NL | FR
Winkelvastgoed houdt stand in de nieuwe Expertise Top 100
Aantal investeerders: 54
Single class (100%): 11
Pure players (>60%): 23
Terwijl het totale investeringsvolume van de grootste portefeuilles vorig jaar voor het eerst in dertig jaar daalde, wist het winkelvastgoed zijn positie in de nieuwe editie van de Expertise Top 100 toch te versterken. Door het eerder bescheiden investeringsvolume van de afgelopen twee jaar – waarbij het vooral om kleinere dossiers ging met een brede waaier aan particuliere beleggers als kopers – was de groei echter wel beperkt.
Het volume dikte aan met 300 MEUR tot 14,5 miljard EUR, waarmee retail goed is voor een aandeel van 23%, en het na kantoren (41%) de populairste activaklasse blijft, hoewel logistiek (14%) en woonvastgoed (15%) nadrukkelijk opkomen.
De investeringsmarkt wordt steeds diverser en het winkelvastgoed verloor de afgelopen jaren aan populariteit. Enkele jaren geleden bedroeg het percentage retail in de Expertise Top 100 immers nog meer dan 30%.
Meeste beleggers in stadswinkels
Onze redactie stelt de Top 100 samen op basis van een analyse van 269 portefeuilles. Daarvan zijn er 108 die minstens een deel van hun patrimonium hebben toegewezen aan winkelvastgoed, voor een totaal volume van 18 miljard EUR. De portefeuilles variëren in omvang van enkele miljoenen euro’s tot meer dan een miljard. Gemiddeld is een portefeuille 166 MEUR groot.
In aantal portefeuilles zijn de beleggingen in stadswinkels het populairst, waar in totaal 74 beleggers actief zijn, en waar de instapdrempel ook het laagst is. Er zijn 18 beleggers actief in het segment van de winkelcentra, die samen een patrimonium van meer dan 6 miljard EUR controleren. Het segment van de out-of-town is het werkterrein van 44 verschillende investeerders die samen een totaal volume van 5,9 miljard EUR controleren.
Het volume winkelvastgoed in de Expertise Top 100 is verdeeld over shoppingcenters (40%), baanwinkels en retailparken (36%) en stadswinkels (24%).
[table caption=”TOP 10 Retail” colalign=”left|center|center|center|center|center”]
Rank,Company,Origin,Business ,Value,Change
1.,Redevco Belgium,NL,Fund management,€ 1.829.925.000,-5\,3%
2.,Retail Estates,BE,REIT,€ 1.415.324.000,+3\,8%
3.,AG Real Estate,BE,Insurance,€ 1.040.000.000,-5\,2%
4.,Wereldhave Belgium,NL,REIT,€ 831.960.000,-2\,0%
5.,AEW,FR,Fund management,€ 745.958.000,-8\,4%
6.,CBRE IM,US,Asset management,€ 619.770.000,+2\,4%
7.,Eurocommercial,NL,REIT,€ 580.000.000,-0\,2%
8.,AXA REIM Belux,BE,Insurance,€ 503.000.000,-9\,3%
9.,Union Investment,DE,Fund management,n/a,n/a
10.,Ascencio,BE,REIT,€ 410.438.100,+5\,6%
[/table]
[source]Expertise TOP 100, Edition 2024[/source]
Grote groep specialisten
Er zijn elf investeerders in de Top 100, die hun volledige patrimonium in België hebben geconcentreerd in winkelvastgoed. De grootste specialist is Retail Estates, gevolgd door gespecialiseerde beleggers in winkelcentra zoals Eurocommercial Properties, Galimmo, Klépierre, AIMCo/Portus Retail en SCCB. In winkelvastgoed zijn er ook enkele particuliere specialisten zoals Athelean, Groupe Marotta en Forum Estates.
Daarnaast zijn er ook investeerders die enkele procenten van hun portefeuille in andere segmenten hebben belegd, maar toch hoofdzakelijk als retailbeleggers opereren, zoals Redevco, Vastned Belgium, Qrf, Prowinko, Wereldhave Belgium, Partinea, GH Group, Vabeld, Tans, Teychené en Warehouses Estates Belgium en Mitiska REIM.
In de Top 100 wordt bijna 47% van het volume in retail gecontroleerd door Belgische beleggers. De dominantste spelers uit het buitenland komen uit Nederland (27%), Frankrijk (9,5%), China (5%), de VS (4,3%) en Duitsland (3,9%).
Driekwart van het volume zit bij institutionele beleggers. Wat betreft het type beleggers zijn de REIT’s (33%) het meest dominant, gevolgd door asset- en fondsenmanagers (27%), particuliere holdings (18%), fondsen (11%) en verzekeraars (11%).
Marktleiders blijven hetzelfde
In de globale ranking over alle segmenten heen blijft de top drie ongewijzigd met Redevco, Retail Estates en AG Real Estate. Deze drie spelers zijn de enige met een portefeuille van meer dan een miljard euro. Samen vertegenwoordigen ze bijna 30% van het totale volume retail in de Top 100.
Het patrimonium van Redevco (-5,3%) en AG Real Estate (-5,3%) ging achteruit, maar Retail Estates (+3,8%) boekte wel groei. Ook de andere portefeuilles in de top 10 daalden in waarde, op een groei na van iets meer dan 2% bij CBRE Investment Management. Onderaan de ranking maken Ascencio en Union Investment hun intrede met een portefeuille van meer dan 400 MEUR.
Out-of-town is Redevco eveneens de marktleider voor Retail Estates, dat inclusief zijn portfolio in Nederland met een portefeuille van ruim twee miljard EUR wel veruit de grootste Belgische investeerder in winkelvastgoed is. De top vijf wordt vervolledigd door Ascensio, Forum Estates en Warehouses Estates Belgium.
De shoppingcenters vormen de specialiteit van enkele grote beleggers, met AG Real Estate als marktleider, voor Wereldhave Belgium en AEW. In dit segment bestaan er ook enkele ‘single property companies’: portefeuilles met één enkel gebouw in België, zoals AimCo, Klépierre en Eurocommercial, de eigenaars van respectievelijk de winkelcentra Docks Bruxsel, L’Esplanade en Woluwe Shopping.
Omdat er in België heel wat grote particuliere investeerders actief zijn in binnenstedelijk winkelvastgoed, is dit marktsegment het minst transparant. Er zijn immers maar een beperkt aantal van deze beleggers die inzicht willen verschaffen in de omvang van hun patrimonium. Onze redactie heeft zich dan ook moeten behelpen met externe informatie en eigen schattingen voor onder meer de portefeuille van Prowinko, Marotta, Athelean, Tans en Group GH (Hibert). De marktleider is volgens onze inschatting Prowinko, met Group GH als nummer twee.
Mitiska REIM grootste belegger buiten België
Belgische investeerders die ook actief zijn in het buitenland hebben een heel andere activamix dan investeerders die zich beperken tot ons land. Hier weegt de buitenlandse expansie van enkele GVV’s sterk door, voornamelijk in logistiek en residentieel vastgoed. Daardoor blijft retail steken op een percentage van 10%, na woonvastgoed (35%), logistiek (30%) en kantoren (18%).
In totaal registreerde onze redactie 16 bedrijven met buitenlands winkelvastgoed in hun portefeuilles, samen goed voor een volume van ongeveer 3,2 miljard EUR.
Tot zover onze redactie kon nagaan, worden de grootste portefeuilles met buitenlands winkelvastgoed gecontroleerd door Mitiska REIM (918 MEUR), Retail Estates (691,8 MEUR), Nextensa (507,3 MEUR), Ascencio (358,3 MEUR) en AGRE (249 MEUR). Ook Group GH controleert een omvangrijke portefeuille in Frankrijk, maar over de waarde daarvan zijn geen gegevens bekend, net als voor de buitenlandse investeringen van enkele andere particuliere groepen.
[table caption=”TOP 100 RETAIL SUBRANKINGS” colalign=”left|center|center|center|center”]
Company,Origine,Type,Value
TOP 5 Shopping Centers
AG Real Estate,Belgium,Institutional,€ 1.040.000.000
Wereldhave Belgium,Netherlands,Institutional,€ 831.960.000
AEW,France,Institutional,€ 718.945.000
Eurocommercial,Netherlands,Institutional,€ 580.000.000
CBRE Investment Management,United States,Institutional,€ 492.940.000
TOP 5 High Streets
Prowinko Belgium,Netherlands,Private,n/a
GH Group,Belgium,Private,n/a
Redevco Belgium,Netherlands,Institutional,€ 349.000.000
Groupe Marotta,Belgium,Private,n/a
Athelean,Belgium,Private,n/a
TOP 5 Out-of-Town
Redevco Belgium,Netherlands,Institutional,€ 1.419.650.000
Retail Estates,Belgium,Institutional,€ 1.415.324.000
Ascencio,Belgium,Institutional,€ 410.438.100
Forum Estates,Belgium,Private,€ 248.000.000
Warehouses Estates Belgium,Belgium,Institutional,€ 217.672.637
[/table]
[source]Expertise TOP 100, Edition 2024[/source]
Nieuwe Investors Directory
De analyse voor de Top 100 is grotendeels gebaseerd op een enquête die in december 2023 onder de betrokken investeerders door onze redactie werd uitgevoerd. De portefeuillewaarden zijn gebaseerd op de waardering van begin december 2023. Sommige beursgenoteerde bedrijven hebben hun cijfers verstrekt per 30 september 2023. Via de enquête hebben 87 investeerders inzicht gegeven in hun portefeuillesamenstelling, wat meer dan 53,1 miljard EUR aan directe vastgoedinvesteringen in België vertegenwoordigt.
Onze redactie bedankt alle deelnemende bedrijven uitdrukkelijk voor hun medewerking aan het langstlopende onderzoeksproject van Expertise, en hun bijdrage aan de transparantie in de vastgoedmarkt.
De Expertise Top 100 is integraal te raadplegen in de nieuwe gedrukte editie van de Investors Directory. Extra exemplaren kunnen bijbesteld worden op onze website. De details van alle 269 onderzochte portefeuilles zijn ook online te raadplegen op onze website (voorbehouden voor lezers van Expertise News).
