TAKE-UP 2023: Laagste take-up in Brussel in twintig jaar

Ondanks de terugkeer van Europa naar de huurmarkt bleef de take-up in Brussel vorig jaar onder de 300.000 m2 steken. De reguliere activiteit op de markt was opmerkelijk zwak.

De term ‘annus horribilis’ is geen overdrijving voor de kantorenmarkt in Brussel. Onze redactie berekende dat de take-up voor 2023 slechts 290.000 m2 bedroeg, het laagste niveau in de laatste twintig jaar. Vergeleken met 2022 deed er zich een daling voor van 4% en het aantal transacties nam met 10% af. Bovendien lag de take-up ruim een kwart lager dan het gemiddelde van ongeveer 400.000 m2 van de afgelopen tien jaar.

Belgische bedrijven en grote multinationals aarzelen om beslissingen te nemen over hun huisvesting. Hierdoor werd opnieuw een groot volume aan huurhernieuwingen genoteerd (171.000 m2) en daalde de ‘corporate’ take-up op jaarbasis met ruim een vijfde. Bedrijven krimpen hun oppervlakte in, waardoor er nauwelijks nog uitbreidingen op bestaande contracten getekend worden. Gelukkig waren de overheden wel aanwezig om een deel van het verlies te compenseren.

Zijn er dan geen positieve ontwikkelingen te melden over de markt in Brussel? Zeker wel. De daling van de take-up is voornamelijk te wijten aan minder activiteit in de periferie, met name in Vlaanderen. In het Brussels Gewest steeg de opname met een tiende, en in het CBD/Noordwijk zelfs met 50%.

[table caption=”OFFICE TAKE-UP 2023 // BRUSSELS” colalign=”left|center|center|center|center|center|center|center”]
,2023,,,2022,,,
District,#Deals,Take-up,Average,#Deals,Take-up,Average,%TU
Leopold,64,54.788 ,856 ,75,56.733 ,756 ,-3\,4%
Ring North,55,54.905 ,998 ,67,78.124 ,1.166 ,-29\,7%
Center,47,104.203 ,2.217 ,52,72.370 ,1.392 ,+44\,0%
East,46,27.863 ,606 ,46,28.624 ,622 ,-2\,7%
Ring South,37,20.382 ,551 ,45,28.655 ,637 ,-28\,9%
Louise,41,18.879 ,460 ,43,21.027 ,489 ,-10\,2%
West,20,8.710 ,436 ,18,16.207 ,900 ,-46\,3%
TOTAL,310,289.730 ,935 ,346,301.740 ,872 ,-4\,0%
Purchase / Letting
Letting,266,225.545 ,848 ,285,223.699 ,785 ,+0\,8%
Extension,8,4.022 ,503 ,14,10.124 ,723 ,-60\,3%
Purchase,36,60.163 ,1.671 ,47,67.917 ,1.445 ,-11\,4%
Renewal,55,171.113 ,3.111 ,59,205.055 ,3.476 ,-16\,6%
Public / Private
Public,37,109.792 ,2.967 ,33,75.851 ,2.299 ,+44\,7%
Private,273,179.938 ,659 ,313,225.889 ,722 ,-20\,3%
Coworking,1,2.000 ,2.000 ,4,12.002 ,3.001 ,-83\,3%
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

Een sterke basis voor 2024

De Brusselse kantorenmarkt blijft grotendeels afhankelijk van megadeals met internationale, nationale en regionale overheden. Op de terugkeer van Europa werd enthousiast geanticipeerd, met aan het begin van het jaar een verwachte take-up van meer dan 400.000 m2. Hoewel dit volume niet gerealiseerd raakte, speelde Europa een cruciale rol en zal de huisvesting van de Europese instellingen ook in 2024 bepalend zijn voor het niveau van de take-up. De Europese Commissie richt zich immers op het tweede deel van de Engie-torens, wat de verhuizing van Engie naar Oxy van Immobel en Whitewood mogelijk moet maken. Deze transacties zijn nog niet gefinaliseerd en werden daarom niet meegerekend in de take-up van 2023. Geen van de betrokken partijen heeft de aanstaande verhuringen overigens al officieel bevestigd.

Deze twee transacties vormen een solide basis van meer dan 60.000 m2 voor de opname van 2024, en er worden nog enkele andere grote deals verwacht, waaronder nog één met Europa. Op de Belgische overheden mag in het verkiezingsjaar wellicht niet gerekend worden.

Weinig voorverhuringen

Het grootste deel van de take-up vond plaats in bestaande gebouwen. Er vielen weinig grote voorverhuringen te noteren in de nieuwe projecten. Onze redactie noteerde in totaal ongeveer 36.000 m2 aan prelettings, waaronder Bayer, Securitas en ProLeague in The Wings van Ghelamco en Wallonie-Bruxelles Enseignement in het project van Befimmo. The Wings staat op het punt opgeleverd te worden.

Andere projecten die hun eerste huurders wisten aan te trekken waren onder meer The Louise van Patrizia, de projecten van Resolve in de periferie en Régence 52 van Archi-Invest (Jaspers) bij het Justitiepaleis. Er zitten nog enkele voorverhuringen in de pijplijn, zoals de eerste huurders in de Chancelier van Codic en Engie in Oxy. Er is voorlopig geen gebrek aan nieuwe projecten, vooral niet in de Noordwijk en in het Airport District. Het valt af te wachten of deze projecten in 2024 hun eerste huurders kunnen vastleggen.

De ene transactie is de andere niet

Volgens de definitie van Expertise, te raadplegen op onze website, wordt een verhuizing naar een eigen gebouw niet beschouwd als take-up. Denk maar aan de centralisatie van enkele dochterbedrijven van BNP Paribas Fortis naar het eigen gebouw aan de Kanselarijstraat in Brussel en de aangekondigde verhuizing van Cofinimmo naar zijn eigendom The Gradient in Woluwe. Ook de (tijdelijke) verhuur van kantoorgebouwen voor andere doeleinden, zoals voor de opvang van asielzoekers, wordt niet als take-up beschouwd.

Evenmin wordt take-up gerekend voor kantoorprojecten die de betrokken eindgebruikers volledig op eigen initiatief realiseren. Er bestaat vaak discussie in de markt over de definitie van take-up, en bepaalde transacties worden soms wel en soms niet als opname beschouwd. Voor adviseurs vormt de take-up geen exacte wetenschap, en hun definities verschillen soms aanzienlijk. Onze redactie hanteert echter een strikte definitie om vergelijkbare analyses op jaarbasis mogelijk te maken en om de makelaarsrankings consistent te kunnen samenstellen.

Cityforward, Cofinimmo en AXA actiefste eigenaars

De enkele grote verhuringen op de Brusselse kantorenmarkt vonden ook hun weerslag in de ranglijst met de actiefste verhuurders, die onze redactie sinds enkele jaren samenstelt. De ongeveer 300 verhuringen op de Brusselse kantorenmarkt kwamen tot stand bij een honderdtal verschillende eigenaars, wat de versnipperde eigendomsstructuur in de hoofdstad weerspiegelt.

Toch zijn het de grote eigenaars die de ranglijst domineren, vooral wat betreft het aantal transacties. In de gebouwen van Cofinimmo werden 15 transacties genoteerd, gevolgd door AXA (13) en AEW (10). Qua oppervlakte staat Cityforward/Whitwood bovenaan dankzij de verhuring aan Europa in de Engie-torens. Befimmo volgt op nummer twee en Pimco Prime Real Estate (ex-Allianz) op drie. Gezien het beperkte aantal verhuringen in de nieuwe projecten, staan enkel Ghelamco en Resolve als ontwikkelaars in de ranking.

NATIONAAL: Regionale steden houden de markt recht

Op de regionale kantorenmarkt wisten enkele steden wel groei te realiseren, wat de zwakke prestatie van de Brusselse kantorenmarkt op het nationale toneel afzwakte.

Hoewel de take-up op de Brusselse kantorenmarkt (gewest + periferie in Waals- en Vlaams-Brabant) zwak oogde, kon het hoofdstedelijk gewest in 2023 wel als enige groei realiseren. Zoals eerder vermeld, vloeide de zwakke prestatie van Brussel voornamelijk voort uit een aanzienlijke inkrimping van de markt in de periferie rond de luchthaven, die in de afgelopen jaren gestimuleerd werd door tal van megadeals met onder meer EY en PwC. Dergelijke grote manoeuvres deden zich in 2023 niet voor. Omdat de regionale steden in Vlaanderen wel goede prestaties neerzetten, bleef de take-up in het hele gewest toch redelijk op niveau met een daling op jaarbasis van 3%. De Waalse kantorenmarkten zakten verder weg met een krimp van een kwart vergeleken met vorig jaar en deze presteerden ook ruimschoots onder het gemiddelde.

In totaal komt de take-up op de nationale markt uit op 570.000 m2, verspreid over 812 transacties. Zowel wat betreft het aantal transacties als de gecommercialiseerde oppervlakte is dat vergelijkbaar met 2022. In vergelijking met het tienjarige gemiddelde hinkt de take-up echter bijna een vijfde achterop.

Grote verhuringen in Brussel

Het jaar 2022 moest het hebben van veel kleinere deals, omdat er uitzonderlijk geen megadeals op te tekenen vielen. Slechts twee transacties omvatten toen meer dan 10.000 m2. In 2023 waren er wel megadeals, waarbij de inhuurneming van een van de twee Engie-torens door Europa alleen al goed was voor 6% van de nationale take-up en 12,5% in Brussel. De vijf grootste deals vertegenwoordigden in 2023 samen ongeveer 81.000 m2, ofwel 14% van de totale markt. De regionale kantorenmarkten hangen veel minder af van de grote deals en laten daardoor een stabielere take-up noteren.

Een opvallende afwezige in de kantooropname betroffen de operatoren van coworking. De enige transacties die onze redactie binnen dit domein noteerde, waren de verhuring aan Signature (IWG) in Park 7 in Diegem en de aankoop van Officenter in Mechelen, samen goed voor nauwelijks meer dan een bijdrage van 1% tot de take-up.

[table caption=”OFFICE MARKET TAKE-UP 2023 // LETTINGS & PURCHASES” colalign=”left|center|center|center|center|center|center|center”]
,2023,,,2022,,,
,#Deals,Take-up,Average,#Deals,Take-up,Average,%TU
BELGIUM,812,570.343 ,702 ,836,578.484 ,692 ,-1\,4%
Regions
Brussels,218,214.443 ,984 ,236,194.375 ,824 ,+10\,3%
Flanders,528,309.924 ,587 ,505,318.946 ,632 ,-2\,8%
Wallonia,66,45.976 ,697 ,95,65.163 ,686 ,-29\,4%
Local markets
Brussels,310,289.730 ,935 ,346,301.740 ,872 ,-4\,0%
Antwerpen,216,105.751 ,490 ,185,100.685 ,544 ,+5\,0%
Gent,91,47.763 ,525 ,101,50.205 ,497 ,-4\,9%
Mechelen,38,27.524 ,724 ,38,25.259 ,665 ,+9\,0%
Liege,20,17.030 ,852 ,25,16.457 ,658 ,+3\,5%
Leuven,24,9.942 ,414 ,16,6.780 ,424 ,+46\,6%
Hasselt,11,9.376 ,852 ,6,14.232 ,2372 ,-34\,1%
Kortrijk,21,6.789 ,323 ,18,10.877 ,604 ,-37\,6%
Namur,6,3.961 ,660 ,6,6.459 ,1.077 ,-38\,7%
Brugge,4,3.233 ,808 ,11,3.375 ,307 ,-4\,2%
Charleroi,3,1.535 ,512 ,16,9.157 ,572 ,-83\,2%
Purchase / Letting
Letting,698,437.325 ,627 ,678,403.615 ,595 ,+8\,4%
Purchase,101,126.452 ,1.252 ,139,162.301 ,1.168 ,-22\,1%
Extension,13,6.566 ,505 ,19,12.568 ,661 ,-47\,8%
Renewal (no take-up),73,223.243 ,3.058 ,75,218.939 ,2.919 ,+2\,0%
Public / Private
Public,60,149.441 ,2.491 ,64,135.363 ,2.115 ,+10\,4%
Private,752,420.902 ,560 ,772,443.121 ,574 ,-5\,0%
Coworking,2,7.630 ,3.815 ,6,15.105 ,2.518 ,-49\,5%
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

REGIO’S: Regionale steden bewijzen hun waarde

De regionale kantoorsteden in Vlaanderen en Wallonië vertegenwoordigen inmiddels samen meer dan de helft van de kantooropname in België.

Een opvallende vaststelling is dat er in Antwerpen en Gent samen bijna evenveel transacties gerealiseerd worden als op de Brusselse kantorenmarkt (308 in Antwerpen en Gent tegenover 310 in Brussel). De deals zijn weliswaar kleiner in omvang, maar bewijzen niettemin de aantrekkingskracht van beide regionale steden. Antwerpse makelaars kijken daarbij steeds vaker naar Gent en vice versa om hun marktaandeel te vergroten.

Antwerpen: mooie prestatie met veel deals

Antwerpen liet een mooi resultaat optekenen met een take-up van ruim 105.000 m2: 5% meer dan vorig jaar, maar nog steeds 7% minder dan het tienjaarlijkse gemiddelde. De prestatie van Antwerpen mag echter niet onderschat worden, want de take-up kwam tot stand zonder megadeals, op het akkoord voor de FOD Pensioenen in Copernicus na. Het aantal transacties ligt met 216 op een van de hoogste niveaus van de afgelopen twintig jaar, en het is slechts de derde keer sinds 2000 dat er in Antwerpen meer dan 200 transacties werden afgesloten.

Bovendien staan in Antwerpen nog enkele belangrijke transacties op stapel, waaronder met Deloitte, en wordt in 2024 ook de beslissing verwacht aangaande het nieuwe VAC.

Mechelen roert zich, Gent houdt stand

Ook Mechelen kende in 2023 een bijzonder actief jaar. De stad zag zijn take-up met bijna een tiende stijgen tot 27.000 m2. Dit is onder meer te danken aan een eerste voorverhuring in het project Malt van Codic en PSR, wat aantoont dat nieuwe projecten voor beweging in de markt zorgen. Er staan in Mechelen nog enkele andere nieuwe projecten in de steigers, die de take-up de komende jaren wellicht verder zullen ondersteunen.

Gent bevestigt zijn positie als derde grootste markt van het land met een take-up die wederom rond de 50.000 m2 uitkwam. Ook Leuven realiseerde een mooie opname, maar de studentenstad kampt met een gebrek aan aanbod en nieuwe projecten.

Luik enige lichtpunt in Wallonië

In Wallonië was enkel Luik present met een groei van de take-up tot iets meer dan 17.000 m2. Namen (-39%) en Charleroi (-83%) lieten het volledig afweten met nauwelijks enkele duizenden vierkante meters aan take-up. De Waalse steden moeten voornamelijk profiteren van de verhuizing van overheidsdiensten naar nieuwe projecten, aangezien de markt voor ‘corporates’ er veel beperkter is en zich bijna uitsluitend in de periferie van Brussel in Waals-Brabant afspeelt. Bovendien werd enkele jaren geleden al een grote verhuisoperatie van de overheid voltooid, dankzij enkele grootschalige projecten in Luik en Namen.

HUURPRIJZEN: Stijging in alle categorieën

Het jaar 2023 kenmerkte zich door een algemene stijging van de huurprijzen, ondersteund door indexering, maar ook door verschillende nieuwe projecten die tegen nieuwe tophuurprijzen op de markt werden gebracht.

De totale huuromzet op de Belgische kantorenmarkt in 2023 wordt door Expertise geschat op 74,3 MEUR, of gemiddeld 173 EUR/m2. Dit is aanzienlijk meer dan in 2022 (66 MEUR), maar minder dan in 2021 (88 MEUR) en 2020 (79 MEUR). Boven op de huurtransacties kwam in 2023 ook nog 126.000 m2 aan aankopen voor eigen gebruik.

De hoogste huurprijzen werden, net als vorig jaar, genoteerd aan 345 EUR/m2. Er zijn intussen wel berichten over een verhuring aan 375 EUR/m2 in de Leopoldwijk. In de periferie werden prijzen tot 175 EUR/m2 gehanteerd, hoewel de vraaghuurprijzen voor nieuwe projecten er intussen oplopen tot 200 à 210 EUR/m2. Dit niveau van huurprijzen wordt ook gevraagd – en behaald – in de regionale kantoorsteden.

Misschien nog belangrijker voor de markt is dat, naast de opeenvolging van nieuwe recordhuurprijzen, ook de huurprijzen in reguliere gebouwen stijgen. Deze trend is deels te danken aan inflatie, maar toont toch een algemene opschaling van het huurprijsniveau van kantoren na jaren van stagnatie. Onze redactie nam een algemene stijging waar van de mediaanprijs naar 160 EUR/m2 (+7%) en ook de gemiddelde huurprijzen gingen omhoog met 14%. De gemiddelde huurprijs steeg het sterkst in Brussel (+14%) en Mechelen (+17%), en de mediaanprijs nam het sterkst toe in Luik (+35%), Antwerpen (+20%) en Gent (+19%).

[table caption=”OFFICE MARKET TAKE-UP 2023 // RENTS” colalign=”left|center|center|center|center|center|center”]
,2023,,,2022,,
Local markets,Top rent,Average,Median,Top rent,Average,Median
Brussels,345 €/m2,207 €/m2,160 €/m2,345 €/m2,181 €/m2,150 €/m2
Antwerp,190 €/m2,131\,5 €/m2,144 €/m2,185 €/m2,132 €/m2,120 €/m2
Ghent,175 €/m2,150 €/m2,140 €/m2,170 €/m2,137 €/m2,117 €/m2
Mechelen,210 €/m2,164 €/m2,130 €/m2,190 €/m2,140 €/m2,120 €/m2
Leuven,150 €/m2,141 €/m2,140 €/m2,180 €/m2,135 €/m2,140 €/m2
Liege,170 €/m2,137 €/m2,135 €/m2,155 €/m2,135 €/m2,100 €/m2
Total,345 €/m2,173 €/m2,140 €/m2,345 €/m2,158 €/m2,140 €/m2
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]