NL | FR
Brussel: lopende kantoorreconversies bieden zicht op 6.700 extra woningen
Het is een dynamiek die al bijna twee decennia aan de gang is in het Brussels Gewest. De reconversies begonnen als pionierswerk in gedecentraliseerde kantoorwijken zoals Colonel Bourg in Evere en Marcel Thiry in Sint-Lambrechts-Woluwe en boden een oplossing voor de structurele leegstand waar veel kantooreigenaars mee kampten. Ontwikkelaars konden de karkassen van de gebouwen tegen aantrekkelijke prijzen verwerven en de exitwaardes waren hoog genoeg om de herontwikkeling interessant te maken.
Na de eeuwwisseling lag de focus van de promotoren vooral op de herontwikkeling van oude industriële sites, waarbij nieuwbouw werd gecombineerd met de renovatie van enkele waardevolle gebouwen. De grootschalige reconversie van kantoren kwam pas echt op gang vanaf 2005. Inmiddels wordt de aanpak in heel Brussel toegepast, inclusief in de centrale kantoorwijken. De reconversies zijn bovendien in een echte stroomversnelling terechtgekomen. Cijfers van het Brusselse gewest lieten een groei zien van 15.000 m2 aan reconversies in 2002 naar meer dan 44.000 m2 in 2005. Daarna ging het steil omhoog en in 2021 werd een absoluut hoogtepunt bereikt toen zo’n 127.000 m2 kantoorruimte werd omgezet naar woningen. De reconversies waren dat jaar zelfs goed voor een kwart van de totale woningproductie in Brussel.
Economische uitdagingen
Ondanks het succes van de kantoorreconversies blijven er tal van uitdagingen voor ontwikkelaars en beleidsmakers. De economische realiteit maakt het omzetten van kantoren naar woonruimte vaak complex en soms financieel onrendabel. De kosten variëren sterk, afhankelijk van het ontwerp en de vereiste aanpassingen. Als de marktwaarde van het getransformeerde gebouw niet significant hoger is dan die van de oorspronkelijke kantoorfunctie wordt het een moeilijk te verantwoorden puzzel. In de Noordwijk, bijvoorbeeld, kan de exitwaarde van kantoorvastgoed oplopen tot het dubbele van die van residentieel vastgoed. Langs het Woluwedal daarentegen laten recente projecten van ontwikkelaars zoals Baltisse, Eaglestone, ION en Urbicoon zien dat reconversies nog steeds winstgevend kunnen zijn, zeker omdat de exitprijzen in de wijk rond de 6.000 EUR/m2 liggen.
Wol-U van ION
Structurele en regulatoire hindernissen
Daarnaast vormt de structuur van veel kantoorgebouwen een hindernis. Nieuwere gebouwen hebben vaak grote vloeren met weinig natuurlijk licht, wat ze minder geschikt maakt voor bewoning. Oudere kantoorgebouwen, vooral die uit de jaren ’60 en ’70, zijn vaak beter geschikt vanwege hun gunstigere plattegrond en lagere plafondhoogtes. Toch vergen deze transformaties aanzienlijke verbouwingen, zoals het vergroten van liftinstallaties en aanpassingen aan gevels, om aan de minimale licht- en woonnormen te voldoen.
Een ander struikelblok is de regelgeving, aangezien veel kantoorgebouwen in gebieden liggen die specifiek bestemd zijn voor commercieel gebruik. Het verkrijgen van de vergunningen om ze naar woonruimte om te zetten, kan lang duren, en de steun van lokale overheden is vaak cruciaal om projecten te realiseren. Veel kantoorwijken missen voorzieningen zoals supermarkten, scholen en recreatiemogelijkheden, wat de aantrekkelijkheid voor potentiële bewoners vermindert. Het is daarom essentieel dat ontwikkelaars en steden samenwerken om niet alleen woningen te bouwen, maar ook een leefbare omgeving te creëren.
De Brusselse regering moedigt de reconversie van kantoren aan en ondersteunt het behoud en de renovatie van bestaande constructies en het hergebruik van materialen. Maar om de uitdagingen te overwinnen, zijn beleidsinitiatieven nodig die ontwikkelaars ondersteunen. Steden zoals New York en Chicago hebben al stappen gezet met belastingvoordelen, subsidies en versoepelde regelgeving. Brussel kan leren van deze voorbeelden door eigen stimuleringsmaatregelen in te voeren om de transformaties aantrekkelijker te maken voor investeerders en ontwikkelaars. Tijdens een recent debat op Realty pleitten verschillende partijen voor meer flexibiliteit vanwege de overheid om bijvoorbeeld hoger te kunnen bouwen zodat de rentabiliteit van een project gewaarborgd is.
Zicht op ruim 6.700 woningen
De leegstand van kantoren in Brussel bedraagt momenteel ruim één miljoen vierkante meter, of zo’n 9% van de totale voorraad. De reconversies die momenteel gepland zijn, vertegenwoordigen volgens een inventaris van Expertise bijna 700.000 m2 aan kantoorruimte op 57 locaties. Zij maken plaats voor meer dan 6.700 wooneenheden,of gemiddeld 104 m2 kantoren per woning. Een 230-tal units betreft studentenkamers. De projecten worden uitgevoerd door een 40-tal ontwikkelaars en investeerders.
Voor 27 lopende projecten kon onze redactie de oorspronkelijke aankoopprijs van de kantoren door de ontwikkelaars achterhalen. In totaal gaat het om een investeringsvolume van ruim 680 MEUR voor bijna 335.000 m2 kantoren. Dat komt neer op gemiddeld ongeveer 2.050 EUR/m2, maar er is een groot prijsverschil afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw. Dat resulteert in prijzen van 513 EUR/m2 voor de Beaulieu-site in Oudergem tot bijna 4.000 EUR/m2 op de toplocaties in onder meer Woluwe.
Anthea van Besix RED
Van klein tot grootschalig
Het grootste lopende initiatief betreft de reconversie van een deel van de 21 kantoorgebouwen van de Europese Commissie, goed voor ongeveer 100.000 m2 extra woonoppervlakte. Het initiatief komt van Cityforward, een joint venture tussen het vastgoedfonds van Ethias, SFPIM en fondsenmanager Whitewood. Voor de realisatie van de ongeveer 750 woningen zal per gebouw worden gezocht naar een co-ontwikkelaar in een 50/50-verhouding.
Daarnaast staan er nog verschillende projecten op stapel die elk meer dan 20.000 m2 vertegenwoordigen. Deze worden uitgevoerd door AG Real Estate en Atenor (Espace Beaulieu en CCN-gebouw), BPI en Immobel (Brouck’R), citydev.brussels (The Rails), ION (Woluwe Gardens), Matexi en Vicinity (EU-gebouwen Beaulieu) en Triple Living (KBC-site). Eerder dit jaar lanceerde Befimmo de residentiële herontwikkeling van zijn oude hoofdzetel op Park Goemaere in Oudergem. Na het verkrijgen van de vergunningen wordt bekeken of het project in eigen regie wordt uitgevoerd, of overgedragen aan een residentiële ontwikkelaar. Enkele andere gebouwen die geconverteerd worden betreffen voormalige eigendommen van Cofinimmo, voor in totaal 57.000 m2. Andere traditionele kantoorbeleggers die hun eigendommen ten gelde hebben gemaakt zijn onder meer de Duitse beleggers AIK, Deka, GLL Real Estate en Hansa Invest. Daarnaast zijn er ook verschillende eindgebruikers die hun gebouwen in de markt zetten met naast de EU bijvoorbeeld ook Febiac, Proximus, Vlaamse overheid, AstraZeneca en Riziv.
En dan zijn er ook enkele projecten waarvan de exacte invulling nog niet bekend is, maar waarschijnlijk ook minstens deel een residentieel programma zullen omvatten. Het gaat onder meer om Espace Rolin in Etterbeek en het Ferrarisgebouw in de Noordwijk.
Wat er uiteindelijk met de iconische Proximus-torens in de Noordwijk zal gebeuren, is nog onduidelijk. Immobel trok zich terug uit het vergunde project wegens de te grote financiële impact op zijn balans en liquiditeitspositie. Er stonden ruim 300 woningen en bijna 100 studentenkamers gepland. De ontwikkelaar blijft echter openstaan voor alternatieven om de realisatie alsnog op gang te trekken. Proximus van zijn kant heeft intussen zelf een oproep gelanceerd voor een zoektocht naar andere kandidaat-ontwikkelaars.
Parkway E40
Ondanks dat de Kolonel Bourgstraat destijds een pioniersrol vervulde in de herontwikkeling van kantoren tot woningen, blijft de straat op de grens van de gemeenten Evere en Schaarbeek tot op heden een van de meest gewilde locaties op het gebied van kantoorreconversies.
In totaal wordt er momenteel 56.000 m2 ontwikkeld of uitgevoerd. Deze projecten passen in de ambitie van het Brussels Gewest om de buurt te transformeren tot ‘Parkway E40’. De straat loopt parallel aan het laatste deel van de autosnelweg, dat wordt omgevormd tot een stadsboulevard met minder rijstroken. De omliggende regio moet zo uitgroeien tot een aangename en groene woonbuurt met fiets- en wandelwegen. De ontwikkelingen zijn in handen van onder meer Aboreal, Immo Louis De Waele, Kolmont, Revive en Skyline Europe.
Immobel is in de straat onlangs gestart met de bouw van het grootschalige project The Commodore met 115 appartementen. De ontwikkelaar mikt op een exitwaarde van ruim 56 MEUR, of gemiddeld 4.675 EUR/m2. Volgens de barometer van Matexi en Realo ligt de gemiddelde prijs voor nieuwbouwflats in Evere algemeen bijna een vijfde lager, rond 3.835 EUR/m2.
The Commodore van Immobel
Geïntegreerde aanpak
Hoewel recente signalen duiden op een versnelling van de herontwikkeling van kantoren naar woningen, weerspiegelt deze trend zich nog niet in de afgifte van vergunningen. De grootste kansen liggen evenwel in de noordoostelijke en zuidoostelijke kwadranten van Brussel, waar verouderde kantoorgebouwen vaak achterblijven in ruimtelijke organisatie en energie-efficiëntie. Een bredere functiemenging moet een kwalitatieve leefomgeving garanderen.
Toch zijn deze ontwikkelingen geen op zichzelf staande oplossing voor de huisvestingscrisis, zeker niet als het gaat om betaalbare woningen. Momenteel zijn projecten die zich specifiek richten op dit segment zeldzaam, wat aangeeft dat verdere maatregelen nodig zijn. Om het potentieel van kantoorreconversies volledig te benutten, is een geïntegreerde aanpak nodig zodat deze transformaties een duurzame en positieve impact hebben op het leven van de Brusselaars.
[table caption=”Residentiële kantoorreconversies Brussel” colalign=”left|center|center|center|center|center”]
Gebouw,District,Verkoper,Ontwikkelaar,GLA (m2),Units
ACOD-offices,CBD,ACOD,ION,3000,64*
Actiris-offices,CBD,Région BXL-Capitale,VDD + Vervoordt,6000,55
AstraZeneca-offices,Decentralised,AstraZeneca,LIFE + Miix,13000,126
Beaulieu,Decentralised,Cityforward,Vicinity/Matexi,39.000,400
Bourg 101,Decentralised,Festo,Kolmont,9700,81
Bourg 105,Decentralised,Cofinimmo,Revive,2600,38
Bourg 105B,Decentralised,n/a,VAHA,3600,36
Bourg 113,Decentralised,Easypay Group,Aboreal,2121,45
Bourg 120,Decentralised,Bouygues Immobilier,Immobel,12000,115
Bourg 122,Decentralised,Cofinimmo,Matexi,4283,56
Bourg 133,Decentralised,Hansa Invest,Auxiliaire de Gérance + Immo Louis De Waele,4380,43
Bourg 149-155,Decentralised,Falcon Fund,Skyline Europe,17000,111
Bourget 20,Decentralised,Project2/BREG,citydev.brussels,10500,100
Brouck’R,CBD,Allianz,BPI + Immobel,23859,305*
Brugmann 23-27,Decentralised,Eiffage,e-maprod,6084,37
CCN,North,Region BXL,AGRE + Atenor,47.800,509
De Mot 19,Decentralised,DMI,Promiris,6400,65*
Debroux 17-19,Decentralised,Private,Equilis,6264,80
Debroux 44-46,Decentralised,Cofinimmo,e-maprod,9700,71
DK Invest-offices,Decentralised,DK Invest,Groep Bouwen,4151,30
Espace Beaulieu,Decentralised,n/a,AGRE + Atenor,39000,390
EU Buildings,Leopold,EU,Cityforward,100.000,750
Europa Building,South,Private,ION,3284,32
Everegreen,Decentralised,Cofinimmo,Matexi,16062,177
Ex-Tiense Suiker,Decentralised,Tiens Suiker,Alides,2215,44
GEM,CBD,Private,Eaglestone,3600,36
Genève 1-5,Decentralised,n/a,AGRE,12000,102
Gulledelle 100,Decentralised,BXL Environnement,Alides,10000,274
Huis van de Automobiel,Decentralised,Febiac,Baltisse,5800,60
Jozef II 9-13,EU,n/a,Gillion,1920,20
Lavoisier,Decentralised,BAT,citydev.brussels,9000,87
Le Croissant,Decentralised,McDonogh,Artone,5992,68
Le Jules,Decentralised,Immobilière Weymeersch,Ciril,8000,80
Lebeau,CBD,Belgacom,Immobel,6400,64
Louise 143,Louise,Private,Vastint,10.000,100
Nerviens 105,EU,Cofinimmo,Revive,9182,75
Oxy,CBD,Bpost/Ville de Bruxelles,Immobel + Whitewood,10000,112
Pagode Center,North,KBC Verzekeringen,Bouygues Immobilier,3300,36
Palais 48-50,Decentralised,Deka Immobiliën,GBHM,12536,125
Parc Goemaere,Decentralised,n/a,Befimmo,11000,92
Recordbank-offices,Decentralised,ING,Besix RED,18000,167
Riziv-offices,Decentralised,Riziv,Belfius Immo + BPI Real Estate + Burco,9555,81
Rodenbach 61,Decentralised,Mench Industry,Revive,4669,42
Site KBC,North,KBC,Triple Living,22000,216
Souverain 280,Decentralised,Cofinimmo,Belfius Immo + Ciril,7359,70
Souverain 360,Decentralised,Lanson Real Estate,Besix RED,5628,48
Stalle 65,Decentralised,Fordgate,Koramic RE,9862,84
Tervuren Plaza,Decentralised,AIK Immobilien,Baltisse,6800,70
The Rails,South,Hansa Invest,citydev.brussels,27000,270
Therabel-offices,Decentralised,Therabel,Cores Development,12000,117
Trône 121-125,Decentralised,Gezinsbond,Motown Development,4500,53
Twin Falls,Decentralised,GLL Real Estate Partners,Eaglestone + Urbicoon,16000,121
W56,Decentralised,Private,Area Real Estate,4143,26
Woluwe Gardens,Decentralised,Rockspring,ION,32000,199
Woluwedal 58,Decentralised,Cofinimmo,Urbicoon,4792,42
Woluwelaan 62,Decentralised,Cofinimmo,Burco + Galika,3422,40
[/table]
[source]Bron: Expertise database
* inclusief studentenkamers[/source]
