J-P Vroninks (Befimmo): ‘We kijken verder dan de ruis en volatiliteit op de kantorenmarkt’

Interview met Jean-Philip Vroninks, CEO van Befimmo

Als grootste kantoorbelegger van het land zet Befimmo zijn schouders onder de verduurzaming en multifunctionaliteit van de Brusselse zakenwijken. ‘De grootste uitdaging voor ontwikkelaars en investeerders ligt in het vinden van kapitaal om de broodnodige transformatie naar groene gebouwen te financieren’, beklemtoont CEO Jean-Philip Vroninks. – Martijn Reviers

Met een portefeuille van bijna 2,8 miljard EUR is Befimmo de ideale gesprekspartner om te polsen naar de evolutie van de markt. Door het wegvallen van de beursgenoteerde context wordt niet langer periodiek gecommuniceerd en onze redactie vroeg CEO Jean-Philip Vroninks daarom naar een stand van zaken.

De nieuwe structuur als GVBF met Brookfield als sterke partner laat alvast toe om sneller te reageren op nieuwe trends. ‘De focus ligt op het creëren van kapitaalwaarde op lange termijn, waardoor we strategische keuzes kunnen maken zonder de constante druk van kwartaalrapportages en dividendverplichtingen waar we als beursgenoteerde GVV wel onderhevig aan waren’, legt Jean-Philip Vroninks uit.

Expertise: Hoe kijkt u terug op de beursexit en de hervorming van Befimmo?

Jean-Philip Vroninks: ‘In 2023 hebben we belangrijke stappen gezet in het transformatieproces; De succesvolle herfinanciering en de juridische reorganisatie van Befimmo naar een GVBF vormden de twee belangrijkste aspecten. We richtten twee aparte entiteiten op: één voor het personeel en één voor ons coworkingfiliaal Silversquare. Een GVBF mag immers geen operationele activiteiten uitvoeren noch personeel op zijn balans hebben staan. Nieuwe projecten dragen we over naar aparte ontwikkelingsvennootschappen. Operationeel was 2023 eveneens succesvol met de verhuur van Pacheco aan Wallonie-Bruxelles Enseignement en PLXL aan de Vlaamse Gemeenschapscommissie voor de ontwikkeling van twee secundaire scholen. In 2024 trekken we de lijn door met onder meer de verhuur van het residentiële gedeelte van de ZIN aan het co-livingconcept Habyt.’

‘Met een nieuw leiderschapsteam – onder meer dankzij de komst van Rudi op ’t Roodt als Chief Technical & Sustainability Officer, Madelieve Timmermans als Head of Marketing & Communication en Thijs Simoens als Chief Legal Officer- staan we aan het begin van een nieuw hoofdstuk voor Befimmo. In 2024 willen we verder bouwen aan onze visie om binnen vijf jaar een Benelux-platform te worden met 25 à 30 topgebouwen. Die zullen zich op CBD-locaties bevinden, groen en digitaal zijn, en ondersteund worden door uitgebreide services. Ons model richt zich op ontwikkeling, investering, beheer en exploitatie, waarbij we geïntegreerde diensten aanbieden in al onze gebouwen.’

Spreken we voor die topgebouwen dan ook over mixed-use?

J-P Vroninks: ‘Zeker. Projecten zoals de ZIN en LOOM illustreren dat goed, omdat ze geïntegreerde mixed-use-componenten bevatten die we in onze eigen portefeuille houden. We evalueren alle functies op hun eigen rentabiliteit. Een ander verhaal betreft de herontwikkeling van onze oude hoofdzetel in Oudergem, waar we op een 100% residentiële invulling mikken. Dat kunnen we zelf doen of in samenwerking met een partner, maar ook verkopen is een optie. Er bestaat ook de mogelijkheid om eigendommen over te dragen aan een andere entiteit binnen onze groep. Dit is echter minder waarschijnlijk voor traditionele residentiële gebouwen, maar Brookfield is bijvoorbeeld zeer actief in studentenhuisvesting, life sciences en datacenters. Mocht er zich een kans voordoen in deze sectoren, dan blijft het zeker een optie om deze binnen de groep te houden.’

Hoe beoordeelt u de toekomst van de Brusselse kantorenmarkt?

J-P Vroninks: ‘Het is cruciaal om verder te kijken dan de huidige ruis en volatiliteit in de markt. Uit kwartaalrapporten kunnen soms misleidende conclusies getrokken worden. Volatiliteit is een bekend fenomeen in Brussel omdat de markt beïnvloed wordt door transacties van aanzienlijke omvang. Het is daarom niet gepast om een vastgoedmarkt op basis van drie maanden te beoordelen. Het grotere plaatje toont echter positieve signalen. De inflatiespiraal lijkt doorbroken, de rentetarieven beginnen te dalen en de take-up blijft robuust, met een sterke vraag naar groene gebouwen op de toplocaties. De Europese Commissie speelt hier een belangrijke rol, aangezien ze tegen 2030 haar gehele vastgoedportefeuille van 700.000 m2 wil vernieuwen. Met Cityforward is daar nu al een belangrijke stap in gezet. Ook de Regie der Gebouwen streeft ernaar om tegen 2040 haar hele vastgoedvoorraad te vernieuwen. De privésector vertoont ook positieve tekenen met heel wat mooie transacties aan huurwaarden die 20 tot 30% hoger liggen dan 18 maanden geleden. Dat is ongezien.’

Er staan in de verschillende wijken heel wat grote projecten op stapel. Ontstaat er geen risico op overaanbod?

J-P Vroninks: ‘Er zijn inderdaad veel grote projecten aan de gang, maar de komende jaren zal er ook een grote behoefte aan nieuwe kantoren zijn. De uitdaging ligt in het vinden van voldoende kapitaal om alle projecten te realiseren. Zowel bankfinanciering als equity zijn tegenwoordig minder overvloedig aanwezig. Voor ons is de situatie iets eenvoudiger omdat ons kapitaal van één partij komt, wat enige stabiliteit biedt. Toch moeten we er ook voor zorgen dat we onze returns halen. Dit betekent dat we zorgvuldig moeten blijven investeren en ontwikkelen om aan de verwachtingen van de markt te voldoen. Deze problematiek, in combinatie met de hindernissen om een vergunning te bekomen, zal eerder leiden tot schaarste dan overaanbod. De stijgende trend in de huurprijzen zal daardoor niet stilvallen. We moeten op termijn mikken op prime rents richting 450 EUR/m2 om de financiering van nieuwe projecten mogelijk te maken.’

Welke rol is er in jullie strategie van het Benelux-platform weggelegd voor België?

J-P Vroninks: ‘Het hoofddoel is om groei te realiseren in Luxemburg en Nederland. In België hebben we al een sterke positie. Op dit moment voeren we nog geen prospectie in Nederland, aangezien het in de huidige omstandigheden nog te vroeg is om de markt te betreden zonder direct te kunnen handelen. We plannen om deze prospectie volgend jaar of het jaar daarop te starten. Luxemburg blijft ook een belangrijke markt voor ons. De vraag naar kantoren blijft er hoog, vooral in het CBD, Kirchberg en Cloche d’Or. Deze wijken bieden goede kansen voor verdere groei.’

Buitenstaanders bekijken Befimmo nog altijd door een GVV-bril. Dat is wellicht een foute veronderstelling?

J-P Vroninks: ‘De logica waarin we nu opereren is significant anders. Hoewel een GVBF ook verplicht is om 80% van zijn winst uit te keren, vergelijkbaar met een beursgenoteerd bedrijf, zijn onze strategische overwegingen en vrijheden nu fundamenteel anders. Als beursgenoteerd bedrijf moesten we elk kwartaal verantwoording afleggen en werden onze cijfers met een vergrootglas bekeken. Dit beperkte ons vermogen om het langetermijnverhaal uit te leggen en strategische beslissingen te nemen die misschien niet onmiddellijk zichtbaar waren in de kwartaalcijfers. Dat we nu bijvoorbeeld kantoren herontwikkelen tot scholen had zeker veel vragen opgeleverd van analisten. Bovendien voelden we altijd de druk om consistente dividenduitkeringen te garanderen, wat soms leidde tot minder goede vastgoedbeslissingen. Een goed voorbeeld van deze flexibiliteit is de verkoop van de dertig Fedimmo-gebouwen. Als GVV zouden we waarschijnlijk veel langer aan deze gebouwen hebben vastgehouden om consistente dividenden te kunnen uitkeren. Nu konden we deze verkopen in lijn met de fair value, hoewel er nog een cashflow van ongeveer drie jaar was.’

Kunnen we stellen dat het huidige model voor Befimmo beter aansluit bij de huidige marktomstandigheden?

J-P Vroninks: ‘Een GVV is een uitstekend vehikel om in een groeimarkt kapitaal op te halen. Uitdagingen die gepaard gaan met herpositionering en herontwikkeling van de portefeuille – zoals Befimmo deze doorvoert – maken een GVV-model echter minder geschikt. Maximaal een tiende van onze portefeuille is momenteel in herontwikkeling. Befimmo is een ruwe diamant. Mijn voorganger heeft een indrukwekkende portefeuille opgebouwd, die een solide basis vormt voor verdere groei. Ons doel bestaat erin om deze portefeuille te verfijnen en te polijsten, met het ZIN-project als voorbeeld. We hechten ook veel waarde aan de bedrijfscultuur, wat essentieel is voor de creativiteit, innovatie en coaching van jonge medewerkers. Er wordt minstens drie dagen per week op kantoor gewerkt en dit draagt bij aan de cohesie en productiviteit binnen het team. Daarnaast erkennen we de toenemende rol van AI in de vastgoedsector en binnen ons bedrijf. AI heeft het potentieel om onze processen te verbeteren, sneller en efficiënter te werken en onze modus operandi te optimaliseren. Momenteel werken we aan een intern AI-project gericht op operationele verbeteringen, wat ons in staat zal stellen om nog beter te presteren en ons aan te passen aan de snel veranderende markt.’