bij het begin van de eerste stadsontwikkelingen, woonden op het grondgebied amper 11.000 inwoners, of drie keer minder dan vandaag. De afgelopen tien jaar bedroeg de bevolkingsgroei evenwel minder dan 1%. In het volledige arrondissement groeide het inwonersaantal wel beduidend sneller (+5,5%).
Een belangrijke bevolkingsgroep in Louvain-la-Neuve zijn natuurlijk de studenten, die niet in de gemeente gedomicilieerd zijn. Momenteel zijn ze met bijna 25.000 en hun aantal groeit gestaag.
Groei van groep alleenstaanden
Ottignies-Louvain-la-Neuve is zelfs zonder rekening te houden met de studenten een van de dichtstbevolkte steden in het arrondissement Nijvel, het enige arrondissement in de provincie Waals-Brabant, dat er dus mee samenvalt. Qua inwonersaantal is het de derde grootste gemeente na Eigenbrakel en Waver. Voor het arrondissement, dat vandaag net geen 413.000 inwoners telt, wordt een beperkte, maar gestage bevolkingsgroei verwacht met 2% tussen nu en 2030 en met 4% tegen 2040. Een krimp is pas rond 2055 aan de orde. Een vijfde van de bevolking is alleenstaand en tegen 2040 wordt verwacht dat hun aantal met meer dan een vijfde zal toenemen.
Minder dan een vijfde van de bevolking van de stad bestaat uit 65-plussers en bijna twee derde bevindt zich in de actieve bevolkingsklasse tussen 18 en 64 jaar. Een groot deel daarvan bestaat uit hoogopgeleiden, wat een duidelijke invloed heeft op het jaarlijkse inkomensniveau. Dat ligt met ruim 22.000 EUR zo’n 15% hoger dan in de rest van Wallonië, maar 6% lager dan het doorsnee inkomen in de provincie Waals-Brabant.
Jong gebouwenpark
Vanaf de vroege jaren 70 tot nu kwamen er op het grondgebied bijna 9500 gebouwen bij. Dat heeft geleid tot een bestand dat vandaag 22.579 woningen omvat, een stijging van 42% ten opzichte van 1995, het jaar waarvoor de oudste gegevens van Statbel over het woonpatrimonium in ons land te raadplegen zijn. De afgelopen tien jaar kwamen er nog 6,5% woningen bij.
Meer dan 60% van de woningen zijn appartementen, die voornamelijk gelegen zijn in de stedelijke omgeving van Louvain-la-Neuve. Zij zijn verspreid over 634 meergezinswoningen, met gemiddeld 22 flats per gebouw. De andere deelgemeenten hebben een veel landelijker karakter, waar eengezinswoningen de hoofdmoot uitmaken.
Naast reguliere woningen telt Louvain-la-Neuve natuurlijk ook een belangrijk aanbod aan studentenkamers. De UCL zelf controleert een patrimonium met 5877 woningen en kamers. Een belangrijke particuliere investeerder in studentenhuisvesting is Eckelmans Immobilier, dat een portefeuille beheert met 1100 studentenkamers verspreid over acht gebouwen.
Duurste nieuwbouwmarkt
De economische en demografische groei van de regio heeft echter ook een weerslag op de woningprijzen in een regio die al bij de duurste van het land gerekend moet worden. Volgens Immoweb kost een appartement gemiddeld 4197 EUR/m2. Ze staan geafficheerd in een vork tussen 2923 en 6101 EUR/m2. Eengezinswoningen zijn beduidend goedkoper (2566 EUR/m2 gemiddeld). Het aanbod aan nieuwbouwflats op de zoekertjessite beperkt zich tot het grootschalige project Esprit Courbevoie van Thomas & Piron en Besix RED. Daar staat het resterende aanbod geprijsd tussen 3675 en 5760 EUR/m2. Volgens Immoweb stegen in de hele provincie Waals-Brabant de prijzen voor appartementen de afgelopen tien jaar met bijna een vierde.
Esprit Courbevoie
Het statistiekbureau Statbel noteerde vorig jaar de verkoop van 341 woningen op de secundaire markt, waarvan 200 appartementen, 8% meer dan het tienjaarlijkse gemiddelde. De mediaanprijs bedroeg 249.500 EUR, een stijging met 45% op tien jaar tijd. In vergelijking met de andere gemeenten in de provincie is Waterloo nog 40% duurder en Nijvel 16% goedkoper. In Waver liggen de prijzen op hetzelfde niveau.
Qua nieuwbouwprijzen verhouden de steden zich wel enigszins anders. Tijdens het eerste kwartaal van dit jaar gaf de nieuwbouwbarometer van Matexi en Realo een gemiddelde prijs van 432.000 EUR aan voor een flat van 95 m2 met twee slaapkamers of 4547 EUR/m2. Daardoor is Ottignies-LLN duurder dan zowel Waver (-31%), Nijvel (-24%) als Waterloo (-3,5%). Na Terhulpen en Rixensart is het zelfs de duurste regio van heel Wallonië.
[table caption=”Stadsfocus Ottignies-Louvain-la-Neuve” colalign=”left|center|center|center”]
,Ottignies-LLN,Wallonië
Units*,1608,12.835
Projecten*,7,414
Pijplijn*,1915,11.708
Vergunningen**,151,11.444
Inwoners,31.526,3.681.575
Nieuwbouwratio,4\,8,3\,1
Woningpatrimonium,22.579,1.766.263
Inkomen,22.089 EUR/jaar,19.192 EUR/jaar
Prijs flat Immoweb,4197 EUR/m2,2321 EUR/m2
Prijs flat Statbel (mediaan),249.900 EUR,180.000 EUR
* Inventaris projecten Square Monitor,,
** Gemiddeld aantal vergunde woningen/jaar sinds 2014,,
[/table]
Megaprojecten wachten op vergunning
Het grootste project dat de afgelopen jaren ontwikkeld werd, betreft Esprit Courbevoie van Thomas & Piron en Besix RED. Het megaproject telt in totaal bijna 500 woningen, waarvan het grootste deel inmiddels voltooid is. Het aanbod in de nieuwe duurzame wijk speelt in op de noden van studenten, jonge starters en gezinnen.
In de Square Monitor staan behalve de laatste fases van Esprit Courbevoie nog een handvol andere grote woonprojecten in verschillende stadia van ontwikkeling. De projecten worden allemaal uitgevoerd door grote nationale en regionale spelers.
In de stationsbuurt van Ottignies hebben AG Real Estate en BPI Real Estate een 800-tal woningen op het programma staan in het project Samaya, op het voormalige fabrieksterrein van Benelmat. De vergunning voor de eerste fase (67 units) laat echter op zich wachten en de ontwikkelaars zijn hun plannen aan het aanpassen. Thomas & Piron werkt aan een project met 130 flats aan de Avenue du Ciseau in LLN. Langs de Dijle heeft Matexi 85 appartementen in voorbereiding op Les Rives d’Ô, de eerste fase in de herontwikkeling van de site van Béton Lemaire nabij het centrum van Ottignies.
Het projectgebied van Samaya
Matexi beschikt op het terrein van 8,5 hectare overigens nog over een aanzienlijke pijplijn met in totaal 400 tot 600 woningen op het programma. Bovendien ligt momenteel het Schéma d’Orientation Locale (SOL) ter goedkeuring voor de nieuwe wijk Athena-Lauzelle. Het akkerland van maar liefst 30 hectare aan de noordzijde van de stad wordt ontwikkeld door Inesu-Immo, de vastgoedtak van de UCL. Het wordt de laatste grote nieuwe stadswijk met plaats voor 1400 gezinsvriendelijke woningen, buurtwinkels, kinderopvang en een school. De eerste gebouwen zouden klaar moeten zijn in 2028, maar het valt af te wachten wanneer de vergunningen vallen.
Impact op het vergunde volume
Dat de megaprojecten blijven steken in het vergunningsparcours is duidelijk te merken in de statistieken van Statbel. In 2023 werden amper 42 woningen vergund, en 26 daarvan waren appartementen. Dat aantal is het op een na laagste sinds 1996. Voor nieuwbouwflats waren 2010 (274 units), 2018 (367 units) en 2019 (294 units) de topjaren. Het tienjaarlijkse gemiddelde ligt op 150 vergunde flats per jaar. In januari van dit jaar werden wel al 51 appartementen vergund.
Ondanks de lagere activiteit ligt de nieuwbouwratio met 4,7 woningen per duizend inwoners per jaar wel beduidend hoger dan in Waals-Brabant (2) en bij uitbreiding het Waalse gewest (3,1). In de regio was de nieuwbouwmarkt groter in Eigenbrakel (114 units), Tubeke (109 units), Geldenaken (73 units), Nijvel (73 units), Mont-Saint-Guibert (54 units) en Court-Saint-Etienne (46 units).
Louvain-la-Neuve is dankzij de uitgekiende stadsplanning alvast een unicum in het stedenbouwkundige landschap in België. Het resultaat is een levendige stad in een economische groeipool, voorzien van alle nodige faciliteiten. De op stapel staande projecten vertegenwoordigen samen nog een potentieel voor ruim 3000 extra woningen en tonen aan dat er nog heel wat marge zit op de groei van de stad.
[table caption=”Woonmarkt Ottignies-LLN: de 10 grootste projecten” colalign=”left|center|center|center”]
Project,Ontwikkelaar,Units
Bouw/Ontwikkeling,,,
Samaya Sud,BPI Real Estate + AG Real Estate,833
Samaya Nord,BPI Real Estate + AG Real Estate,67
Les Rives d’Ô (Site Béton Lemaire),Matexi,85
Esprit Courbevoie II (lot 705B),Besix RED + Thomas & Piron,27
Esprit Courbevoie III (lots 710+711),Besix RED + Thomas & Piron,51
Ciseau,Thomas & Piron + INESU-IMMO,130
Pijplijn,,,
Site Béton Lemaire – next stages,Matexi,515
Athéna- Lauzelle,INESU-IMMO,1400
[/table]
[source]Bron: Square Monitor juni 2024[/source]
