Volume Expertise Top 100 daalt voor het eerst in 30 jaar

De zwakke investeringsmarkt in 2023 weerspiegelt zich in de jubileumeditie van de Expertise Top 100, de ranglijst van de grootste investeerders in Belgisch vastgoed, die onze redactie voor de dertigste keer heeft samengesteld. Voor het eerst sinds 1994 is het gecombineerde volume van de 100 grootste portefeuilles gedaald. – Martijn Reviers

In 2023 kwam er een einde aan de onafgebroken groei van de Expertise Top 100. In 2022 werd nog een recordgroei van bijna 6% genoteerd, dankzij de bijzonder actieve investeringsmarkt. Die tendens is echter helemaal gekeerd. Het lage investeringsvolume en fundamentele waardecorrecties zorgden in 2023 voor een daling van 2%. Er vloeide 1,3 miljard EUR weg uit de Expertise 100, die nu uitkomt op 62,65 miljard EUR. Dat is wel nog altijd een tiende meer dan net voor de uitbraak van de pandemie in 2020.

De investeringsmarkt kleurde het afgelopen jaar lokaal. Er waren nauwelijks nieuwe grote institutionele bedrijven, wat de verdere internationalisering van de Expertise Top 100 vertraagde. Vorig jaar kwam de grootste Belgische kantoorportefeuille in Canadese handen met de overname van Befimmo door Brookfield. Voor 2024 staat er opnieuw een overname van een B-REIT op het programma, door het bod van TPG op Intervest.

Feitelijk beheren de honderd grootste investeerders een collectieve portefeuille van 64,2 miljard EUR aan vastgoed, maar dit cijfer bevat enkele dubbeltellingen. Sommige portefeuilles worden namelijk zowel beheerd door de partij die de investering realiseert als door de asset manager die de eigendom beheert voor rekening van de eigenaar. Voor onze analyse hebben we deze cijfers gecorrigeerd, zodat elk volume slechts eenmaal werd meegerekend.

Universum van 269 bedrijven

Voor de samenstelling van de ranglijst van de 100 grootste portefeuilles analyseerde Expertise 269 vastgoedportefeuilles met een gecombineerde waarde van 78,9 miljard EUR aan directe vastgoedinvesteringen. Dat zijn er 14 meer dan vorig jaar en aanzienlijk meer dan de 150 bedrijven die tien jaar geleden werden onderzocht. Het onderzoeksveld varieert van 10 MEUR voor de kleinste portefeuille tot 3,3 miljard EUR voor de grootste. De mediaanwaarde van de onderzochte portefeuilles staat op 148 MEUR.

De analyse is grotendeels gebaseerd op een enquête die in december 2023 onder de betrokken investeerders door onze redactie werd uitgevoerd. De portefeuillewaarden zijn gebaseerd op de waardering van begin december 2023. Sommige beursgenoteerde bedrijven hebben hun cijfers verstrekt per 30 september 2023. Via de enquête hebben 87 investeerders inzicht gegeven in hun portefeuillesamenstelling, wat meer dan 53,1 miljard EUR aan directe vastgoedinvesteringen in België vertegenwoordigt.

Onze redactie bedankt alle deelnemende bedrijven uitdrukkelijk voor hun medewerking aan het langstlopende onderzoeksproject van Expertise, en hun bijdrage aan de transparantie in de vastgoedmarkt.

Voor 85% geverifieerd

Verder waren er publieke gegevens beschikbaar voor 27 portefeuilles (waaronder die van buitenlandse REIT’s), goed voor een geverifieerd volume van 5,7 miljard EUR. Dit betekent dat bijna driekwart, ofwel 78,9 miljard EUR, van het totale geregistreerde volume rechtstreeks kon worden geverifieerd. Voor de Expertise Top 100 zelf konden 82 portefeuilles – tien meer dan in 2023 – volledig worden geverifieerd, wat een totaal volume van bijna 53,5 miljard EUR vertegenwoordigt. Dit betekent dat 85% van het volume van de Expertise Top 100 volledig kon worden nagegaan. Een plaats in de ranglijst van de 100 grootste vastgoedportefeuilles, vereist een waarde van minimaal 193,5 MEUR.

1. Groeiers en nieuwkomers

Binnen de Expertise Top 100 kon onze redactie voor 70% van de portefeuilles de evolutie vaststellen op basis van de cijfers die voor de edities 2024 en 2023 van de Investors Directory werden meegedeeld. De groei weerspiegelt de activiteiten van de bedrijven op de investeringsmarkt en de interne groei van de portefeuille door renovatie en verduurzaming.

De snelste groeier in de Top 100 was MEAG (+107%), dankzij de aankoop van het City Center, op de voet gevolgd door Serris REIM (+77%), dat verschillende acquisities wist te verwezenlijken. Andere opmerkelijke groeiers waren de Belgische familiale investeerders Alinso (+60%), Groep Bolckmans (+37%) en Van Wellen (+21%). Ook Patronale Life (+22%), Patrizia (+18,5%), Whitewood (17,2%) en Baloise (+17,1%) lieten zich opmerken.

Voor 40 van de 70 gecontroleerde portefeuilles registreerde onze redactie groei. Bij drie portefeuilles bleef de waarde stabiel, en voor 26 portefeuilles kromp de investeringswaarde door desinvestering en een herwaardering van het patrimonium. De grootste correcties werden genoteerd bij AXA REIM (-23%), Teychené (-19%), Prologis (-14,7%) en Monument Immo (-14,3%). De ontwikkelaar-investeerder Baltisse Real Estate slaagde er vorig jaar in om enkele assets te verkopen, waardoor de portefeuille met standing assets met ongeveer een vijfde verminderde.

Bedrijven die een plek wisten te veroveren in de nieuwe Top 100 zijn onder meer Aroundtown, Degroof Petercam, Groep Bolckmans, MEAG, Partners Group, Red Rose, SCCB, Securex en Serris REIM. Tot de nieuwkomers op de markt behoren onder meer Columbia Threadneedle, Palmira Capital Partners, Sagax en STO Real Estate.

Buiten de Expertise Top 100 was er een sterke groei bij onder meer ION Residential Platform (+650%), Reactr (+528%) en Vicinity Affordable Housing Fund (+33%), die zich in 2023 lieten opmerken met verschillende toonaangevende investeringen.

[table caption=”TOP 10 Direct Investments Belgium” colalign=”center|left|center|center|center|center”]
Ranking,Company,Origin,Type,Business,Value
1,Cofinimmo,BE,IN,REIT,€ 3.335.321.919
2,AG Real Estate,BE,IN,INS,€ 3.149.000.000
3,AXA REIM Belux,BE,IN,INS,€ 2.604.000.000
4,Befimmo,CA,IN,FUND,€ 2.600.000.000
5,WDP,BE,IN,REIT,€ 2.236.400.000
6,Redevco Belgium,NL,IN,MAN,€ 1.862.830.000
7,Whitewood,BE,IN,MAN,€ 1.807.555.000
8,CBRE IM,US,IN,MAN,€ 1.595.730.000
9,Meritz Securities,KR,IN,MAN,€ 1.425.000.000
10,Retail Estates,BE,IN,REIT,€ 1.415.324.000
[/table]
[source]Source: © Expertise 2024[/source]

2. Groei tot 16 miljardenportefeuilles

Bovenaan de ranglijst is de top drie hetzelfde gebleven, maar wel in een andere volgorde.

Cofinimmo controleert opnieuw de grootste portefeuille aan direct vastgoed in België, maar nu met AG Real Estate als runner-up. AXA zakte één plaatsje in de ranglijst, tot onder de 3 miljard EUR, met een portefeuille die op enkele miljoenen na ongeveer even groot is als die van Befimmo. WDP vervolledigt opnieuw de top vijf.

Redevco Belgium blijft staan op nummer zes en Whitewood wipt over CBRE IM naar plaats zeven. Meritz Securities (de Koreaanse investeerder die de GVBF controleert waarin de Financietoren zit) en Retail Estates vervolledigden de top 10. Meritz is trouwens nog een van de weinige overgebleven ‘single property companies’, portefeuilles met één enkel gebouw. Ook AimCo, Klépierre en Eurocommercial, de eigenaars van de respectievelijke winkelcentra Docks Bruxsel, L’Esplanade en Woluwe Shopping, beheren in ons land één enkele asset.

Drie bedrijven schaarden zich vorig jaar bij de ‘club van één miljard’, die nu zestien leden telt. In de editie van vorig jaar waren er dertien bedrijven die een portefeuille van meer dan een miljard EUR beheerden en wiens portefeuille ook nu minstens boven die drempel bleef. Nu zijn daar Baloise, Intervest Offices & Warehouses en Montea bij gekomen. Samenbeheren ze zestien miljardenportefeuilles, goed voor een volume van 28,7 miljard EUR, of 45% van de totale Expertise Top 100.

Wat betreft de subranglijsten per activaklasse, blijven de marktleiders ongewijzigd met Befimmo (kantoren), WDP (industrieel & logistiek), Redevco (retail) en Cofinimmo (residentieel). AG Real Estate (winkelcentra), Home Invest Belgium (meergezinswoningen), Xior (studentenhuisvesting), Aroundtown (hotels) en Interparking (parkeergarages) werpen zich opals marktleider in een bepaalde niche.

3. Kantoren verliezen verder terrein

De daling van het totale volume in de Top 100 komt volledig voort uit de neerwaartse spiraal waarin de kantorenmarkt zich momenteel bevindt.

Het volume kantoren ging met 7% achteruit, terwijl de drie andere grote activaklassen – retail, industrie en residentieel vastgoed – elk met 2% in volume groeiden.

Daardoor is de activamix in vergelijking met de vorige editie wat bijgesteld, waarbij kantoren verder terrein verliezen van 44% naar 41%, en de andere segmenten hun aandeel zien toenemen. Ondanks deze daling blijven kantoren veruit de populairste activaklasse. Er zijn 69 bedrijven met kantoren in hun portefeuille voor een totaal volume van 25,7 miljard EUR. Daarnaast zijn er 54 portefeuilles die tenminste een deel retail omvatten en samen goed zijn voor een volume van bijna 14,5 miljard EUR. Residentieel vastgoed (inclusief zorgvastgoed en studentenkamers) is goed voor een volume van 9,3 miljard EUR en haalt de logistiek in, die 8,6 miljard EUR vertegenwoordigt.

[table caption=”Top 3 Offices” colalign=”left|left|center|center|center”]
Rank,Company,Origin,Business,Value
1.,Befimmo,CA,FUND,€ 2.600.000.000
2.,AXA REIM Belux,BE,INS,€ 1.842.000.000
3.,Whitewood,BE,MAN,€ 1.660.155.000
Top 3 Industrial & Logistics,,,,
1.,WDP,BE,REIT,€ 2.186.700.000
2.,Montea,BE,REIT,€ 988.671.000
3.,Intervest,BE,REIT,€ 762.764.000
Top 3 Retail,,,,
1.,Redevco Belgium,NL,MAN,€ 1.829.925.000
2.,Retail Estates,BE,REIT,€ 1.415.324.000
3.,AG Real Estate,BE,INS,€ 1.040.000.000
Top 3 Residential,,,,
1.,Cofinimmo,BE,REIT,€ 1.748.413.633
2.,Aedifica,BE,REIT,€ 1.243.143.588
3.,Care Property,BE ,REIT,€ 805.000.000
[/table]
[source]Source: © Expertise 2024[/source]

4. Investeerders uit 27 verschillende landen

Onze redactie inventariseerde beleggers uit 27 verschillende landen die actief zijn op onze markten.

De Belgische bedrijven (141) vormen de grootste groep, gevolgd door beleggers uit Frankrijk (29), de VS (16), het VK (15), Duitsland (15), Nederland (11) en Luxemburg (6).

Op basis van het volume hebben de Belgische investeerders samen 63% van de Expertise Top 100 in handen. Daarmee handhaven de Belgen hun positie in vergelijking met de vorige editie. De Duitse investeerders (7%) halen de beleggers uit Nederland in als grootste groep uit het buitenland. Investeerders uit Frankrijk en Canada controleren elk bijna 5% van het volume.

5. Gewicht particuliere portefeuilles stabiel

De Expertise 100 wordt gecontroleerd door 70 institutionele investeerders die samen 83% van het volume in handen hebben.

Er zijn 30 portefeuilles van particuliere beleggers die samen 10,7 miljard EUR in handen hebben. De grootste familiale belegger actief in België is Ghelamco (familie Gheysens), gevolgd door Alides (familie Maes) en Baltisse (familie Balcaen). In het totale universum van de 269 bedrijven die onze redactie volgt, zijn er 118 particuliere groepen en fondsen, waarvan 95 van Belgische origine.

Een analyse op basis van het karakter van de investeerders leert dat het merendeel van de Expertise Top 100 wordt gecontroleerd door asset- en fondsmanagers, die met 36% zijn en een aandeel van 31% vertegenwoordigen. De REIT’s zijn met 21 en goed voor 28% van het volume. Daarvan zijn er veertien Belgische GVV’s die samen 17,6 miljard EUR aan commercieel vastgoed beheren.

6. Evolutie 30 jaar

De jubileumeditie van de Expertise Top 100 biedt een uitgelezen kans om na te gaan hoe de samenstelling van de ranglijst de afgelopen 30 jaar is geëvolueerd.

De eerste vaststelling is dat het volume dat door professionele bedrijven in commercieel vastgoed werd geïnvesteerd, enorm is gestegen. De eerste editie ging van start met een volume van 9,8 miljard EUR.

In 1994 waren er ook al twee miljardenportefeuilles in de ranglijst, met het toenmalige AG/Fortis en Royale Belge (nu AXA). Deze twee portefeuilles bevinden zich nog altijd bovenaan de ranglijst, en ook Cofinimmo behoorde 30 jaar geleden tot de vijf grootste investeerders. Dertig jaar geleden was 72% van het volume in handen van Belgische bedrijven, en 81% van het volume was belegd in kantoren. Hieruit kunnen we concluderen dat de markt in drie decennia aanzienlijk diverser en internationaler is geworden.

Bovendien waren er in 1994 nog geen B-REIT’s. Die zouden pas een jaar later worden geïntroduceerd binnen het wettelijke kader van de instellingen voor collectieve belegging. Wel waren er destijds heel wat vastgoedcertificaten (5%), die nu nog nauwelijks 1% vertegenwoordigen. De verzekeringsmaatschappijen domineerden toen met een aandeel van 45%, in vergelijking met 16% vandaag. Particuliere beleggers hadden in 1994 zo’n 21% van de markt in handen, wat eigenlijk niet veel meer is dan 17% vandaag.

7. Belgen in het buitenland

In totaal zijn er 54 portefeuilles met cross-border-vastgoed dat wordt beheerd vanuit België, samen goed voor 32 miljard EUR.

Dat is evenveel als vorig jaar en weerspiegelt eveneens de vertraging van de buitenlandse beleggingen door Belgische spelers. In de Expertise Top 100 zelf staan 44 bedrijven met buitenlands vastgoed in hun portefeuille.

De activamix van de cross-border-portefeuilles ziet er wel anders uit dan die in België. Hier weegt de buitenlandse expansie van enkele B-REIT’s zwaar door, voornamelijk in logistiek en residentieel vastgoed. Daardoor is buitenlands residentieel vastgoed de populairste activaklasse met een gewicht van 35%. Logistiek (30%) komt op de tweede plaats, gevolgd door kantoren (18%) en retail (10%).

De grootste buitenlandse portefeuilles zijn in handen van WDP (4,359 miljard EUR), Aedifica (4,356 miljard EUR), Cofinimmo (3,32 miljard EUR), Xior (2,61 miljard EUR) en AGRE (2,02 miljard EUR). Er zijn tien investeerders die een buitenlandse portefeuille hebben van meer dan 1 miljard EUR. Er zijn veertien bedrijven wiens portefeuille in het buitenland groter is geworden dan die op hun thuismarkt, met Logistics Capital Partners (89%), Mitiska REIM (82%), Xior (78%), Aedifica (77%) en Interparking (72%) als uitschieters.

8. Cofinimmo en WDP spelen haasje over

Hoewel de toppositie in de Expertise Top 100 ongewijzigd bleef, was er wel een wisseling van de wacht wat betreft de rangschikking van de ‘grootste Belgische vastgoedbelegger’.

Cofinimmo neemt deze rol opnieuw op zich, ten koste van WDP, hoewel de omvang van hun portefeuilles aan elkaar gewaagd is. Beide B-REIT’s zijn de enige twee die een portefeuille van meer dan 6 miljard EUR beheren. Ook de andere B-REITs Aedifica, Xior en Montea staan in de top tien van grootste Belgische vastgoedbeleggers. AGRE is de enige niet-REIT in de top 5. Het grootste private Belgische vastgoedbedrijf is Ghelamco, dat een portefeuille van meer dan 2 miljard EUR in handen heeft.

[table caption=”Top 10 Belgian property companies (surveyed) ” colalign=”center|left|center|center|center”]
Ranking,Company,Origin,Business,Value
1.,Cofinimmo,BE,REIT,€ 6.655.457.086
2.,WDP,BE,REIT,€ 6.596.100.000
3.,Aedifica,BE,REIT,€ 5.644.733.793
4.,AG Real Estate,BE,Insurance,€ 5.481.000.000
5.,Xior Student Housing,BE,REIT,€ 3.368.595.480
6.,AXA REIM Belux,BE,Insurance,€ 3.205.000.000
7.,Befimmo,CA,Fund,€ 2.800.000.000
8.,Ghelamco Group Consortium,BE,Holding,€ 2.322.543.000
9.,Interparking,BE,Operator,€ 2.253.754.000
10.,Montea,BE,REIT,€ 2.215.340.000
[/table]
[source]Source: © Expertise 2024[/source]