NL | FR
Stadsfocus Luik: demografische onzekerheden spelen stadsplanners parten
Luik kent een lange en roemrijke geschiedenis die teruggaat tot de vroege middeleeuwen. De stad groeide uit tot een belangrijk cultureel en religieus centrum, wat bijdroeg aan een snelle economische groei. De ligging aan de Maas bevorderde handel en transport, terwijl de industriële revolutie in de 19e eeuw Luik veranderde in een centrum van zware industrie, met name staalproductie. De stad breidde zich snel uit en bereikte in de jaren 1950 een piek van ruim 250.000 inwoners.
Na de sluiting van de mijnen en de daaropvolgende industriële neergang verloor Luik een groot deel van zijn bevolking, wat leidde tot een stadsvlucht naar omliggende, groener gelegen gemeenten. De afgelopen dertig jaar kwamen er slechts ongeveer 4.000 inwoners bij, waardoor de stad nu minder dan 195.000 inwoners telt. Sinds 2003 was er echter opnieuw een lichte bevolkingsafname (-0,3%), mede door enkele jaren met een negatief geboortesaldo. Toekomstige voorspellingen blijven daarom onzeker, maar volgens het Federaal Planbureau wordt tegen 2035 opnieuw een lichte groei verwacht.
Over de hele provincie Luik was de groei wel positief (+2,5%), maar trager dan in het Waals Gewest (+3,2%). In de buurgemeenten Juprelle (+6,8%), Oupeye (+4,9%) en Herstal (+4,6%) was de groei aanzienlijk groter.
Minder welstellende regio
Vandaag blijven de gevolgen van de stadsvlucht zichtbaar door de verouderde en leegstaande woningen. Ondanks de beperkte bevolkingsgroei zijn er de afgelopen dertig jaar toch bijna 13.000 nieuwe woningen bijgekomen. Een groot deel van de bestaande woningvoorraad werd echter niet aangepakt, waardoor Luik vandaag kampt met een sterk verouderd aanbod. Veel woningen in de oude stadswijken dateren uit de 19de en vroege 20ste eeuw en voldoen vaak niet aan de moderne standaarden op het gebied van comfort en energieverbruik, wat in sommige buurten leidt tot aanzienlijke leegstand. Bovendien is het voor veel Luikenaars financieel moeilijk om hun eigen woning te renoveren.
Het gemiddelde inkomen ligt met 16.542 EUR per jaar immers ongeveer 14% lager dan in de rest van Wallonië. In de meer welgestelde buurgemeenten Chaudfontaine en Esneux ligt het inkomen zelfs ruim een derde hoger dan in Luik. Mede door een hoge werkloosheidsgraad, sociale ongelijkheid en problemen op het vlak van veiligheid geldt Luik als een van de minder welvarende stedelijke regio’s in Wallonië.
Huurprijsplafond
Bovendien is de gemiddelde prijs voor bestaande en nieuwbouwappartementen in tien jaar tijd met een derde gestegen, ofwel dubbel zo snel als het inkomen. Volgens Immoweb bedraagt de gemiddelde prijs 2.297 EUR/m2, vergelijkbaar met de rest van het gewest. Hierdoor is de druk op betaalbaar wonen sterk toegenomen. Momenteel staan er ongeveer 3.000 inwoners op de wachtlijst voor een sociale woning. De stad zet wel in op initiatieven zoals een huurprijsplafond voor het middensegment en subsidies voor energetische renovaties.
In Herstal en Seraing, twee naburige gemeenten met eveneens een zwaar industrieel verleden, liggen de prijzen voor appartementen 10 tot 15% lager.
Groot aanbod nieuwbouw
Voor nieuwbouwflats lopen de prijzen op zoekertjesplatforms op tot meer dan 3.500 EUR/m2, met de duurste wijken rond het station Guillemins, Parc d’Avroy, het centrum en Ilot Saint-Michel in het noorden. Er is een ruim aanbod in onder andere de projecten Asklépios (3.330 EUR/m2), Bavière (3.465 EUR/m2), Grand Leopold (3.400 EUR/m2), Liège View (3.517 EUR/m2), Paradis Express (3.274 EUR/m2), Privilegia (3.426 EUR/m2) en Rives Ardentes (3.326 EUR/m2).
De nieuwbouwbarometer van Matexi en Realo geeft voor het tweede kwartaal van 2024 een lagere prijs aan, rond 3.095 EUR/m2. Dit komt overeen met een gemiddelde van 293.983 EUR voor een standaard tweeslaapkamerappartement van 95 m2.
Voor bestaande appartementen spreekt statistiekbureau Statbel van een gelijkaardige tienjarige evolutie (+32%) van de mediaanprijs, die vorig jaar 158.000 EUR bedroeg. In het eerste kwartaal van 2024 werden slechts 118 flats verkocht, bijna de helft van het volume in dezelfde periode vorig jaar. De mediaanprijs daalde naar 155.000 EUR.
Volgens de vastgoedbarometer van de notarissen steeg de prijs van een appartement in vijf jaar tijd met 13%, tot gemiddeld iets meer dan 172.000 EUR.
[table caption=”Stadsfocus Luik” colalign=”left|center|center”]
,Luik,Wallonië
Units*,4.941,46.131
Projecten*,40,557
Vergunningen**,386,11.364
Inwoners,195.778,3.692.283
Nieuwbouwratio,1\,8,3\,1
Woningpatrimonium,111.690,1.781.943
Inkomen,16.542 EUR/jaar,19.192 EUR/jaar
Prijs flat Immoweb,2.297 EUR/m2,2.320 EUR/m2
Prijs flat Statbel (mediaan),155.000 EUR,175.000 EUR
[/table]
[source]* Inventaris projecten Square Monitor
** Gemiddeld aantal vergunde woningen/jaar sinds 2014[/source]
Hoog ontwikkelingspotentieel
De vele verlaten industriezones bieden kansen voor nieuwe woonprojecten met een hedendaags en kwalitatief aanbod. In de Square Monitor staan 40 verschillende projecten, waarvan ongeveer een derde wordt uitgevoerd door grote nationale ontwikkelaars en investeerders.
De 40 projecten vertegenwoordigen samen bijna 5.000 units die de komende jaren op de markt komen. Een tiental grootschalige ontwikkelingen telt meer dan 100 woningen. Het grootste project is Rives Ardentes in de wijk Coronmeuse, waar ruim 1.300 woningen zullen verrijzen op een voormalige industriesite langs de oevers van de Maas. Dit project is een samenwerking tussen CIT Blaton, PSR (groep Jan De Nul) en Willemen Real Estate.
Andere grote ontwikkelingen zijn onder meer gelegen in de wijk Droixhe, waar Ghelamco nieuw leven blaast in het plein Square Alfred-Micha. Matexi herontwikkelt het ziekenhuis Saint-Joseph. BPI Real Estate, Thomas & Piron en UrbaLiège werken aan de reconversie van de Bavière-hospitaalsite. In de wijk Vennes werkt Eaglestone samen met de groep Barvaux aan de reconversie van een Mercedes-garage. Lokale ontwikkelaars zoals Ardent Real Estate, Batico, Forward Real Estate, HJO Real Estate, Horizon Groupe, Moury Promotion en Promactif Groupe zijn eveneens actief, naast Vlaamse ontwikkelaars zoals CAAAP, Cores Development en Under The Roof.
Ook de nabijgelegen gemeenten Seraing en Herstal beschikken over grote zones voor gebiedsontwikkeling. Zij waren eveneens belangrijke industriële centra en dragen de erfenis van die tijd, zoals op de sites van ACEC en het Parc de Trasenster op de voormalige site van Cockerill. De ontwikkeling van die laatste is in handen van Cordeel, met specialist in studentenhuisvesting Xior als partner.
Zwak jaar voor nieuwbouw
Ondanks het grote ontwikkelingspotentieel daalde het aantal afgeleverde nieuwbouwvergunningen vorig jaar verder. Er werden slechts 277 woningen vergund, 28% minder dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Alleen in 2017 waren het er nog minder. Ongeveer 85% van de vergunningen betrof appartementen.
Met 730 vergunde woningen was 2019 een topjaar, toen grote projecten als Bavière, Paradis Express en Rives Ardentes werden gelanceerd. Tijdens de eerste vijf maanden van 2024 bleef de markt op een laag pitje, met 80 afgeleverde vergunningen.
Ter vergelijking: Herstal leverde vorig jaar 122 vergunningen af. Dat is weliswaar minder dan de helft van Luik, maar de buurgemeente heeft vijf keer minder inwoners. Bovendien zat de gemeente ruim boven het tienjarige gemiddelde.
Belangrijke studentenstad
Met 30.000 studenten en tal van onderzoekscentra is Luik een van de belangrijkste academische groeipolen van Wallonië, wat studentenhuisvesting tot een interessante beleggingsmarkt maakt. Xior zal op de site in Seraing 300 units in portefeuille nemen en kocht enkele jaren geleden ook al het ARC-project dat LIFE ontwikkelde op Val-Benoît. Het fonds Zabrixx I controleert een groot aanbod in het centrum, gerealiseerd door Zabra Real Estate. Op de Sart-Tilman-site werkt Quares Student Housing samen met Ethias en Moury aan een megaproject met meer dan 800 studentenkamers.
Door de lagere instapprijzen en potentiële huurgroei werd de woningmarkt rond Luik recent door specialisten aangemerkt als een interessante alternatieve investeringsmarkt voor multifamily. Vicinity Affordable Housing plaatste 43 flats van Matexi’s Paradis Express in haar fonds voor betaalbaar wonen. In Rocourt nam Cofinimmo de zorgsite Maison Neo over van Care-Ion.
Leefbaarheid vergroten
Hoewel Luik vandaag nog steeds een van de belangrijkste Waalse steden is, met een rijke culturele erfenis en een gevarieerde economie, wordt de stad geconfronteerd met forse uitdagingen op het gebied van woningaanbod, veiligheid en sociale ongelijkheid. Er wordt sterk ingezet op stadsuitbreiding en de bouw van kwalitatieve nieuwbouwwoningen, maar het renoveren van verouderde stadswijken blijft een cruciale taak om de leefbaarheid te verbeteren en het onveiligheidsgevoel dat in sommige wijken heerst aan te pakken. Een nauwere samenwerking met de privésector kan hierbij uitkomst bieden.
[table caption=”Woonmarkt Luik: de grootste projecten” colalign=”left|left|center|left”]
Project,Ontwikkelaar,Units,Type
Rives Ardentes,Neolegia,1.325,Apartments
Ukot Liège,Moury + Ethias + Quares,816,Student housing
Square Micha,Ghelamco,284,Apartments
Barvaux (ex-Mercedes),Eaglestone + Barvaux,250,Apartments
Les Jardins du Terril,Matexi,235,Apartments
îlot Saint Joseph,Matexi,196,Apartments
Bois de Breux,HJO Real Estate,166,Apartments
ICADI,CAAAP + Uhoda,117,Apartments
Place des Maronniers,T.Palm,116,Apartments
Domaine du Fort,Immobel,95,Houses
Lift-ô-Loft,Promactif Groupe,93,Apartments
Privilegia,Dare2Build,90,Apartments
[/table]
[source]Bron: Square Monitor september 2024[/source]
