De deuren voor een fikse korting staan wagenwijd open (edito)

Op de winkelvastgoedmarkt zijn er momenteel aantrekkelijke koopjes te doen. Specialisten in value-add, die bereid zijn risico’s te nemen om minder goed presterende locaties nieuw leven in te blazen, zien hun durf beloond met een flinke korting.

De recent verkochte winkelcomplexen wisselden naar verluidt van eigenaar tegen tweecijferige aanvangsrendementen. De verkopers doen hun gebouwen van de hand voor een prijs die nog slechts een fractie vertegenwoordigt van de oorspronkelijke aankoopprijs. Het is echter niet eenvoudig om ‘officiële’ cijfers te verkrijgen over deze transacties, want zeker de verkopers houden de hoogte van de korting liever voor zichzelf. Warande Shopping in Beveren zou verkocht zijn tegen een yield van 11% (inclusief leegstand), waardoor onze oorspronkelijke schatting een stuk boven de werkelijke verkoopprijs ligt. Voor de Stadsfeestzaal in Antwerpen lopen gesprekken op een vergelijkbaar rendementsniveau. M2 Shopping in Maasmechelen raakte verkocht voor iets meer dan 25 MEUR, nauwelijks meer dan 1.000 EUR/m2. Dergelijke prijzen verwacht je eerder voor semi-industrie dan voor winkelcentra.

Natuurlijk betreffen de bovengenoemde dossiers aankopen die op termijn mogelijk tot een fors opwaarts potentieel kunnen leiden. Voor M2 bestaan er plannen om de baanwinkelfunctie te versterken en de nieuwe eigenaar van Warande Shopping plant eveneens een upgrade die moet resulteren in meer passage en hogere huurprijzen. Beide eigendommen bevinden zich in het ‘value-add’-segment van de markt. Of er ook kortingen gelden voor de topproducten is niet duidelijk, want zulke dossiers zijn er momenteel nog niet. De verkoopstelling van de Zara-flagshipstore in de Nieuwstraat in Brussel leidde tot een bod aan een yield van 6,15%, maar dat achtte de verkoper onvoldoende. Ook recente pogingen voor de verkoop van een ‘prime’ winkelcentrum, zoals bijvoorbeeld Westland Shopping, werden geen succes. Misschien valt er bij de gedwongen verkoop van een deel van de portefeuille met toplocaties van Hibert wel een korting te bedingen.

Inzake de topproducten blijkt de winkelvastgoedmarkt momenteel in hetzelfde bedje ziek als de kantorenmarkt. Voor de grotere deals in het core-segment moeten ook institutionele fondsen in actie komen, en die blijven voorlopig nog aan de kant staan. Voor opportunistische aankopen door particuliere investeerders is het nu wel het moment om een slag te slaan.

Martijn Reviers
Hoofdredacteur