TAKE-UP 2023: Verhuur stadswinkels breekt records

In 2023 werd de verhuur van winkelvastgoed gekenmerkt door een opmerkelijke comeback van de grote modeketens en de intrede van talrijke nieuwe internationale retailers. Dit leidde tot een bovengemiddelde opname en een record in de verhuur van stadswinkels. – Martijn Reviers

• Nationaal: -15,5%
• Brussel: +11%
• High streets: +2%
• Buiten de stad: -18%

Hoewel 2023 het topjaar 2022 niet overtrof, lag de opname in de winkelvastgoedmarkt met bijna 440.000 m2 toch 5% hoger dan het gemiddelde over tien jaar. In de laatste drie maanden werden transacties afgerond voor nog eens 147.000 m2. In vergelijking met 2022 ligt de opname 15,5% lager, wat echter uitsluitend te wijten is aan minder activiteit op de perifere markt.

Het aantal transacties was met net geen 900 ongeveer 7% lager dan voorheen, en de gemiddelde oppervlakte per transactie daalde met ongeveer een tiende tot 491 m2. De helft van de transacties betrof panden met een oppervlakte van 300 m2 of minder. Er vonden 38 transacties plaats voor winkelpanden van minimaal 2000 m2, en deze ‘megadeals’ waren samen goed voor een opname van 97.000 m2, oftewel 22% van de totale markt.

Naast het aanzienlijke aantal nieuwe verhuringen werd er ook een groot volume aan huurhernieuwingen geregistreerd, met een toename van een vijfde tot ruim 36.000 m2 verdeeld over 60 transacties. Daartegenover staat dat het volume van tijdelijke verhuringen aan pop-ups halveerde tot bijna 18.000 m2. De kortetermijnverhuringen kenden een flinke stijging tijdens de pandemie, maar lijken nu hun hoogtepunt voorbij. Zowel huurhernieuwingen als pop-upverhuringen worden overigens niet meegerekend in de cijfers voor de take-up.

[table caption=”BELGIUM RETAIL MARKET TAKE-UP 2023 / LETTING & PURCHASES” colalign=”left|center|center|center|center”]
,2023,,2022,,%TU
,#Deals,Take-up,#Deals,Take-up

Belgium Total,896,439.538 m2,962,520.672 m2,-15\,58%
Regions,,,
Brussels,165,60.917 m2,160,54.744 m2,+11\,28%
Flanders,537,255.216 m2,575,328.796 m2,-22\,38%
Wallonie,194,123.405 m2,227,137.132 m2,-10\,01%
Segments
High Streets,480,131.631 m2,470,127.269 m2,+3\,43%
Shopping Centres,173,55.363 m2,194,58.844 m2,-5\,92%
Out-of-town,243,252.544 m2,298,334.559 m2,-24\,51%
Main Street Six,54,27.774 m2,53,26.687 m2,+4\,07%
Letting / Pop-up
Letting,832,401.483 m2,906,493.944 m2,-18\,72%
Purchase,51,32.118 m2,47,18.499 m2,+73\,62%
Extension,13,5.937 m2,9,8.229 m2,-27\,85%
Renewal (no take-up),60,36.353 m2,58,29.754 m2,+22\,18%
Pop-up (no take-up),10,1.780 m2,9,3.751 m2,-50\,07%
[/table]
[source]Source: © Expertise, Retail Focus 2024.[/source]

Brusselse winkelstraten leven op

In het segment van de stadswinkels werd een absoluut record bereikt met bijna 132.000 m2 verdeeld over 480 transacties. Dit is het hoogste volume aan gecommercialiseerde oppervlakte dat onze redactie ooit registreerde, hoewel er in het verleden soms meer transacties waren. De take-up ligt bijna een derde hoger dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar.

De groei is voornamelijk te danken aan de aanhoudend hoge activiteit in Vlaanderen, dat in 2023 goed was voor 61% van de high street take-up. De markt presteerde echter vooral uitzonderlijk goed in Brussel, met een stijging van 49%, en ook in Wallonië, met een toename van 30%, werd meer verhuurd in de binnensteden. In Brussel werden grote transacties geregistreerd met retailers als Naumy, Pull & Bear, Nike, Rocycle, Ralph Lauren en Versace.

[table caption=”TAKE-UP 2023 // MOST ACTIVE HIGH STREET CITIES” colalign=”left|center|right”]
City,Take-up,#Deals
Antwerp,18.903 m2,80
Brussels,22.913 m2,63
Bruges,7.537 m2,38
Ghent,8.565 m2,31
Ixelles,6.594 m2,30
Kortrijk,2.341 m2,17
Namur,7.165 m2,14
Knokke,2.689 m2,12
Ostend,5.289 m2,12
Waterloo,2.928 m2,11
[/table]
[source]Source: © Expertise, Retail Focus 2024.[/source]

Antwerpen was de actiefste stad (84 transacties voor 20.600 m2), maar de hoogste take-up werd genoteerd in Brussel-stad (26.700 m2 over 77 transacties). De top 5 van de actiefste steden wordt vervolledigd door Brugge (44 transacties), Kortrijk (38) en Gent (34).

Weinig nieuwbouw buiten de stad

De verminderde activiteit in het segment van de baanwinkels zorgde in Vlaanderen (-22%) en in mindere mate in Wallonië (-10%) voor een lagere globale take-up voor alle segmenten samen. Dit betekent echter niet dat de markt in de periferie volledig is ingestort, aangezien de take-up voor retailparken en baanwinkels met 252.000 m2 nog steeds iets hoger ligt dan het gemiddelde van de laatste tien jaar (245.500 m2).

De markt steunde voornamelijk op de herverhuur van de bestaande winkelpanden. Op het nieuwe Frunpark van De Vlier in Chatelineau na, goed voor een bijdrage aan de take-up van meer dan 16.000 m2, werden geen grote nieuwe projecten verhuurd. Dit staat in schril contrast met het grote aantal projecten dat in 2021 en 2022 werd verhuurd en opgeleverd, zoals Malinas in Mechelen, Westpark in Veurne, Rich’L in Waterloo, Rodendijk in Zoersel, Ninouter in Ninove, Gerdingen Park in Bree, La Couvinoise in Couvin en Espace C in Dour. Voor 2024 staan er vooralsnog geen nieuwe grootschalige projecten op het programma.

Minder supermarktransacties

De daling van de take-up in de periferie is eveneens het gevolg van een vertraging in de bouw en verhuur van nieuwe supermarkten. De projecten voor nieuwe supermarkten ondervinden heel wat moeilijkheden in het vergunningsproces, met tegenstand van zowel buurtbewoners als concurrenten.

Onze redactie inventariseerde 38 ‘supermarktdeals’ met een totale oppervlakte van bijna 47.000 m2, wat ongeveer een tiende van de totale opname vertegenwoordigt. Dit is een aanzienlijk volume, maar het betekent wel bijna een halvering in vergelijking met 2022, toen supermarkten 16% van de take-up uitmaakten. Albert Heijn voert de ranking van de meest expansieve supermarkten aan met dubbel zoveel transacties als naaste concurrent Jumbo.

Ter informatie: onze redactie registreert alleen verhuringen en aankopen in commerciële vastgoedprojecten. Projecten die door de distributiegroepen in eigen beheer worden gerealiseerd, worden niet meegenomen in de take-up.

Toplocaties zetten revival door

De Main Six, de zes topwinkelzones, hadden opnieuw een druk jaar. Na een verdubbeling van de opname in 2022 zetten ze hun groei voort met een toename van 2% tot bijna 28.000 m2, verdeeld over 54 transacties. Het kernwinkelgebied rond de Meir in Antwerpen was het actiefst, met net geen 7000 m2 over 11 transacties, gevolgd door Brussel (5882 m2), Luik (4790 m2) en Brugge (3963 m2), waar wel de meeste transacties (15) werden afgesloten. De grootste transacties werden gerealiseerd met C&A (Hasselt), Fnac (Antwerpen), Only (Gent) en Naumy (Brussel).

De zes toplocaties zijn inmiddels weer goed bezet en de makelaars zullen in 2024 waarschijnlijk creatieve oplossingen moeten vinden om een vergelijkbare opname te realiseren. Een gedetailleerde analyse van de Main Six volgt binnenkort in onze jaarlijkse Superscopie.

Actieve verhuur in de winkelcentra

De winkelcentra kenden in 2023 eveneens een levendige periode met veel verhuringen en huurhernieuwingen. Expertise registreerde 174 transacties voor ruim 57.000 m2, wat overeenkomt met het tienjaarlijkse gemiddelde. Daarnaast werden 35 contracten hernieuwd voor in totaal 11.000 m2, wat iets meer is dan in 2022. Net als bij de retailparken moest de markt het vooral hebben van de bestaande voorraden, aangezien er geen nieuwe projecten, renovaties of uitbreidingen werden gelanceerd.

[table caption=”TAKE-UP 2023 // MOST ACTIVE SHOPPING CENTERS & RETAILPARKS” colalign=”left|center|right”]
Asset,Take-up,#Deals
Wijnegem Shopping,6.946 m2,22
Ring Shopping Kortrijk Noord,4.689 m2,14
Rive Gauche,5.677 m2,13
Frun Park Châtelineau,16.296 m2,11
Westland Shopping,4.450 m2,10
T&T Gare Maritime Retail,3.332 m2,8
Mediacite,1.199 m2,8
K in Kortrijk,1.886 m2,7
Ville 2,1.169 m2,7
City 2,2.594 m2,7
[/table]
[source]Source: © Expertise, Retail Focus 2024.[/source]

De winkelcentra met de meeste transacties in 2023 waren Wijnegem (22), Ring Shopping Kortrijk Noord (14), Rive Gauche (13), Westland (10) en Médiacité (8). Ook het retailgedeelte van Gare Maritime op Tour & Taxis verdient vermelding met acht transacties. De grootste transacties werden afgesloten met Zara (Woluwe Shopping), SportsDirect (Rive Gauche) en Naumy (Galeries Saint-Lambert). Andere opvallende nieuwe namen die hun eerste Belgische winkels in shoppingcenters openden, waren onder meer MediaMarkt Xpress, SoLow, Besson, Douglas, HMV en Boon Two.

Hitparade van de retailers

In 2023 maakten de grote modeketens een comeback in de binnensteden. Zeven van de tien grootste transacties in de high streets werden gerealiseerd met spelers als C&A, H&M, Only, Nike, Naumy en Pull & Bear. Het aandeel van de fashion gerelateerde verhuringen steeg in de volledige take-up tot 28%. Het percentage van de horeca en voeding/supermarkten ging er een beetje op achteruit.

De take-up kwam tot stand door de expansie van 645 verschillende retailketens en zelfstandige handelaars. Daarvan openden meer dan honderd minstens twee winkels. Er waren ook 25 retailers die vorig jaar op minstens vier verschillende locaties winkelruimte huurden of kochten voor eigen gebruik. Deze groep van expansieve ketens vertegenwoordigt samen een take-up van 93.500 m2, of meer dan een vijfde van de totale opname.

Medi-Market voert dit jaar de ranglijst aan met 14 transacties voor in totaal 6200 m2. Batopin, de nummer 1 van 2022, staat op de tweede plaats met 12 vestigingen. Hawaiian Poké Bowl vervolledigt de top drie met tien nieuwe restaurants.

[table caption=”MOST ACTIVE RETAILERS 2023″ colalign=”left|right|center”]
Retailer,Deals,GLA
Medi-Market,14,6.200 m2
Batopin,12,878 m2
Hawaiian Poké Bowl,10,2.872 m2
Only,8,6.213 m2
Audika,8,695 m2
Albert Heijn,8,16.431 m2
Rituals,6,2.081 m2
McDonald’s,6,3.459 m2
Jysk,6,7.575 m2
Jacob’s Conceptstore,6,988 m2
Maxi Zoo,5,3.760 m2
Kruidvat,5,2.538 m2
Färm,5,1.750 m2
Action,5,5.866 m2
Jimmy Fairly,5,495 m2
C&A,5,9.373 m2
Kiko,5,716 m2
TEDI,4,3.808 m2
Lovisa,4,567 m2
Only & Sons,4,1.025 m2
Jumbo,4,7.914 m2
April,4,949 m2
Gong Cha,4,541 m2
Di,4,1.084 m2
Aldi,4,5.735 m2
[/table]
[source]Source: © Expertise, Retail Focus 2024.[/source]

De eerste modeketen in de ranking is het Bestseller-merk Only, met 8 transacties. Zusterketen Only & Sons staat ook in de lijst met vier transacties. Andere actieve retailers waren Audika, Albert Heijn, Rituals, McDonald’s, Jysk en Jacob’s Conceptstore. Discounters zoals Action en TEDi vielen ook op, en C&A maakte een opmerkelijke comeback met 5 transacties na een periode van herstructurering en aanpassing van het concept.

Vorig jaar maakte ook een opmerkelijke reeks nieuwe internationale retailers haar intrede in ons land. Monoprix, Naumy, Douglas, Peek & Cloppenburg, TEDi, Besson, Jimmy Fairly en HMV zijn maar enkele van de ‘newbies’. Antwerpen, Brussel en Wijnegem blijven de favoriete startplaatsen voor buitenlandse expansie.

Marktleiders bevestigen hun positie

Een belangrijke vaststelling is dat de retailmarkt sterk afhankelijk is van de gezamenlijke prestaties van alle makelaars. De bedrijven die met Expertise samenwerken voor de tabellen van de take-up vertegenwoordigen immers een belangrijk deel van de markt. De makelaars hebben soms een specialiteit in bepaalde segmenten van de markt of in bepaalde steden en provincies.

De globale ranking wordt echter gedomineerd door de vastgoedadviseurs die op alle fronten actief zijn. Daardoor zijn er weinig verrassingen in de lijst voor 2023. De top drie blijft ongewijzigd met Cushman & Wakefield, CBRE en Avenue, en ook hun marktaandeel is nagenoeg hetzelfde als in 2022.

Het berekenen van de marktaandelen is een complexe taak vanwege de verschillen tussen de drie segmenten. Een baanwinkel is veel groter dan een stadswinkel, wat betekent dat makelaars die vooral buiten de stad actief zijn, vanzelf een betere positie innemen. Het aantal transacties waarin een makelaar bemiddelde, is dus ook een belangrijke indicatie voor de positie van het bedrijf. Wat dat betreft, ziet de ranking er een beetje anders uit. Cushman & Wakefield en CBRE blijven onbetwist bovenaan en zijn samen betrokken bij de helft van alle transacties. De ranking wordt via deze methode echter vervolledigd door Dewaele Vastgoed en Ceusters, die elk betrokken waren bij meer dan 100 transacties.

In de drie deelsegmenten is Cushman & Wakefield net als in 2022 opnieuw marktleider, gevolgd door CBRE in het segment van de high streets en de winkelcentra. Out-of-town wordt de top drie vervolledigd door Avenue en DG Retail. In de winkelcentra neemt ook Ceusters een belangrijke positie in.

[table caption=”RANKING AGENTS MARKET SHARES RETAIL 2023 – Belgium TOTAL (by weighted GLA)” colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,#Deals,Share
Cushman & Wakefield,102.059,23\,2%,126.852,247,27\,6%
CBRE,53.263,12\,1%,71.446,173,19\,3%
Avenue,39.613,9\,0%,44.597,48,5\,4%
DG Real Estate,36.919,8\,4%,37.829,72,8\,0%
Dewaele,28.570,6\,5%,28.889,107,11\,9%
Ceusters,20.593,4\,7%,28.980,106,11\,8%
RPIA,16.503,3\,8%,17.870,32,3\,6%
Stuctura.biz,6.166,1\,4%,6.166,27,3\,0%
Wereldhave Belgium,5.001,1\,1%,5.001,15,1\,7%
Sorgeloose & Trice,3.350,0\,8%,3.487,26,2\,9%
SCCB,2.986,0\,7%,2.986,10,1\,1%
Galimmo,2.414,0\,5%,2.414,11,1\,2%
JLL,2.221,0\,5%,2.465,2,0\,2%
Live Retail Agency,1.310,0\,3%,1.743,9,1\,0%
Colliers,440,0\,1%,449,5,0\,6%
No Agent,101.324,23\,1%,101.324,119,13\,3%
Total,439.538, , ,896,
[/table]
[source]© Expertise / Retail Focus 2024[/source]

Met dank aan alle makelaars

In totaal hebben ongeveer vijftien makelaars en enkele eigenaars een significante bijdrage geleverd aan de take-up in de retailsector voor het jaar 2023. Expertise wil hen speciaal bedanken voor hun toewijding om hun transacties om de twee weken te rapporteren, evenals voor hun aanzienlijke bijdrage aan een beter inzicht in de verhuurmarkt.

Voor het berekenen van de marktaandelen werden alle transacties gebruikt die door de verschillende vastgoedadviseurs en eigenaars gedurende het jaar werden doorgegeven. Aan het einde van het jaar werden alle transacties nogmaals geverifieerd bij de betrokkenen, die daarbij ook de kans kregen hun gegevens te corrigeren en te vervolledigen. Voor transacties in comakelaardij werd de totale oppervlakte gelijk verdeeld tussen de betrokken makelaars. De ranking is gebaseerd op deze gewogen oppervlakte.

Alle transacties zijn raadpleegbaar via de Expertise Database en op de website van Expertise, waar ook een uitgebreide definitie te vinden is van wat als take-up wordt beschouwd.

[table caption=”AGENT MARKET SHARES RETAIL 2023 SEGMENTS (By Weighted GLA)” colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,#Deals,Share
HIGH STREETS,,,
Cushman & Wakefield,36.720,27.90%,40.851,103,21\,46%
CBRE,26.021,19.77%,29.104,74,15\,42%
Dewaele,9.580,7.28%,10.169,76,15\,83%
DG Real Estate,8.522,6.47%,8.932,45,9\,38%
Ceusters,6.887,5.23%,7.027,37,7\,71%
Avenue,5.293,4.02%,5.560,14,2\,92%
Structura.biz,4.916,3.73%,4.916,25,5\,21%
RPIA,3.457,2.63%,3.457,13,2\,71%
Sorgeloose & Trice,3.350,2.54%,3.487,26,5\,42%
No Agent,19.548,14.85%,19.548,46,9\,58%
Total,131.631,,131.631,480,

OUT-OF-TOWN,,,
Cushman & Wakefield,49.901,19.76%,54.202,44,18\,11%
Avenue,34.047,13.48%,38.517,31,12\,76%
DG Real Estate,28.397,11.24%,28.897,27,11\,11%
Dewaele,18.720,7.41%,18.720,31,12\,76%
CBRE,15.322,6.07%,17.542,17,7\,00%
RPIA,13.046,5.17%,14.413,19,7\,82%
No Agent,75.753,30.00%,75.753,67,27\,57%
Total,252.544,,252.544,243,

SHOPPING CENTERS,,,
Cushman & Wakefield,16.065,29.02%,31.799,100,57\,80%
CBRE,11.920,21.53%,24.800,82,47\,40%
Ceusters,10.635,19.21%,18.657,65,37\,57%
Galimmo,2.414,4.36%,2.414,11,6\,36%
Wereldhave Belgium,4.853,8.77%,4.853,14,8\,09%
SCCB,2.986,5.39%,2.986,10,5\,78%
No Agent,6.023,10.88%,6.023,6,3\,47%
Total,55.363,,55.363,173
[/table]
[source]Source: © Expertise / Retail Focus 2024.[/source]

[table caption=”Retail Market Take-Up 2023 // Top Deals High Streets & Shopping Centers” colalign=”left|left|center|center|center”]
City,Building,GLA,Retailer,Agents
Woluwe-St-Lambert,Woluwe Shopping,3.300,Zara,n/a
Oostende,Kapellestraat,3.000,C&A,Avenue
Namur,Cinema Eldorado,2.353,H&M,n/a
Hasselt,Demerstraat,2.200,C&A,n/a
Antwerpen,Meir,2.095,Fnac,CBRE
Gent,Meir,1.945,Only,CBRE; C&W
Bruxelles,Meir,1.880,Naumy,C&W
Bruxelles,Meir,1.800,Pull & Bear,CBRE
Charleroi,Rive Gauche,1.700,SportsDirect,Ceusters; C&W
Liege,Galeries St-Lambert,1.665,Naumy,CBRE; C&W
[/table]
[source]Source: © Expertise / Retail Focus 2024.[/source]