Topcertificaten creëren ‘groen bonuseffect’ voor kantoren

De opkomst van duurzaamheidscertificeringen en ESG-vereisten vormt een potentieel lichtpunt voor het Belgische kantoorvastgoed. Investeerders die proactief inspelen op deze trends, kunnen profiteren van hogere huurprijzen en verminderde strandingrisico’s, wat hun concurrentiepositie versterkt.

Dat blijkt uit een marktrapport dat vastgoedexpert Stadim recent gepubliceerd heeft. De kantorenmarkt stond in 2023 voor aanzienlijke uitdagingen, met een forse daling van het investeringsvolume en de laagste take-up in twintig jaar voor Brussel. De markt kwam onder druk door stijgende rentes, fluctuerende energieprijzen en hoge bouwkosten.

Sinds de pandemie is er ook minder nood aan kantoorruimte, gedreven door de opkomst van hybride werken. Bedrijven zoeken nu naar kwalitatief hoogwaardige vierkante meters en minder volume. Dit weerspiegelt de behoefte om aan de verwachtingen van werknemers te voldoen, wat resulteert in een vraag naar comfortabele, goed gelegen werkplekken met extra voorzieningen zoals groen, ontspanningsruimtes en kinderopvang.

Certificeringen als strategisch instrument

Volgens Stadim wordt duurzaamheid een beslissende factor voor de kantorenmarkt. Grote bedrijven en multinationals staan onder toenemende druk om ESG-criteria te integreren. Vanaf 2024 moeten deze bedrijven voldoen aan de EU-richtlijn voor duurzaamheidsrapportage (CSRD), wat transparantie vereist over hun milieu-impact. Dit betekent dat energie-efficiëntie, hernieuwbare energie, circulaire economie en maatschappelijke welvaart steeds belangrijker worden in de waardering van kantoren.

Om de kwaliteit van kantoorvastgoed te beoordelen, zijn duurzaamheidscertificeringen zoals BREEAM, WELL en DGNB essentieel geworden. Deze certificeringen bieden een gestandaardiseerd kader om ESG-principes te integreren vanaf de ontwerpfase van projecten. Tussen 2019 en 2022 had 80% van de vergunde kantoorrenovaties of nieuwbouwprojecten in Brussel een certificaat. Dit percentage steeg tot 97% voor projecten goedgekeurd vanaf 2022.

Opvallend is de verschuiving naar hogere prestatieniveaus binnen de BREEAM-certificering: terwijl tussen 2019 en 2021 nog 82% van de projecten mikte op ‘Excellent’, streefde 35% van de projecten in de periode 2022-2024 naar de topscore ‘Outstanding’. Deze certificeringen leiden vaak tot hogere huurprijzen en een hogere investeringswaarde, bekend als het ‘groene bonuseffect’ (green bonus). Echter, dit effect wordt nu steeds meer een ‘bruine korting’ (brown discount) voor panden die niet aan de criteria voldoen, wat hun huur- en investeringswaarde negatief beïnvloedt.

[table caption=”Stadim: Office Market Belgium Key Figures” colalign=”left|center|center|center”]
Regio/Stad,Prime Yields,Prime Rents
Brussel,5\,05%,350 EUR/m2
Vlaanderen ,5\,85%,190 EUR/m2
Wallonië,6\,60%,170 EUR/m2
Mechelen,6\,75%,165 EUR/m2
Leuven,6\,75%,155 EUR/m2
Gent,6\,00%,175 EUR/m2
Antwerp,5\,85%,190 EUR/m2
[/table]
[source]Bron: Stadim Focus II, Market Report H2 2023.[/source]

Stranding risk

De Europese Commissie heeft de Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ontwikkeld om CO2-uitstoot van vastgoed in kaart te brengen en financieel te vertalen. CRREM biedt een CO2-reductiepad met maximale toegestane emissies per jaar, belangrijk met het oog op het behalen van CO2-neutraliteit tegen 2050.

Stranding risk – of het risico dat vastgoed niet meer voldoet aan de emissienormen – kan leiden tot waardevermindering van panden. Dit benadrukt volgens Stadim het belang voor vastgoedeigenaren om proactief te investeren in duurzame renovaties teneinde toekomstige kosten en waardeverminderingen te vermijden.