NL | FR
Europees zorgvastgoed vereist tot 20 miljard investeringen per jaar
De snel vergrijzende bevolking stelt Europa de komende tien jaar voor de uitdaging te moeten voldoen aan een bijkomende behoefte aan 1 tot 1,2 miljoen extra bedden voor ouderenzorg. Deze toenemende vraag zou een investering nopen van 150 à 200 miljard EUR of gemiddeld 15 à 20 miljard EUR per jaar. Dat berekende Healthcare Business International in het recent verschenen ‘Healthcare Property Report 2024’, waarvoor de sectororganisatie onder andere data van CBRE en Cushman & Wakefield gebruikte, samen met input van enkele gespecialiseerde beleggers, waaronder een aantal uit België.
Voor de studie werd een overzicht van de grootste investeerders in zorgvastgoed opgesteld, waarin Aedifica en Cofinimmo in de top vijf prijken. Zij kunnen de komende jaren een belangrijke rol spelen bij het vergroten van het aanbod. Volgens de studie controleert Primonial REIM de grootste portefeuille aan zorgvastgoed in Europa, gevolgd door de Noord-Amerikaanse REIT Medical Properties Trust.
Naast de investeringen in nieuwe faciliteiten, moeten er ook middelen gereserveerd worden voor de renovatie van de bestaande gebouwen. Een groot deel van de zorgsites is sterk verouderd en voldoet niet langer aan de standaarden voor energie-efficiëntie. Oudere zorginstellingen zijn bovendien vaak slecht ontworpen en te klein. Het ideale woonzorgcentrum beschikt over 90 tot 120 bedden, verdeeld over kleinere, gespecialiseerde afdelingen van 15 tot 25 bedden.
[table caption=”Europees zorgvastgoed: top 10 investeerders” colalign=”left|left|left|center “]
Rank,Investeerder,Origine,Waarde
1.,Primonial REIM,Frankrijk,18 miljard EUR
2.,Medical Properties Trust,USA,6 miljard EUR
3.,Aedifica,België,5\,8 miljard EUR
4.,Cofinimmo,België,4\,7 miljard EUR
5.,Primary Health Properties,VK,3\,3 miljard EUR
6.,Assura,VK,3\,2 miljard EUR
7.,Welltower,USA,2\,9 miljard EUR
8.,Swiss Life AM,Zwitserland,2\,9 miljard EUR
9.,SBB,Zweden,2 à 3 miljard EUR
10.,Octopus Real Estate,VK,2\,1 miljard EUR
[/table]
[source]Bron: Healthcare Business International.[/source]
Investeringsvolume keldert in 2023
De kiem voor de professionalisering van de markt voor zorgvastgoed en de sterke groei van het investeringsvolume in deze sector werd gelegd in 2012, toen een aantal grote Europese zorguitbaters besloot om het eigen vastgoed af te stoten en het op lange termijn terug te huren. In 2012 verdubbelde het investeringsvolume tot ongeveer 1,9 miljard euro. Vanaf dat moment ging het crescendo met een piek in 2020 van 12 miljard euro.
Sinds de coronacrisis is de piek voorbij en vorig jaar daalden de investeringen in zorgvastgoed met niet minder dan 45%. Dat blijkt, net als bij alle investeringen in vastgoed, het gevolg van de gestegen rentetarieven.
Volgens COO Sébastien Berden van Cofinimmo zitten veel REIT’s vandaag krap bij kas omdat het moeilijk is om nieuw kapitaal aan te trekken, aangezien de winst per aandeel dan zou dalen. Aan de andere kant staan niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen onder druk van hun aandeelhouders die hun geld willen terugtrekken, omdat de investering relatief minder interessant is geworden. Ook hebben de operationele en financiële problemen waarmee zorguitbaters momenteel te maken hebben, een weerslag op de eigenaren van de gebouwen.
Healthcare Business International benadrukt echter dat de fundamenten voor zorgvastgoed op de lange termijn robuust blijven. Zorgverstrekkers zullen altijd een essentiële rol spelen in de gezondheidszorg en dat zal altijd gerelateerd zijn aan vastgoed, omdat de dienstverlening niet volledig gedigitaliseerd of online kan worden geïmplementeerd, zoals in veel andere sectoren wel het geval is.
Vastgoed voor eerstelijnszorg
Binnen het segment van het zorgvastgoed vormen woonzorgcentra traditioneel de populairste assetklasse met een aandeel van 40 à 50%, gevolgd door vastgoed voor acute zorg (25 tot 30%), zoals ziekenhuizen en ambulante klinieken.
De grootste groei wordt echter vooral voorspeld voor gebouwen in de eerstelijnszorg, zoals groepspraktijken voor huisartsen. In het VK, Ierland en Nederland houdt dit al een belangrijke markt in voor investeerders, en naar verwachting zal de trend van gegroepeerde zorg ook in andere regio’s, met name Frankrijk en Duitsland, toenemen. Het is een vrijwel risicoloze investering met contracten voor minstens 21 jaar, waarbij minder gespecialiseerde kennis vereist is met betrekking tot de exploitatie.
Beterschap in zicht
Door de gedaalde vraag van de beleggers staan de waarderingen en yields onder druk. Doordat de prijsverwachtingen van kopers en verkopers nog niet op elkaar zijn afgestemd, ligt de markt op het continent momenteel zo goed als stil. Vooral de verkoop van nieuwe projecten kwam bijna tot stilstand door een schaarste als gevolg van de gestegen bouwkosten.
Toch is er beterschap in zicht. Zowel CIO Antoine Van Aelst van Aedifica als Associate Director Sophie Cooper van CBRE verwachten op korte termijn herstel. Vanaf de tweede jaarhelft zouden de investeringsvolumes opnieuw kunnen normaliseren door stabiliteit op de financiële markten.
[table caption=”Europees zorgvastgoed: Investeringen 2022-2023″ colalign=”left|left|center|center|center|center”]
Koper,Verkoper,Volume,# Bedden,Prijs/bed,Yield
België,,,,,
Healthcare Activos,AGRE,120 MEUR,720, € 167.667,n/a
Healthcare Activos,Cofinimmo,35 MEUR,n/a,n/a,5\,25%
Nederland,,,,,
Amvest,Orpea,85 MEUR,480, € 177.000 ,n/a
Syntrus Achmea RE,Stebru Construction,32 MEUR,136, € 237.500,n/a
Duitsland,,,,,
n/a,Activum/Carestone,170 MEUR,900, € 188.889 ,n/a
Primonial REIM,Procurand,148 MEUR,1141, € 129.711 ,n/a
Cofinimmo,n/a,61 MEUR,547, € 111.517 ,5\,00%
AIF Capital,AGRE+Cardif Lux Vie,n/a,353,n/a,n/a
Frankrijk,,,,,
La Française,Elsan,120 MEUR,485, € 247.423 ,n/a
Primonial REIM,Colisee,108 MEUR,448, € 241.071 ,n/a
La Française,n/a,34 MEUR,159,n/a,n/a
[/table]
[source]Bron: Healthcare Business International.[/source]
