NL | FR
Square Monitor 2023: inzicht in de vertragende nieuwbouwmarkt
In aanbouw: 20.000 units
In ontwikkeling: 86.000 units
Pijplijn: 37.500 units
Het afgelopen jaar voegde onze redactie meer dan 27.000 units toe aan de Square Monitor, de online database met residentiële nieuwbouwprojecten die drie jaar geleden door Expertise gelanceerd werd. Daarmee staan er een tiende minder nieuwe projecten geregistreerd dan in 2022. De projecten worden geïnventariseerd op basis van hun status in het ontwikkelingstraject, met een onderscheid tussen projecten in aanbouw, ontwikkeling (vergunning aangevraagd of in voorbereiding) en minder concrete projecten in de pijplijn.
Onze redactie legt de focus op grotere projecten van minstens een 20-tal units. Kleinere initiatieven komen niet in de inventaris, tenzij ze worden meegedeeld door de ontwikkelaars die meewerken aan de Square Monitor. Alle projecten staan consulteerbaar op onze website voor de lezers van Square Info.
Voor de jaarlijkse update van de Square Monitor hield onze redactie in december 2023 opnieuw een enquête onder de ontwikkelaars. Een belangrijke groep promotoren heeft opnieuw hun gewaardeerde medewerking verleend door inzicht te geven in de omvang en voortgang van hun projectportefeuille. Hierdoor kon een aanzienlijk deel van de projecten direct geverifieerd worden bij de betrokkenen. De gegevens in de database zijn verder verzameld door dagelijkse monitoring van publiek beschikbare informatie en gegevens uit de markt.
Square Monitor 2023
Appartementen: 80,3%
Eengezinswoningen: 10,3%
Studentenkamers: 7,3%
Serviceflats: 1,5%
Cohousing: 0,6%
© Expertise 2024
Ruim 143.000 woningen in ontwikkeling
Ondanks de vertraging op de nieuwbouwmarkt groeide de omvang van de Square Monitor op een jaar tijd wel met bijna een tiende. Einde 2023 omvatte de database 1732 individuele projecten, deelprojecten of bouwfases. Dit staal vertegenwoordigt 143.717 appartementen, eengezinswoningen, serviceflats, studentenkamers en cohousingunits die in aanbouw zijn of de volgende jaren gerealiseerd zullen worden. Een project telt gemiddeld 83 units. De appartementenmarkt maakt met 80% de hoofdmoot uit van de database. Eengezinswoningen zijn goed voor een tiende.
Bouwstarts vertragen
De database bevat iets meer dan 1700 concrete projecten waarvoor het vergunningstraject opgestart werd, waarvoor concrete plannen werden uitgewerkt of die in aanbouw zijn. Zij vertegenwoordigen samen zo’n 106.000 units waarvan 79% appartementen.
Er zijn momenteel 328 projecten effectief in aanbouw voor samen 20.000 units. Dat volume ligt een kwart lager dan een jaar geleden, wat bevestigt dat een aantal promotoren in 2023 op de rem zijn gaan staan in afwachting van een gunstiger financieel klimaat en het aantrekken van de particuliere koopmarkt. De vertraging aan koperzijde voor eigen bewoning, zorgde er ook voor dat een aantal promotoren vorig jaar overgingen tot blokverkoop eindinvesteerders, al dan niet in de vorm van een forward funding om de bouw te financieren. Onder meer Eaglestone, Nextensa, Thomas & Piron en Matexi verkochten de afgelopen weken in blok.
Vermits de bouwstart werd uitgesteld voor een groot aantal projecten, is het logisch dat het volume aan projecten in ontwikkeling toenam. Er zijn nu meer dan 1400 projecten in de fase van ontwikkeling voor in totaal 86.000 woningen. Dat betekent een stijging met 25% op een jaar tijd. De pijplijn omvat bijna 37.500 units, of iets meer dan een kwart van het totaal.
Productie van 12.000 nieuwe units per jaar
De afgelopen drie jaar werden er volgens de Square Monitor gemiddeld ongeveer 12.000 woningen per jaar voltooid. De promotoren beschikken echter over voldoende potentieel om het productieritme te verhogen: de timing van de projecten in de database geeft immers zicht op een potentieel ritme van ongeveer 16.000 units per jaar. Dat volume hangt uiteraard af van het succes in het vergunningsparcours, dat op de Belgische vastgoedmarkt weleens de neiging heeft om een stuk langer te duren dan verwacht.
Volgens de gegevens van Statbel werden er de afgelopen tien jaar gemiddeld ongeveer 53.000 nieuwe woningen vergund. Dit aantal omvat echter ook sociale huisvestingsprojecten en andere niet-commerciële woningbouw. Gemiddeld raakten er ongeveer 23.000 eengezinswoningen vergund, waarvan een groot deel op initiatief van particuliere bouwers. Al deze projecten worden niet in rekening gebracht voor de Square Monitor omdat onze redactie focust op grote commerciële projecten.
[table caption=”Square Monitor: De 10 grootste nieuwbouwmarkten” colalign=”left|center|center”]
Stad,Units,Projecten
Antwerpen,6458,77
Gent,5244,70
Brussel-stad,5108,47
Schaarbeek,5045,19
Anderlecht,4966,41
Luik,4068,30
Hasselt,3291,24
Bergen,2804,26
Elsene,2659,22
Mechelen,2556,36
[/table]
[source]Bron: Square Monitor 2024[/source]
Grote drie controleren samen 14%
Het universum van de Belgische residentiële nieuwbouwmarkt vormt het speelveld van een omvangrijke groep van grote professionele spelers, kleinere ontwikkelaars en ondernemers die zich occasioneel aan projectontwikkeling wagen. In onze database figureren 722 namen van promotoren, investeerders en vastgoedvennootschappen. Het overgrote deel daarvan zijn Belgische bedrijven, op enkele buitenlandse spelers zoals Bouygues na. Daarnaast opereren er in de grensgebieden nog enkele vennootschappen uit Luxemburg en Nederland.
De markt wordt gedomineerd door een twintigtal grote ontwikkelaars die samen ongeveer een derde van alle units in de Square Monitor controleren. De ‘grote drie’ Immobel, Matexi en Thomas & Piron hebben elk meer dan 6000 woningen in ontwikkeling en hun projecten vertegenwoordigen samen 14% van het totale volume in de database. Daarnaast zijn er een vijftiental promotoren die beschikken over een projectportefeuille van tussen 1000 en 4000 units en nog eens vijfendertig met een portefeuille van minstens 500 units.
Het grootste project in de database betreft het initiatief van Immobel en Triple Living op de Slachthuissite in Antwerpen, waar de komende jaren meer dan 2000 woningen zullen verrijzen. Andere megaprojecten omvatten onder meer Rives Ardentes in Luik (1350 units), de ontwikkeling op de rechteroever van de IJzermonding in Nieuwpoort (1000 units) en Ragheno Park in Mechelen (1000 units).
Grootschalige projecten in Brussel
Het Vlaams gewest is goed voor net iets meer dan de helft van de geregistreerde woningen, tegenover een aandeel van 20% in Brussel en 30% in Wallonië. De omvang van de projecten ligt in de hoofdstad met een gemiddelde van 102 units per project wel een stuk hoger dan in Vlaanderen (61 units) en het minder verstedelijkte Wallonië (89 units).
De Waalse steden tellen echter wel heel wat grote stadsvernieuwingsprojecten; onder meer van het in onbruik geraakte oude industriële patrimonium. In Charleroi staan gemiddeld 144 woningen op het projectprogramma, gevolgd door Luik (132) en Bergen (108). Hasselt voert de boventoon in Vlaanderen (140 units), voor Antwerpen (84) en Gent (75).
Op provincieniveau neemt Antwerpen het voortouw met 23.400 units, of 16% van het nationale volume. In Vlaanderen is de havenprovincie verantwoordelijk voor een derde van de units. Daarna volgen Oost-Vlaanderen (10%), West-Vlaanderen (9%), Luik (8%) en Henegouwen (8%).
[table caption=”Square Monitor: residentiële projecten per regio” colalign=”left|center|center”]
Regio,Projecten,Units
Brussel,286,28960
Bouw,36,2862
Ontwikkeling,210,16916
Pijplijn,40,9182
Vlaanderen,1192,72061
Bouw,214,12606
Ontwikkeling,857,41441
Pijplijn,121,18014
Wallonië,479,42530
Bouw,78,4811
Ontwikkeling,342,27545
Pijplijn,61,10574
[/table]
[source]Bron: Square Monitor 2024[/source]
Antwerpen meest actieve nieuwbouwmarkt
De meest actieve stad is Antwerpen (6458 units) waar verschillende grootschalige ontwikkelingen aan de gang zijn op onder meer de Slachthuissite, Nieuw Zuid en Linkeroever. Gent (5244 units) volgt op de tweede plaats. Brussel-Stad (5108 units), Schaarbeek (5045 units) en Anderlecht (4966 units) vervolledigen de top vijf.
In onze vorige analyse stonden de Brusselse gemeenten nog bovenaan de ranglijst van actiefste steden. Het stroeve vergunningenbeleid zet echter een rem op de nieuwe ontwikkelingen waardoor sinds 2017 het aantal vergunningen jaar na jaar daalt. De nieuwbouw zat in 2022 zelfs op een absoluut dieptepunt met amper 615 vergunde woningen: bijna 60% minder dan het gemiddelde voor de afgelopen tien jaar. Vermits er wel drie Brusselse gemeenten in de top vijf van de Square Monitor staan, is er dus wel nog voldoende potentieel voorhanden, maar is het wachten op de vergunningen.
Studentenhuisvesting in de lift
De markt voor de studentenhuisvesting won echter verder aan belang. Er is zicht op 10.500 bijkomende units, waardoor de markt nu goed is voor 7% van het volume van de database. In Wallonië werden enkele grote nieuwe projecten gelanceerd zoals op de site Sart Tilman in Luik. Daar worden op initiatief van Ethias, Moury en Quares 800 units gerealiseerd. ION heeft 300 kamers op het programma staan in de herontwikkeling van Passage du Centre in Bergen. In Vlaanderen toonde Gent zich de belangrijkste markt met 11 nieuwe projecten voor in totaal 1208 units. Nieuwe projecten in Brussel waren in 2023 goed voor ruim 500 units.
Wat brengt 2024?
Volgens de huidige planning zullen er in 2024 ongeveer 42.000 units worden opgeleverd en in 2025 nog eens 35.000. Of de promotoren de komende maanden hun activiteit terug zullen opschalen en de bouwstarts hernemen valt nog af te wachten. De markt verwacht echter wel dat de nieuwbouw in 2024 zal hernemen, al zal het wellicht niet aan hetzelfde tempo zijn als in de topjaren voor en tijdens de covidpandemie. Er wordt ook met argusogen gekeken naar het effect van de verschillende wetgevende initiatieven, zoals de indexatie van de stedenbouwkundige lasten in Brussel en de afschaffing van de 6% btw voor sloop en heropbouw voor professionele partijen.
[table caption=”Square Monitor: projecten per provincie” colalign=”left|center|center|center|center”]
Provincie,Bouw,Ontwikkeling,Pijplijn,Totaal
Antwerpen,66,264,46,376
,4208,11937,7270,23415
Brussel,36,210,40,286
,2862,16916,9182,28960
Henegouwen,15,93,18,126
,1054,7476,3205,11735
Limburg,23,120,15,158
,754,7215,2972,10941
Luik,23,105,18,146
,1509,7743,2436,11688
Luxemburg,8,25,8,41
,418,1394,308,2120
Namen,16,60,10,86
,865,4010,1700,6575
Oost-Vlaanderen,41,182,24,247
,2324,8722,3534,14580
Vlaams Brabant,38,127,15,180
,2103,5921,1962,9986
Waals Brabant,16,58,6,80
,965,6818,2629,10412
West-Vlaanderen,46,164,21,231
,3217,7646,2276,13139
[/table]
[source]Bron: Square Monitor 2024[/source]
