NL | FR
Superscopie 2024: Positie retailers en beleggers
• Rituals en Ici Paris XL hebben meeste filialen
• Bestseller steekt Inditex voorbij
• Redevco blijft grootste huisbaas
De jaarlijkse analyse van de Main Six wordt afgesloten met een overzicht van de posities die retailers en de eigenaren innemen in deze microkosmos. De vernieuwing aan de toplocaties ging het afgelopen jaar in een hoog tempo door, met een rotatiegraad van gemiddeld 16%. Dat is iets minder dan het jaar voordien (18%), maar het onderstreept wel de aanhoudende populariteit van de winkelgebieden. Nieuwe retailers stroomden binnen en zittende huurders verhuisden naar betere locaties.
Rituals en Ici Paris XL hebben de meeste filialen
Vorig jaar heeft geen enkele retailer een expansie op grote schaal doorgevoerd aan de Main Six. Daardoor bleef de ranglijst van de winkelketens met de meeste verkooppunten nagenoeg ongewijzigd.
Bovenaan prijken opnieuw de cosmeticaketens Rituals en Ici Paris XL, elk met acht winkels. Leonidas en Orange volgen met zeven winkels. Er staan elf retailers in de ranking met zes winkels, het vereiste minimumaantal om in de lijst voor te komen. Daar is geen enkele nieuwkomer bij. Foot Locker verdween door de sluiting van de winkel in Luik (verhuis naar Mediacité), maar de Amerikaanse keten bleef wel op post in de andere vijf steden.
Niettemin timmeren enkele retailers aan de weg om hun aanwezigheid op de toplocaties te versterken. Onder hen Nike, dat de deuren opende in Gent en Brugge en zich zo al verzekerde van een plek in vier prominente steden. Ook andere grote namen op veroveringstocht, zoals APM Monaco, Dr. Martens, Kiko, Naumy, New Yorker, Skechers, Tezenis en Wam Denim, zullen de volgende jaren waarschijnlijk nog meer in het straatbeeld verschijnen.
[table caption=”Retailers Top Main Street Six 2024″ colalign=”left|center|center|center”]
Retailer,Stores,Change,Origin
Rituals,8,=,NL
Ici Paris XL,8,=,Hong Kong
Leonidas,7,+1,Belgium
Orange,7,=,France
Proximus,6,=,Belgium
Zara,6,=,Spain
Etam,6,=,France
McDonald’s,6,=,USA
Calzedonia,6,=,Italy
Esprit,6,=,Hong Kong
Snipes,6,=,NL
Veritas,6,=,Belgium
JD Sports,6,=,UK
Kruidvat,6,=,Hong Kong
[/table]
[source]© Expertise, April 2024[/source]
Bestseller steekt Inditex voorbij
Aan de top van de grootste retailgroepen was wel een opmerkelijke verschuiving merkbaar. Door de opening van drie nieuwe winkels nam de Deense modegroep Bestseller de koppositie over van zijn Spaanse branchegenoot Inditex (op basis van het aantal verkooppunten). Bestseller bracht zijn concept JJXX naar Antwerpen, net als Only & Sons, ter vervanging van de winkel van Only. Die kreeg een prominente plaats in een nieuw vlaggenschip aan het begin van de Leysstraat, maar ging ook van start in de Veldstraat in Gent.
Verder beschikken ook AS Watson, Calzedonia, Deichman, Etam Group en H&M over tien of meer vestigingen van hun winkelformats aan de Main Six.
Op basis van de ingenomen oppervlakte steekt Inno er aan de Main Six nog altijd met kop en schouders bovenuit. Met de vijf winkels bezet de warenhuisketen bijna 55.000 m2, of zo’n 15% van de totale oppervlakte. Voor de rest zijn er ook in deze lijst weinig veranderingen, behalve dan dat Cofra Group een plaats steeg na de terugkeer van C&A in Hasselt, en Bestseller over AS Watson sprong.
[table caption=”Retail Groups Top Main Six (GLA) 2024″ colalign=”left|center|center|center”]
Group/Fund,GLA (m2),Stores,Change
Inno,54.150,5,=
Inditex,33.113,19,=
Associated British Foods,16.809,3,=
H&M,15.201,10,-1
The Sting,12.479,6,-2
Cofra Group,11.623,5,+1
Van Eerd Groep,10.187,6,=
Bestseller,9.574,20,+2
AS Watson,7.718,14,=
Fnac Darty,7.025,3,+1
Deichman,6.267,10,=
Esprit Holding,6.115,6,=
Retail Concepts,3.500,2,=
Logo International,3.368,3,=
Burger Brands Belgium,3.300,4,=
Groupe Mulliez,3.037,6,=
Foot Locker,2.585,5,-3
Etam Group,2.520,11,=
Carlyle,1.718,5,=
“Mango Holding,”,1.050,3,-1
GrandVision,912,5,=
Nestlé,875,4,-1
[/table]
[source]© Expertise, April 2024[/source]
Investeringskansen nemen toe
Onze redactie registreerde in 2023 zes investeringen aan de Main Six. Het totale volume van ongeveer 35 MEUR lag echter wel beduidend lager dan in 2022 (112 MEUR). De grootste transactie was die van Fico aan de Meir 61, verhuurd aan Ici Paris XL. In Hasselt werd een pand in de Hoogstraat verkocht aan het pensioenfonds van KBC, en de vennootschap Plaza nam er de winkel van C&A over van Redevco.
Dit jaar werden aan de Main Six al de panden verkocht die behoren tot de patrimoniumvennootschap Compartimmo (familie Brenig). Het gaat om vier winkelruimtes verhuurd aan Ici Paris XL (2), Orange en Telenet. Ze zijn gelegen aan de Huidevettersstraat, de Veldstraat, de Nieuwstraat en de Vinave d’Ile en werden overgenomen door de Brusselse privébeleggers Laurent Hanseeuw en David Sierzant.
Er zitten wel nog enkele grote dossiers in de pijplijn die de investeringsmarkt kunnen boosten. Lone Star Funds zoekt een overnemer voor de winkel van Zara en de naastgelegen panden aan de Nieuwstraat, en ook de Stadsfeestzaal van Multi in Antwerpen staat in de etalage. Daarnaast zitten er nog enkele verkopen van individuele panden tussen bekende eigenaars in de finale fase, onder aan de Leysstraat in Antwerpen en aan de Veldstraat in Gent.
Eigenaars behouden hun positie
De beperkte activiteit op de investeringsmarkt bracht ook afgelopen jaar weinig verandering in de positie van de eigenaren.
Door de verkoop van de winkel van C&A in Hasselt verkleinde het gewicht van Redevco wel lichtjes, maar de groep blijft met ruim 56.300 m2 verhuurbare oppervlakte wel de grootste huisbaas aan de Main Six. Marotta, AG Real Estate, Prowinko en Ablon (groep Hayen) maken de top vijf compleet. AG Real Estate heeft de meeste winkelpanden in eigendom (31), gevolgd door Tans Group (28), Marotta (27), Athelean (23) en Prowinko (17).
Bijna 40% van de oppervlakte is in handen van institutionele investeerders. De rest wordt gecontroleerd door privébeleggers. Daarvan is ruim de helft georganiseerd als een professionele particuliere investeringsonderneming.
[table caption=”TOP 15 OWNERS MAIN STREETS SIX 2024″ colalign=”left|center|center”]
Investor,GLA (m2),Share
Redevco,56.300,15\,3%
Marotta,25.900,7\,0%
AG Real Estate,25.400,6\,9%
Prowinko,20.700,5\,6%
Ablon (Groep Hayen),19.600,5\,3%
Qrf,14.800,4\,0%
Tans Group,12.800,3\,5%
Athelean,12.100,3\,3%
Vastned,12.000,3\,3%
P&C,7.800,2\,1%
Deka Immobiliën,6.700,1\,8%
GH Group,6.100,1\,7%
Pinebridge,5.500,1\,5%
Lone Star Funds,4.500,1\,2%
Vabeld,3.800,1\,0%
[/table]
[source]© Expertise, April 2024[/source]
Kapitaalwaarde in stijgende lijn
Het toprendement voor stadswinkels ligt volgens de cijfers van Cushman & Wakefield vandaag op 4,85%. Vanaf de tweede jaarhelft of het begin van 2025 wordt echter een lichte daling verwacht in alle segmenten. Tegelijkertijd steeg de prime rent tot 1650 EUR/m2 aan de Nieuwstraat en tot 1700 EUR/m2 aan de Meir. Voor dit jaar verwacht de vastgoedadviseur een verhoging van de tophuren tot 1725 EUR/m2.
De virtuele kapitaalwaarde bedraagt daardoor ruim 35.000 EUR/m2 aan de Meir, of een stijging met meer dan 5%. Door de iets lagere tophuurprijs ligt de kapitaalwaarde in de Nieuwstraat rond 34.000 EUR/m2. In Luik ligt de prime yield echter 140 basispunten hoger. Op basis van een tophuurprijs van 700 EUR/m2 resulteert dat in een kapitaalwaarde die een stuk lager uitkomt, op ongeveer 11.200 EUR/m2.
[table caption=”Main Street Six Prime Rents & Yields 2024Q1″ colalign=”left|center|center”]
Location,Prime rent,Prime yield
Brussels – Rue Neuve,1650 EUR/m2,4\,85%
Antwerp – Meir,1700 EUR/m2,4\,85%
Liège – Vinave d’Île,700 EUR/m2,6\,25%
Ghent – Veldstraat,1500 EUR/m2,5\,10%
Bruges – Steenstraat,900 EUR/m2,5\,25%
Hasselt – Hoogstraat,900 EUR/m2,6\,10%
[/table]
[source]© Cushman & Wakefield, April 2024[/source]
Faillissement en onzekerheden
Er wachten in de zes belangrijkste winkelkernen momenteel nog 77 panden op invulling. Het gaat in totaal om ruim 26.500 m2, of een vijfde meer dan vorig jaar. Bovendien komt er met het faillissement van onder meer Esprit en The Body Shop nog extra ruimte beschikbaar. Het gaat echter wel om goed gelegen panden, terwijl de huidige leegstand zich voor een deel concentreert in de minder goede delen van de Main Six.
Daarnaast blijft het afwachten welke impact de teloorgang van de Oostenrijkse Signa Holding zal hebben op de warenhuisketen Galeria Karstadt Kaufhof en haar Belgische dochter Inno. Eerder deze maand werd Galeria overgenomen door de eigenaar van Hudson’s Bay en de private-equitybelegger BB Kapital, maar de 16 Belgische Inno-winkels zullen apart worden verkocht. Aan de Main Six zijn vier van de vijf Inno-winkels eigendom van Redevco Belgium.
[table caption=”Main Six: Vacancy Evolution 2015-2024 (GLA)” colalign=”left|center|center|center|center|center|center|center|center|center”]
,2015,2016,2017,2018,2019,2020,2021,2022,2023,2024
Antwerp,4\,1%,3\,4%,3\,0%,3\,0%,3\,0%,11\,0%,11%,9\,5%,7\,4%,11\,8%
Brussels,0\,9%,0\,6%,0\,0%,3\,5%,3\,0%,5\,0%,6\,50%,5\,5%,6\,1%,4\,5%
Ghent,5\,1%,1\,8%,1\,0%,2\,0%,3\,0%,11%,9%,12\,5%,0\,0%,1\,5%
Bruges,3\,0%,1\,0%,0\,5%,5\,0%,6\,0%,6\,0%,7\,5%,9\,5%,4\,5%,3\,8%
Hasselt,6\,0%,3\,5%,4\,0%,5\,0%,7\,0%,7%,8%,6\,0%,9\,8%,4\,5%
Liège,8\,0%,6\,5%,6\,5%,13\,5%,14\,5%,21%,15\,50%,9\,0%,8\,2%,15\,7%
[/table]
[source]© Expertise, April 2024[/source]
