TAKE-UP 2023: Voor de tweede keer meer dan één miljoen m2 in logistiek

Voor het tweede jaar op rij haalt de logistieke markt een recordopname, dankzij de hoge activiteit in Vlaanderen en enkele uitzonderlijk grote transacties. Ondertussen stijgen de huurprijzen aanzienlijk.

De hoogconjunctuur op de logistieke markt gaat door en de talloze nieuwe – vaak grootschalige – projecten die op de markt komen, worden snel verhuurd. Toonaangevende ontwikkelaars zoals MG Real Estate, Heylen Warehouses en Weerts Group realiseren in sneltempo hun productvoorraad om aan de schijnbaar onstuitbare vraag te voldoen. Ook Intervest, Montea en WDP zijn bezig met verschillende projecten. Als resultaat blijft de leegstand zeer beperkt, waardoor er nauwelijks direct beschikbare distributieruimte voorhanden is.

Er is echter nog een goed gevulde pijplijn voorhanden, en als de vraag aanhoudt, staan de ontwikkelaars en investeerders klaar om daarop in te spelen, mits de aflevering van de vergunningen soepel verloopt.

Topdeals in Vlaanderen

Een opvallende vaststelling is dat het merendeel van de logistieke take-up in Vlaanderen werd gerealiseerd. De opname groeide met 16% in het gewest, dat zijn aandeel zag stijgen tot maar liefst 90%. In Wallonië was de activiteit beduidend minder, met slechts een derde van de take-up uit 2022.

De opmerkelijke prestatie van Vlaanderen komt voort uit een reeks grote transacties, met als koplopers de megadeals van MG Real Estate met Kellogg’s (65.000 m2) in Mechelen en met Eutraco (62.000 m2) op Big Bear in Evergem. Andere toonaangevende verhuringen werden gerealiseerd met Kuehne+Nagel (62.000 m2) op het park van Weerts in Tessenderlo, Lidl (46.000 m2) bij Heylen Warehouses in Herentals, Cainiao/Alibaba (44.600 m2) in Flémalle en bij WDP ook nog Gosselin Group (40.000 m2) in Schoten en Martin Mathys (33.000 m2) in Genk.

Aandeel take-up per gewest (logistiek)
2023
Vlaanderen: 90%
Wallonië: 8%
Brussel: 2%
2022
Vlaanderen:
76%
Wallonië: 24%
Brussel: 0%

In totaal registreerde onze redactie 69 logistieke transacties met een totale oppervlakte van 1,096 miljoen m2. Dat is slechts 3% minder dan het absolute record uit 2022 en 27% meer dan het tienjaarlijkse gemiddelde. Ook wat betreft het aantal transacties bleek 2023 het op twee na actiefste jaar. De gemiddelde oppervlakte per transactie bedroeg ongeveer 16.000 m2.

[table caption=”INDUSTRIAL TAKE-UP 2023 // LETTING & PURCHASES” colalign=”left|center|center|center|center|center|center|center”]
,2023,,,2022,,,
Market,Take-up,# Deals,Average,Take-up,# Deals,Average,%TU
INDUSTRIAL
Belgium,994.000 ,943,1.054 ,862.822 ,836,1.032 ,+15\,2%
Flanders,708.389 ,761,931 ,607.749 ,652,932 ,+16\,6%
Wallonia,208.812 ,157,1.330 ,225.842 ,166,1.360 ,-7\,5%
Brussels,76.799 ,25,3.072 ,29.231 ,18,1.624 ,+162\,7%
Lettings,549.501 ,587,936 ,466.483 ,503,927 ,+17\,8%
Purchases,440.366 ,353,1.247 ,396.339 ,333,1.190 ,+11\,1%
Extension,4.133 ,3,1.378 ,n/a,n/a,n/a,n/a
LOGISTICS
Belgium,1.096.948 ,69,15.898 ,1.130.868 ,78,14.498 ,-3\,0%
Flanders,996.805 ,61,16.341 ,856.923 ,61,14.048 ,+16\,3%
Wallonia,90.826 ,6,15.138 ,273.945 ,17,16.114 ,-66\,8%
Brussels,9.317 ,2,4.659 ,n/a,n/a,n/a,n/a
GRAND TOTAL,2.090.948 ,1.012,2.066 ,1.993.690 ,914,2.181 ,+4\,9%
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

Huurprijzen in de lift

De hoge take-up in logistiek wordt gecombineerd met nieuwe prime rents. Onze
redactie noteerde huurprijzen van 65 EUR/m2 op de toplocaties in de regio Antwerpen en tot zelfs 90 EUR/m2 aan de Brusselse luchthaven.

De 56 verhuringen op de logistieke markt vertegenwoordigen samen een huurvolume van 46,5 MEUR. Dat is een aanzienlijke omvang in vergelijking met het huurvolume van iets meer dan 73 MEUR, dat onze redactie inschat voor de hele kantorenmarkt. Dat verklaart meteen waarom logistiek voor de grote vastgoedadviseurs een interessante markt vormt en waarom hun Industrial Agency tot de best presterende afdelingen binnen hun organisatie behoren. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de logistieke markt gedomineerd wordt door een beperkt aantal eigenaars, ontwikkelaars en eindgebruikers die elkaar goed kennen. De makelaars moeten dus hun toegevoegde waarde bewijzen, maar in logistiek kwam vorig jaar bijna 40% van de oppervlakte zonder tussenkomst van een makelaar tot stand.

De gemiddelde huurprijs bedroeg 50 EUR/m2 en de mediaanprijs 46 EUR/m2. Daarmee bleef de mediaan in vergelijking met vorig jaar stabiel, maar de gemiddelde huurprijs steeg wel met meer dan een tiende.

MGRE actiefste verhuurder

De verhuringen op de logistieke markt kwamen tot stand bij ongeveer 20 verschillende eigenaars en ontwikkelaars. De grootste logistieke verhuurder van 2023 was MG Real Estate, dankzij de eerder genoemde megadeals in Gent en Mechelen, gevolgd door WDP, Montea, Weerts en Intervest. Ook Brussels Airport Company staat in de ranglijst dankzij de nieuwe logistieke ontwikkelingen op Brucargo.

Het valt op dat wereldwijde giganten als Prologis of Goodman niet in de ranglijst voorkomen, hoewel zij toch ook tot de top 10 beleggers in logistiek in ons land behoren. Goodman heeft wel een groot project lopen in Dour en Prologis werkt aan nieuwe initiatieven in Boom en Tongeren.

SEMI-INDUSTRIE: Markt opnieuw in topvorm

Na het overgangsjaar 2022, dat volgde op het absolute recordjaar 2021 tijdens de pandemie, raakte de semi-industriële markt in 2023 weer op toerental.

Nationaal steeg de opname semi-industrieel vastgoed met 15% tot 994.000 m2, verspreid over 943 transacties. Dat betekent 13% meer dan in 2022. In vergelijking met het jaarlijkse gemiddelde presteerde de markt bijna een tiende beter. De kleine en middelgrote bedrijven lieten zich niet kennen door het onzekere economische klimaat: kmo’s kochten 11% meer en huurden 18% meer bedrijfsruimte. Daarbij moet worden opgemerkt dat vooral de markt in Vlaanderen een dominante positie inneemt met een groei van meer dan 15% en een aandeel van 71%. In Brussel verdubbelde de opname ruimschoots en het gewest zag zijn aandeel groeien tot 8%. Daartegenover staat een daling van meer dan 7% in Wallonië.

Aandeel take-up per gewest (semi-industrie)
2023
Vlaanderen: 71%
Wallonië: 21%
Brussel: 8%
2022
Vlaanderen: 70%
Wallonië: 26%
Brussel: 4%

Mediaanprijzen stijgen fors

Het segment van de nieuwe kmo-parken leverde een bijdrage tot de take-up van 108.000 m2, verspreid over 241 transacties. De meeste transacties werden gerealiseerd op de parken De Zwaan (Schoten), Tubize Green Park, Schietveld (Kapellen), Un Quartier Enée (Gembloers), Oeselgem, Guldendelle (Kortenberg) en Vanantas (Boutersem). De meest actieve ontwikkelaars waren Jeni Real Estate (niet minder dan 42 transacties voor 15.000 m2), Global Estate Group, BVI.EU, Groep Bouwen en Futurn.

Hoewel de koopmarkt in semi-industrie zeer belangrijk blijft, heeft onze redactie voor het eerst ook de huurmarkt en de huurprijzen in kaart gebracht. Daaruit blijkt dat de verhuurmarkt en totaal volume vertegenwoordigt van 28,5 MEUR, met een gemiddelde huurprijs van 51 EUR/m2 voor de magazijnen. De mediaanprijs ligt op 60 EUR/m2, een stijging van 17% in vergelijking met 2022. De prime rents liggen boven de 100 EUR/m2, weliswaar voor kleinere units van enkele honderden vierkante meters.