Abdijstraat en Den Tir: couleur locale in het winkelgebied op het Kiel (Radioscopie)

De winkelkern op het Kiel in Hoboken beschikt over een trouw publiek en staat door haar unieke aanbod zelfs bekend bij bezoekers van over de landsgrenzen heen. – Wim Hendrickx

Winkelzone: eerste deel Abdijstraat, hoek Sint-Bernardsesteenweg en Shopping Den Tir

Het Kiel in Hoboken heeft de afgelopen jaren aan populariteit gewonnen onder jonge gezinnen, wat de Antwerpse volkswijk heeft getransformeerd tot een aantrekkelijke en diverse voorstedelijke woonbuurt. De Abdijstraat, de belangrijkste winkelstraat, is van oudsher erg geliefd bij de lokale bevolking. Recentelijk werd er opnieuw een zomerbraderie georganiseerd, die elk jaar uitmondt in een groot volksfeest. Ook tijdens de kerstperiode zijn er tal van activiteiten, en de straat wordt dan sfeervol verlicht.

Vroeger werd de Abdijstraat weleens ‘de Meir van het Kiel’ genoemd, maar die vergelijking gaat niet meer op. De straat heeft een eigen identiteit ontwikkeld dankzij de vele lokale handelaars en is inmiddels bekend tot ver buiten Antwerpen, met name door het grote aanbod islamitische mode en accessoires. Zelfs moslims uit Frankrijk, Duitsland, Engeland en Nederland komen speciaal naar het Kiel om te winkelen.

Verkeersknoop

De populariteit van de wijk heeft ook een keerzijde: al jaren kampt de buurt met ernstige verkeersproblemen door een gebrek aan parkeergelegenheid. Parkeren is slechts beperkt mogelijk in de Abdijstraat, waar eenrichtingsverkeer geldt. Shopping Den Tir, aan de overkant van de kruising met de Sint-Bernardsesteenweg, biedt ruim 340 parkeerplaatsen, maar tijdens de piekuren op vrijdag en zaterdag is het in de buurt vaak lang zoeken naar een plekje, wat leidt tot lange rijen auto’s in de Abdijstraat. Dit beïnvloedt de winkelervaring en zorgt voor overlast in de buurt. Een proefproject om de rijrichting aan te passen en zo de verkeerscirculatie te verbeteren, werd vorig jaar stopgezet, maar de problemen blijven onopgelost.

Opkomst van horeca

Volgens de laatste telling van de stad Antwerpen uit 2022, omvat het kernwinkelgebied op het Kiel, rond de Abdijstraat en Den Tir, 277 winkels. Deze inventaris bevat echter ook panden in de omliggende straten. Al enkele jaren geldt de zone als een van de best presterende winkelgebieden van Antwerpen. De leegstand bedroeg twee jaar geleden slechts 5%, in vergelijking met ruim 14% in 2004. Deze positieve evolutie is vooral te danken aan de opkomst van horeca, die inmiddels ongeveer een vijfde van het aanbod uitmaakt. Tegelijkertijd is het aantal ketenfilialen gedaald tot minder dan 12%, tegenover meer dan 20% in 2004.

Centraal winkelplein

Onze eigen inventarisatie omvat enkel de toplocaties: het winkelcentrum Den Tir, eigendom van Group GL, de tegenoverliggende panden op de hoek met de Sint-Bernardsesteenweg, en het eerste deel van de Abdijstraat tot aan de Pierenbergstraat.

Op het plein aan de hoek met de Abdijstraat, tegenover Den Tir, ontwikkelde Group GL een gebouwenblok tot het woon- en winkelcomplex ‘Winkelplein’, dat in 2012 werd opgeleverd. Hier huurde Albert Heijn een tijdlang een van de elf units. Vandaag zijn deze verhuurd aan onder meer Tanger Markt, Base, Leonidas, Domino’s Pizza en Batopin.

Binnenkort een McDonald’s?

In de Abdijstraat zelf floreert de lokale handel. De winkelpanden zijn echter vaak verouderd en ogen soms wat rommelig. Ook de straat zelf is niet altijd schoon en de zitgelegenheid is beperkt. Slechts een vijftiental winkels, iets meer dan een vijfde van de verhuurde panden, wordt uitgebaat door grotere retailgroepen zoals C&A, Kruidvat en Panos.

Het volledige aanbod bestaat grotendeels uit modewinkels (63%), waaronder gevestigde publiekstrekkers als Classy Mode, Amira Fashion, Katalia Style en Royaume de la Femme. Horeca en voeding maken ongeveer een vijfde van de verhuurde ruimtes uit. McDonald’s heeft plannen om ongeveer de helft van de voormalige supermarkt My Food in te vullen, strategisch gelegen op de hoek tegenover Shopping Den Tir. Het openbaar onderzoek is momenteel aan de gang.

[table caption=”Kerncijfers winkelgebied Abdijstraat” colalign=”left|center”]

Winkels,71
Leegstand (aantal),3%
Filialiseringgraad (aantal),22%
Aandeel fashion (aantal),63%
Aandeel food&beverages (aantal),20%
[/table]
[source]Bron: Expertise, augustus 2024[/source]

Amper leegstand

De gespecialiseerde winkelvastgoedmakelaars zijn weinig actief in de winkelkern, bevestigt Laurens Coart, Head of Retail bij de Antwerpse adviseur Ceusters. Daardoor zijn er geen referentiehuurprijzen voorhanden. Dit zegt echter niets over de kwaliteit van de winkelzone, maar duidt wel op de focus die uitgaat naar het lokale verzorgingsgebied.

Volgens Coart overtreft de vraag al jaren ruimschoots het aanbod, wat maakt dat de leegstand er vrijwel nihil is. Van de 71 panden die de redactie inventariseerde, stonden er slechts twee ruimtes (minder dan 3% van het totaal) zichtbaar leeg, waaronder een pand dat McDonald’s wil betrekken.

Sleutelpositie voor Den Tir

Shopping Den Tir heeft de afgelopen jaren een sleutelpositie verworven in de winkelkern en vormt een perfecte aanvulling op de Abdijstraat. De voormalige stedelijke schietbaan werd in 2006 door Multi Corporation herontwikkeld tot een winkelcentrum van bijna 13.000 m2, verspreid over 25 panden langs een centrale gang die baadt in het licht van dakkoepels. Aanvankelijk had het centrum moeite om op gang te komen door een te hoge positionering van de branchemix.

Het winkelcentrum vond echter een nieuw elan na de overname door Group GL in 2011. Onder leiding van de familie Lenaers werd een nieuwe aanpak geïntroduceerd als buurtwinkelcentrum, wat al snel zijn vruchten afwierp met de komst van enkele nieuwe trekkers.

In Den Tir vind je vandaag een evenwichtige mix die aansluit bij het lokale verzorgingsgebied. Dagelijks komen er gemiddeld 8.000 bezoekers over de vloer, die ook kunnen verpozen op het terras van de brasserie in het centrale atrium. H&M huurt de grootste ruimte en wordt omringd door discounters zoals Action, Sports Direct en Zeeman, en een supermarkt van Spar. Spar werkt momenteel aan de remodeling van zijn winkel, net als Ici Paris XL.

TEDi maakt opwachting

In een gesprek met de redactie bevestigen Hanne Boerema en Bjorn Lenaers van Group GL dat lokale handelaars opnieuw de bovenhand hebben genomen in de Abdijstraat. Daardoor ontvangen zij ook verschillende aanvragen van gevestigde retailers die hun winkel vanuit de winkelstraat willen verhuizen naar het winkelcentrum. In samenspraak wordt steeds gezocht naar de beste locatie en de ideale configuratie.

Recent heeft Group GL verder gewerkt aan de diversifiëring van het aanbod, met de komst van de spelletjeshal Artec Game Center, Holland & Barrett, snoepwinkelketen Sugar & Sweets en Grand Bazaar, een specialist in Mediterrane producten. De Duitse non-food discounter TEDi opent na de zomer de deuren op een oppervlakte van 1.000 m2 en er lopen ook gesprekken voor de vijf resterende beschikbare units.

[table caption=”Kerncijfers Shopping Den Tir” colalign=”left|center”]

GLA,12.800 m2
Winkels,25
Gemiddelde oppervlakte,512 m2
Leegstand (GLA),9%
Filialiseringgraad (GLA),91%
Aandeel fashion (GLA),31%
Aandeel food&beverages (GLA),9%
[/table]
[source]Bron: Expertise/Group GL[/source]

Parking als doorsteek

Den Tir beschikt over een ruime overdekte parking met democratische tarieven (1,6 EUR/uur). ‘Doordat de parking publiek toegankelijk is en ons gebouw vaak gebruikt wordt als doorsteek naar de Abdijstraat, plukken onze handelaars mee de vruchten van het internationale winkeltoerisme,’ benadrukt Bjorn Lenaers. ‘De ingang van het gebouw ligt bovendien pal aan de grote tramhalte en de stopplaatsen van De Lijn. Deze troeven zouden best wat meer naar voren mogen komen in de communicatie van de lokale overheid en de handelaarsvereniging.’

Intussen werkt Group GL ook aan de verduurzaming van Den Tir. De studie naar de installatie van zonnepanelen en de optimalisatie van andere technische installaties is afgerond, zodat winkeliers binnenkort gebruik kunnen maken van hernieuwbare energie. Deze investeringen moeten het winkelcentrum meer zekerheid bieden voor de toekomst en Group GL is alvast van plan om de eigendom in zijn investeringsportfeuille te houden.

Vier panden van Sofidy

Group GL is uiteraard de belangrijkste eigenaar in de winkelkern, maar het grootste deel van de panden is in handen van particuliere investeerders. Redevco was lange tijd eigenaar van de C&A-winkel en de voormalige Hema en Quick, maar verkocht deze panden jaren geleden en bezit vandaag geen winkels meer in dit gebied. Ook Vastned heeft zijn eigendommen afgestoten. Een speler die wel verschillende panden controleert (Abdijstraat 16, 23, 51 en 53) is de Franse fondsenmanager Sofidy, voor wie de winkelzone meer aansluit bij zijn opportunistische strategie van het fonds Immorente.

De laatste bij onze redactie bekende investering dateert uit 2021. Toen werd een privébelegger eigenaar van de retailcluster met zes units op het plein tegenover Shopping Den Tir, verhuurd aan onder meer Leonidas en Base, met een totale oppervlakte van 1.500 m2.

Economische motor

De diversiteit en het lokale karakter van de Abdijstraat, gecombineerd met de strategische ontwikkeling van Den Tir, vormen samen een dynamisch en aantrekkelijk winkelgebied op het Kiel. Ondanks de uitdagingen op het gebied van verkeer en parkeergelegenheid, blijft het gebied zeer populair en een belangrijke hotspot in het Antwerpse winkelgebeuren. De unieke mix van zelfstandige ondernemers en ketens draagt bij aan de aantrekkingskracht en economische vitaliteit van de buurt.

[table caption=”Kerncijfers Kiel” colalign=”left|center|center”]
,Kiel,Antwerpen
Inwoners,20.307,545.858
Bevolkingsdichtheid (inw./km2),15.020,2672
Mediaan netto belastbaar inkomen,16.133 EUR/jaar,20.189 EUR/jaar
winkels/1000 inwoners,18\,1,19\,8
Aantal handelspanden,367,10.485
WVO,38737 m2,895.141 m2
Leegstand (aantal),8\,2%,11\,8%
Leegstand (WVO),6\,0%,14\,5%
[/table]
[source]Bron: Statbel/Locatus/stad Antwerpen[/source]