NL | FR
Stadsfocus Leuven: populaire studentenstad zoekt betaalbaar woonaanbod
De hoofdstad van de provincie Vlaams-Brabant kent een rijke geschiedenis die teruggaat tot de vroege middeleeuwen. Het grondgebied van 5750 hectare omvat het stadscentrum en de deelgemeenten Kessel-Lo, Heverlee, Wijgmaal en Wilsele. Daarmee is Leuven, na Oostende en Turnhout, in oppervlakte de derde kleinste centrumstad van Vlaanderen.
Leuven is vooral bekend om de brouwerij van AB Inbev, zijn kenniseconomie en natuurlijk de KU Leuven, een van de oudste en meest prestigieuze universiteiten van Europa. Het studentenleven speelt zich voor een groot deel af in de cafés op de Oude Markt, ook wel bekend als ‘de langste toog ter wereld’.
Buitenlandse instroom
Haar populariteit maakt dat Leuven al decennialang de grootste bevolkingsgroei kent van alle centrumsteden. Heel wat studenten blijven na hun studies ‘plakken’ en hoger opgeleiden stromen van overal ter wereld toe voor vacatures aan de KUL en de vele spin-offs, met Imec als meest bekende.
De afgelopen tien jaar kwamen er 6% meer inwoners bij. In 2017 werd de historische kaap van 100.000 inwoners gehaald en sindsdien kwamen er nog ruim 4000 inwoners bij. Bijna de helft van de huishoudens betreft alleenstaanden, wat beduidend meer is dan het Vlaams gemiddelde van een derde. Een groot deel van de instromers komt uit het buitenland, en vandaag zijn er zo’n 166 verschillende nationaliteiten woonachtig in Leuven. Chinezen zijn het sterkst vertegenwoordigd, gevolgd door Nederlanders en Indiërs.
De bevolking bestaat voor tweederde uit de actieve beroepsklasse (18 tot 64 jaar). Minder dan 17% zijn 65-plussers, in vergelijking met 21% in heel Vlaanderen. De gemiddelde leeftijd bedraagt 39,5 jaar, wat zo’n drie jaar jonger is dan de doorsnee Vlaming en het loon van de Leuvenaar ligt gemiddeld 6% hoger.
Grote studentenpopulatie
Als tweede grootste studentenstad van het land kent Leuven een significant aantal ‘tijdelijke’ bewoners. Afgelopen academiejaar waren er bijna 66.000 studenten ingeschreven aan de KUL en de hogescholen, waarvan ruim een vijfde uit het buitenland. Ongeveer 80% van de studenten zit op kot, het hoogste aandeel van alle studentensteden.
De meerderheid van hen huurt kamers bij privébeleggers en de KUL zelf controleert ongeveer 20% van alle studentenkoten. De rest zit bij institutionele investeerders en professioneel georganiseerde groepen. De beursgenoteerde investeerder Xior beschikt over een portefeuille met ruim 950 kamers. Ook Globiss (Pieter Myny), Studentcomfort (groep Javedani), Student Home Leuven (groep Matthijs) en Syus zijn belangrijke spelers op de markt.
[table caption=”Stadsfocus Leuven” colalign=”left|center|center|center”]
,Leuven,Vlaanderen
Units*,1916,115.235
Projecten*,24,2007
Vergunningen**,510,36.716
Inwoners,104.009,6.774.807
Nieuwbouwratio,4\,9,5\,4
Woningpatrimonium,64.736,3.316.778
Inkomen,23.190 EUR/jaar,21.776 EUR/jaar
Prijs flat Immoweb,3995 EUR/m2,3072 EUR/m2
Prijs flat Statbel (mediaan),270.000 EUR,245.000 EUR
* Inventaris projecten Square Monitor,,
** Gemiddeld aantal vergunde woningen/jaar sinds 2014,,
[/table]
Duurste centrumstad…
De populariteit van Leuven heeft echter als keerzijde dat de stad stilaan onbetaalbaar wordt voor veel van haar inwoners.
Volgens de prijsmeter van Immoweb bedraagt de gecombineerde gemiddelde prijs voor zowel bestaande als nieuwbouwflats 3995 EUR/m2, een stijging met maar liefst 37% op tien jaar tijd. Op de zoekertjessite staat het huidige aanbod op de grootschalige Hertogensite in het centrum geafficheerd tussen 4.591 en 4.966 EUR/m2. In Burenberg, op een boogscheut daarvandaan, staan de duurste luxe villa-appartementen geprijsd aan 5.491 EUR/m2. In de deelgemeenten liggen de prijzen echter beduidend lager. In Remy, een kleiner project in Wilsele, gaat het aanbod van 3.659 tot 3.925 EUR/m2. Een project in Heverlee heeft appartementen te koop staan aan gemiddeld zo’n 3.800 EUR/m2.
De nieuwbouwbarometer van Matexi en Realo geeft een gemiddelde prijs aan van 463.848 EUR voor een standaardflat van 95 m2 met twee slaapkamers, ofwel 4.883 EUR/m2.
Op de secundaire markt wisselden volgens Statbel vorig jaar 777 eengezinswoningen (-15%) en 905 appartementen (-9%) van eigenaar. Die aanhoudende daling in transacties vertaalde zich in Leuven vooralsnog niet in dalende prijzen. De mediaanprijs voor een appartement steeg nog met 4% tot 270.000 EUR. Eengezinswoningen werden 1,5% duurder (431.500 EUR).
Tijdens het eerste kwartaal van 2024 nam de verkoop van appartementen echter verder af. Er werd maar liefst een derde minder units verkocht, maar ook nu bleven de prijzen stijgen (+5%) zodat de mediaanprijs nu 290.000 EUR bedraagt. Daarmee is Leuven de duurste centrumstad van Vlaanderen.
… ook om te huren
Bovendien is Leuven sinds dit jaar ook de duurste huurmarkt voor appartementen. Het CIB meldde in zijn recentste barometer een prijsgroei (+15%) die nergens sterker was. Een flat huren kost nu gemiddeld meer dan 1.000 EUR per maand. Bovendien is volgens een recente studie in opdracht van de stad het aantal kandidaten op de sociale huurmarkt in tien jaar tijd verdrievoudigd, met momenteel 6500 mensen op de wachtlijst. Deze cijfers illustreren de druk op de woningmarkt en de groeiende kloof tussen de vraag naar en het aanbod aan betaalbare woningen. Nog volgens het CIB is Leuven voor studenten de derde duurste regio, na Elsene en Hasselt. De prijs van een kamer steeg gemiddeld met 9% tot 514 EUR/maand.
Een belangrijke aanbieder van betaalbare woningen is het autonome gemeentebedrijf AGSL, dat vanuit het stadspatrimonium ook nieuwe ontwikkelingen voor betaalbare en sociale huisvesting initieert in samenwerking met de privésector. Vorig jaar werd AGSL eigenaar van 25 appartementen in het project Vivid van AG Real Estate aan de Vaartkom.
Dat Leuven ook een interessante markt vormt voor beleggers in multifamily, bewijst het akkoord tussen Ace Invest (Myny) en Home Invest Belgium voor de overname van City Gardens (138 appartement). De holding verwierf ook 20 studio’s boven de winkel van Fnac aan de Bondgenotenlaan. KBC Verzekeringen kocht vorig jaar 54 huurappartementen in het gebouw Nightingale van Resiterra.
Erfgoed en nieuwbouw
Leuven telde vorig jaar 64.736 woningen, of een stijging met 12% in tien jaar tijd. Ruim de helft van alle woningen betreft appartementen en hun aantal steeg met 29%. Het aantal moderne flatgebouwen opgericht na 2002 blijft echter beperkt met een aandeel van amper 12%. Een belangrijk deel van de groei kwam voort uit de ontwikkeling van bijna 2000 woningen in de afgelopen vijftien jaar, op de voormalige sites van AB Inbev. De laatste fases die ontwikkeld worden door AGRE (Vivid en Lucid) lopen op hun einde en intussen ging ook de nieuwe omgevingsaanleg langs de Dijle van start.
Het arrondissement Leuven omvat onder meer Aarschot, Tienen en Diest en deze steden bieden een betaalbaar alternatief. De prijzen voor een flat liggen er volgens Immoweb gemiddeld 30% (Aarschot) tot 40% (Tienen) lager dan in Leuven. De sterke bevolkingsgroei van de afgelopen tien jaar zorgde er bovendien voor dat de bouw van nieuwe appartementen daar explodeerde, met Aarschot (+45%) op kop.
Toonaangevende lokale ontwikkelaars
In de Square Monitor staan momenteel 24 actieve projecten met samen meer dan 1900 woningen, of gemiddeld 79 units per project. De lokale ontwikkelaar Resiterra is verantwoordelijk voor de Hertogensite, de grootschalige vernieuwing van de ziekenhuissite tussen de Kapucijnenvoer en de Brusselsestraat. Er komen in totaal zo’n 450 woningen. In de herontwikkeling van de Minckelersparking voorziet de Leuvense groep Under The Roof een gemengde invulling met bijna 200 woningen. Ook Dyls, nog een ontwikkelaar met Leuvense roots, heeft nog verschillende projecten lopen. Een andere belangrijke lokale speler is Ertzberg, dat momenteel met DCA werkt aan de voltooiing van The View (160 units) en dat ook plannen heeft inzake de herontwikkeling van de oude graansilo’s van AB Inbev. Ertzberg was destijds ook een pionier in de ontwikkeling van de Vaartkom met onder meer de iconische ‘Balk van Beel’.
Daarnaast zijn verschillende nationale groepen aan de slag in Leuven. Aan de Vaartkom leverde AGRE recent de nieuwe woontoren Lucid op en Virix nadert de voltooiing van de laatste woningen van zijn grootschalige ontwikkeling langs het nieuwe Sluispark. Langs het kanaal richting Mechelen maakt Revive zich op voor de reconversie van de site van Marie-Thumas. ION startte vorig jaar met Burenberg en heeft nog twee studentenprojecten op het programma staan. De ontwikkelaar uit Waregem is trouwens niet aan zijn proefstuk toe en mag Leuven gerust zijn tweede thuismarkt noemen. Eerder traden ook partijen als Immobel, Matexi en Ghelamco actief op in Leuven, evenals Promobuild uit Aarschot, dat verschillende ontwikkelingen op zijn palmares heeft staan.
Burenberg van ION
Belangrijk aandeel studentenkamers
De ontwikkelaars pikken de nood aan meer kwalitatieve studentenvoorzieningen op: 930 units of bijna de helft van het totale aantal units in de Square Monitor betreft studentenkamers, verspreid over 15 (deel)projecten. Langs de Bondgenotenlaan werkt Dyls aan het grootste project (You, 142 kamers), maar de ontwikkelaar plant ook twee kleinere projecten aan het Herbert Hooverplein en het Hogeschoolplein. Under The Roof werkt aan een complex voor studenten aan de stadsring en de reconversie van het Montfortanenklooster en wasserij De Lelie.
De stad raakt volgebouwd
In 2023 ontvingen exact 300 nieuwbouwflats een vergunning. Het topjaar was 2014 (600 units), rond de tijd dat de ontwikkelingen aan de Vaartkom op dreef waren. Inclusief eengezinswoningen raakten vorig jaar 382 units vergund, een kwart meer dan in 2022. In vergelijking met de afgelopen tien jaar (510 units) gaat het echter om een kwart minder.
Het huidige tempo lijkt onvoldoende om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Ondanks de grootschalige projecten die zich momenteel voltrekken, kijkt Leuven immers aan tegen een structureel tekort van 8000 woningen tegen 2040. Er komt voorlopig ook geen soelaas, want tijdens de eerste drie maanden van het jaar werden nog eens 28% minder vergunningen uitgereikt. Met 4,9 vergunde units per duizend inwoners ligt de nieuwbouwratio ook lager dan in de rest van Vlaanderen (5,4).
Antwoord op woningtekort
De stad blijft evenwel niet bij de pakken zitten. In Wijgmaal liggen ambitieuze plannen op tafel voor de vernieuwing en uitbreiding van de woonkern. Het RUP is in opmaak en moet van de deelgemeente een 10-minutenstad maken met een aanzienlijk extra aanbod aan woningen, ondersteund door bijkomende buurtwinkels, scholen, kinderopvang en een nieuwe sportinfrastructuur. Andere grote projectgebieden beslaan de voormalige OCMW-site in het centrum en de centrale werkplaatsen van de NMBS in Kessel-Lo. Deze site onderging al een gedeeltelijke ontwikkeling, maar vormt met de tijdelijke invulling van Hal 5 een belangrijke trekpleister voor ontspanning, cultuur, lokale handel en horeca.
Bijkomende nieuwe ruimte voor ontwikkeling is echter schaars, dus moet er grondig nagedacht worden over mogelijke oplossingen. Een belangrijke uitdaging vormt de rotatie van oudere bewoners in ruime woningen, vooral in de deelgemeenten Heverlee en Kessel-Lo. Zij blijven er vaak te lang wonen, wat niet alleen ruimtelijk inefficiënt is, maar ook bijdraagt aan de vereenzaming. Daarnaast zouden de onderzoeksbedrijven en de KU Leuven kunnen voorzien in de eigen huisvesting voor hun tijdelijke medewerkers.
Verdichten, in de hoogte bouwen, en het aansnijden van nieuwe gronden zijn alvast enkele van de pistes die onderzocht worden, om de druk op de woningmarkt te verlichten. Deze thema’s liggen echter vaak gevoelig bij de bevolking, maar vormen in Leuven onmiskenbaar de weg naar een voldoende en betaalbaar woningaanbod.
[table caption=”Woonmarkt Leuven: de grootste projecten” colalign=”left|center|center|center”]
Bouw/Ontwikkeling,Ontwikkelaar,units,type
Silo54,DCA + Ertzberg,258,Apartments
Nieuw Leuven,Under The Roof,191,Ap/Houses
Burenberg,ION,168,Ap/Houses/Ass. living
You,Dyls,142,Student housing
Hertogensite (Maisin),Resiterra,80,Apartments
Bottelarij II,Virix,79,Student housing
’t Waskot,Under The Roof,75,Student housing
Nieuw Kwartier,Nova Invest,75,Student housing
Hollestraat,ION,70,Student housing
Burenberg,ION,67,Student housing
Montfortanenklooster,Under The Roof,65,Student housing
Brusselsestraat,ION,59,Student housing
Tervuursevest,Under The Roof,55,Student housing
Marie Thumas,Revive,53,Apartments
Hooverplein,Dyls,50,Student housing
Kapucijnenvoer,Unica-M,50,Student housing
Project S,Vismed,46,Student housing
Hertogensite (Hertog II),Resiterra,44,Apartments
Bottelarij II,Virix,39,Ap/Houses
Hertogensite (winkel-wonen),Resiterra,34,Apartments
Sint-Jacob,Domus Filia,34,Student housing
Diestsesteenweg,Dyls,31,Apartments
Burenberg – We House,ION,29,Coliving
Jodoigne,Kwalis,24,Student housing
Genadeweg,Matexi,22,Houses
Tiensestraat,Kwalis,21,Student housing
Halve,Yobo Real Estate,21,Apartments
Zuidzicht,Virix,19,Apartments
Hogeschool,Dyls,15,Student housing
[/table]
[source]Bron: Square Monitor juli 2024[/source]
