Schaarste en huurgroei houden logistieke markt robuust

Hoewel de take-up op de logistieke markt dit jaar moeite heeft om de hoge volumes van de afgelopen periode bij te benen, bestaat er geen reden tot bezorgdheid. De vraag blijft achter op het aanbod, de huurprijzen blijven stijgen en bij investeerders prijkt logistiek nog altijd bovenaan het verlanglijstje.

Dit blijkt uit de marktrapporten die CBRE, Cushman & Wakefield, JLL en Knight Frank deze zomer onafhankelijk van elkaar gepubliceerd hebben. Ook Stadim publiceerde een rapport met kerncijfers. Er wordt een tijdelijke terugval in de vraag van logistieke operators genoteerd, maar deze zou van korte duur zijn, en er blijft een schaarste aan moderne logistieke ruimte. Knight Frank merkt op dat logistieke operators tijdens de e-commerceboom van de pandemie veel ruimte gehuurd hebben. Veel operators kampen nu met een overschot aan logistieke ruimte, nu de retailsector weer op een normaal niveau functioneert.

Schaarste creëert huurgroei

CBRE analyseerde dat het aanbod op de logistieke en semi-industriële markt sinds eind 2023 samen verdubbeld is tot ruim 630.000 m2 of ongeveer 4% van de totale voorraad. Deze snelle toename is het gevolg van een versnelling in de bouw van nieuwe projecten en huurders die hun oudere magazijnen inruilen voor deze moderne faciliteiten. Het merendeel van deze leegstand bevindt zich dan ook in oudere magazijnen. Momenteel wordt er 563.204 m2 aan logistieke ruimte gebouwd, waarvan 28,7% nog beschikbaar is voor verhuur. JLL noteert wel nog altijd een beschikbaarheid van slechts 1,73% voor logistieke ruimte op de as Antwerpen-Brussel.

De schaarste zorgt ervoor dat de huurprijzen zullen blijven stijgen. Naarmate de economische omstandigheden verbeteren en de vraag naar hoogwaardige logistieke magazijnen toeneemt, zullen de tophuren volgens Cushman & Wakefield deze positieve trend weerspiegelen, wat de aantrekkelijkheid van de sector voor zowel investeerders als gebruikers versterkt. De tophuur voor logistieke sites bevindt zich momenteel op 65 à 68 EUR/m2, met uitzonderlijke pieken richting 75 EUR/m2 in Brussel en zelfs 100 EUR/m2 op Brucargo. Stadim merkt een vergelijkbare trend op in Nederland, waar de tophuren in de afgelopen kwartalen gestagneerd zijn op 95 EUR/m2 in Rotterdam, 100 EUR/m2 in Amsterdam en 120 EUR/m2 specifiek in het gebied rondom Schiphol.

[table caption=”Belgium Logistics Market: Key Figures 2024Q2″ colalign=”left|center|center|center”]
Agent,Prime Rent,Prime yield,Vacancy
Cushman & Wakefield,68 EUR/m2,5\,25%,n/a
JLL,68 EUR/m2,5\,10%,1\,73% (Antwerp-Brussels)
CBRE,68 EUR/m2,5\,00%,3\,93%
Knight Frank,65 EUR/m2,4\,90%,n/a
Stadim,70 EUR/m2,5\,00%,n/a
[/table]
[source]Source: market reports Industrial\, july 2024.[/source]

Kapitaalwaarde blijft intact

CBRE bemerkt dat de sterke huurprijsstijgingen de herwaardering van de afgelopen 18 tot 24 maanden enigszins hebben verlicht. De snelheid en intensiteit van rente- en daarmee gepaard gaande yield-stijgingen hebben daardoor geleid tot een eerder bescheiden correctie van de kapitaalwaarde.

De prime yields variëren afhankelijk van de bron van 4,90% tot 5,25%, wat 120 à 150 basispunten hoger uitvalt dan het cyclische dieptepunt dat begin 2022 geregistreerd werd. Volgens Knight Frank blijft er een gezonde appetijt van internationale investeerders voor Belgische logistieke projecten. De huidige prime yields zijn echter theoretisch en de makelaar verwacht niet dat er momenteel transacties zullen worden afgesloten aan rendementen lager dan 5% voor klassieke huurcontracten.