De Ooststraat in Roeselare kent een hernieuwde dynamiek (Radioscopie)

Na enkele jaren van achteruitgang klimt de winkelkern van Roeselare voorzichtig uit het dal. Zowel retailketens als lokale ondernemers vinden opnieuw de weg naar de Ooststraat, waarbij de stad alles in het werk stelt om de shoppingzone te promoten. – Wim Hendrickx

Winkelgebied: Ooststraat en een deel van de Grote Markt

In de jaren voor de opkomst van de e-commerce manifesteerde Roeselare zich als een van de populairste middelgrote winkelsteden van Vlaanderen. Talloze retailers en investeerders maakten hun intrede langs de Ooststraat. Dit ‘gouden tijdperk’ is echter al enige tijd achter de rug en de straat deed het de afgelopen jaren steeds minder goed. Grote modeketens zoals C&A, Massimo Dutti en Zara trokken de deur achter zich dicht.

Tijdens ons bezoek op een woensdagmiddag konden we de auto direct kwijt nabij de Grote Markt, maar in de buurt zijn ook enkele grote parkeergarages beschikbaar, waar het eerste uur parkeren gratis is. Op zaterdag zijn zelfs de eerste vier uur gratis. De Ooststraat zelf beschikt over enkele zogenoemde ‘Shop & Go’-plaatsen en enkel het eerste deel richting het station is autovrij. Toch komt er vanuit de handelaars kritiek op het parkeerbeleid, dat wagens uit de kern zou weren.

Verzorgd winkelgebied

De netheid van de winkelzone, ondanks de recente negatieve berichtgeving omtrent overlast rond de stationsbuurt, was alvast een aangename verrassing. Het hele gebied gaf een zeer verzorgde indruk met veel aandacht voor groen, aankleding en zitgelegenheid. De vele terrassen op de Grote Markt zorgen alvast voor extra gezelligheid.

Het handelsapparaat op het volledige grondgebied van Roeselare beslaat 222.229 m2, verdeeld over 1.529 panden. Op de beste locaties aan de Ooststraat en de Grote Markt registreerde onze redactie in totaal 125 winkelruimtes. Deze panden vertegenwoordigen samen ruim 38.000 m2, met een gemiddelde oppervlakte van 305 m2.

Voorzichtige comeback

Recente nieuwkomers zijn onder meer Holland & Barrett, Jules, Scotch & Soda, SoLow en vanHaren. Eyes + More en iServices gaan deze maand van start. De expansie van deze retailketens wordt aangevuld met diverse nieuwe boetieks van lokale ondernemers zoals Mellon, Mon Choix, Subland en Tutti Belli. Zo blijkt Roeselare na enkele mindere jaren opnieuw in trek, waardoor we toch kunnen spreken van een voorzichtige comeback. De filialiseringsgraad bedraagt ongeveer 66%. Mode vertegenwoordigt iets meer dan de helft van het aanbod, waarvan bijna een op de drie modewinkels lokale initiatieven betreft.

Het gebied kent een evenwichtige mix tussen winkelen en horeca. Die laatste is voornamelijk gesitueerd aan de twee uiteinden van de Ooststraat. De ketens in het segment beperken zich echter tot Hawaiian Poké Bowl, dat zich deze zomer voegde bij de vele cafés en restaurants op de Grote Markt, en Belchicken aan de andere kant, nabij het Stationsplein. Mede door het vertrek van Quick, waar een Halal-supermarkt in de plaats kwam, is het aandeel van de horecaketens en voedingswinkels gedaald tot iets meer dan een vijfde.

Beschikbaarheid blijft stijgen

Toch valt niet te ontkennen dat Roeselare het nog steeds moeilijk heeft. In tien jaar tijd steeg de leegstand in de hele stad van 9% naar 12%. Na het recente vertrek van onder andere de grote modeketens C&A, Massimo Dutti en Zara staan er nu nog 21 winkels te huur, goed voor 17% van het aantal winkels en 19% van de oppervlakte. Tijdens onze laatste inventarisatie uit 2015 bedroeg de leegstand in oppervlakte amper 4%.

‘De tijd dat grote internationale retailers zich in elke stad vertegenwoordigd wilden zien, is voorbij,’ verduidelijkt Ivan Bouckaert, senior businessmakelaar bij Dewaele, die het winkelgebied door en door kent. Dewaele houdt kantoor aan de Grote Markt en bovendien zit Bouckaert maandelijks samen met de dienst economie om de stand van zaken in de Ooststraat te bespreken. ‘Roeselare zit een beetje gewrongen tussen de grotere winkelsteden Brugge en Kortrijk, waardoor de stad voor veel ketens dan ook tussen hamer en aambeeld valt. Het zijn vooral grotere panden van 400 m2 en meer waarvoor moeilijk een invulling wordt gevonden. Kleinere panden tussen 100 en 200 m2 liggen beter in de markt.’

In de jaren 2006–2007 moest Roeselare in de provincie West-Vlaanderen enkel Brugge laten voorgaan als populairste winkelbestemming. Ivan Bouckaert: ‘Er werden destijds tophuurprijzen betaald van 500 EUR/m2 of meer, maar die kwamen sterk onder druk te staan. De eigenaars staan echter open voor dialoog met de winkeliers en tegenwoordig liggen de huurprijzen tussen 225 en 350 EUR/m2, afhankelijk van de ligging, staat, oppervlakte en de breedte van de etalage.’

[table caption=”Kerncijfers winkelgebied Ooststraat” colalign=”left|center|center”]
GLA,38.000 m2,
Winkels,125,
Gemiddelde oppervlakte,305 m2,
Leegstand (aantal),17%,
Leegstand (GLA),19%,
Filialiseringgraad (GLA),66%,
Aandeel fashion (GLA),53%,
Aandeel food&beverages (GLA),21%,
Prime rent,350 EUR/m2,
[/table]
[source]Bron: Expertise/Dewaele (prime rent)[/source]

Camouflage werkt

Deze hoge leegstand weerspiegelt echter niet het beeld dat de Ooststraat naliet tijdens ons bezoek. De stad doet immers hard haar best om de leegstand te camoufleren en het uitzicht van de straat op te smukken. Ze gaat daarbij creatief te werk met het gebruik van groenbekleding op de gevels, kleurrijke bestickering of kunstwerken in neonverlichting in de etalages.

Het bestuur hanteert verder een dynamische aanpak om het centrum opnieuw te doen opleven. Er wordt sterk ingezet op de promotie van pop-ups en het toekennen van subsidies. Er lopen allerlei initiatieven zoals ‘Win je winkel’, waarvoor deze maand de winnaar bekend wordt gemaakt die een jaar lang gratis een winkelpand in de Ooststraat mag uitbaten.

Omvangrijke portefeuille van Vabeld

In het recente verleden werden door de redactie geen grote investeringstransacties geregistreerd. De laatst bekende aankoop dateert alweer van drie jaar geleden en betreft de overname van het pand aan de Ooststraat 107, dat recent werd verhuurd aan Mon Choix. De eigendom werd door de Gentse investeerder Peter Balcaen overgenomen van een privébelegger. Eerder verkocht Redevco al de winkel die verhuurd was aan C&A aan een consortium van privébeleggers. De winkel van H&M is eigendom van Forum Estates.

De dominante eigenaar in Roeselare is Vabeld. De holding van de familie Kerckhof controleert in de stad een omvangrijke portefeuille met stads- en baanwinkels, waarvan er een tiental in het kerngebied liggen en verhuurd zijn aan onder meer April, Hawaiian Poké Bowl, Rituals en vanHaren. De groep is zelf ook actief in Roeselare als retailer met een vestiging van Euro Shop.

Dynamiek keert terug

De Ooststraat in Roeselare heeft uitdagende jaren achter de rug, maar dankzij de inspanningen van lokale ondernemers en investeerders, en de initiatieven van de stad, wordt er gewerkt aan een voorzichtige heropleving. Hoewel de leegstand nog steeds een punt van zorg is, tonen de creativiteit en betrokkenheid van de stad en haar ondernemers dat er toekomstperspectieven zijn. Roeselare blijft aantrekkelijk, zowel voor gevestigde ketens als voor lokale ondernemers, die kansen zien in deze dynamische winkelstraat.

[table caption=”Kerncijfers Roeselare” colalign=”left|center|center”]
,Roeselare, Vlaanderen
Inwoners,66.262,6.821.770
Bevolkingsdichtheid (inw./km2),1.097,501
Gemiddeld inkomen,20.331 EUR/jaar,21.776 EUR/jaar
winkels/1000 inwoners,23\,3,17\,1
Aantal handelspanden,1.529,116.018
WVO,222.229 m2,12.906.342 m2
Leegstand (aantal),10\,0%,9\,60%
Leegstand (WVO),11\,6%,10\,9%
[/table]
[source]Bron: Statbel/Locatus[/source]