Realty 2024: ‘De ontwikkelaars hebben geld nodig’

De 16de editie van de vastgoedsummit Realty trapte gisterenochtend af met een algemene stand van zaken over de vastgoedmarkt, waarbij België in een internationaal perspectief geplaatst werd. De deelnemers aan het debat probeerden positief uit de hoek te komen, maar konden niet verhullen dat de markt voor grote uitdagingen blijft staan.

‘De recente renteverlaging van de ECB zal nu niet meteen het startschot betekenen voor een massale herneming van de activiteit op de investeringsmarkt’, benadrukte Michel Van Geyte van Nextensa, de eigenaar van Gare Maritime op Tour & Taxis waar Realty opnieuw plaatsvindt. Suzy Denys van Patrizia beklemtoont dat het wel de goede richting uitgaat en zij verwacht de komende jaren vooral veel van de residentiële vastgoedmarkt, waar de tendensen op de lange termijn duidelijk wijzen op een grote vraag naar comfortabele en duurzame woningen in de grote steden.

Wereldwijd groeide multifamily intussen uit tot de grootste assetklasse, deelde Damian Harrington mee. Hij spreekt met kennis van zaken als Head of Research Global Capital Markets en EMEA bij Colliers. In de VS slonk het aandeel kantoren in het investeringsvolume inmiddels tot 16%. De verdeling tussen de assets in Europa is meer gebalanceerd. ‘Je kan jezelf afvragen wat dit nu te maken heeft met Brussel, maar het is belangrijk te begrijpen dat kapitaal globaal zijn weg zoekt en dat de trends in de VS wel degelijk doorsijpelen naar Europa’, benadrukt hij.

Ook in Europa zijn de volumes in kantoren gedaald van 40% naar minder dan 25%. De take-up stabiliseert zich inmiddels, maar de kapitaalwaarde van de kantoren zit op het niveau van 6,5 jaar geleden.

Investeerders uit Japan

De spread tussen het ontleende geld en de door kantoren geboden yield is momenteel nog te klein om de markt in gang te trekken. Het goede nieuws is wel dat fondsenverwerving voor ‘Core’-producten stilaan op gang komt. Colliers achterhaalde dat de nieuwe fondsen vooral mikken op de sector van de ‘beds & sheds’, met een voorkeur van 30% voor residentieel vastgoed en 19% voor hotels. Verder wordt 40% gereserveerd voor semi-industrie en logistiek. Een interessante partij om in de gaten te houden volgens Harrington betreffen de Japanse investeringsfondsen, die momenteel heel wat kapitaal hebben opgehaald en die alternatieven zoeken voor hun drukbezette interne markt en bovendien vooral de kantoren in de gaten houden.

Nog even uitzweten

Harrington werd voor Realty uitgenodigd door zijn collega David Vermeesch, Co-Managing Partner bij Colliers Belgium. Volgens Vermeesch bestaat er reden om optimistisch te zijn, want de markt is duidelijk aan het stabiliseren. ‘De markt wordt momenteel gedomineerd door privékapitaal en value-add dossiers, maar we beschikken in Brussel intussen over een indrukwekkende pijplijn met ‘Core’-kantoorproducten die klaar staan om verkocht te worden.’

Suzy Denys verwacht vooral veel van nieuwe fondsen, nieuwe kapitaalophalingen en nieuwe producten die de markt terug in gang zullen trekken. ‘Maar dat vergt natuurlijk allemaal meer tijd.’

Philip Neyt, adviseur voor verschillende pensioenfondsen en bestuurder bij Ghelamco, benadrukt dat de pensioenfondsen vooral de lange termijn bekijken met een horizon van 15 tot 20 jaar. ‘Ze zijn in staat de huidige malaise uit te zweten en ze zullen altijd in vastgoed blijven investeren.’

Mixed-use op wijkniveau

Michel Van Geyte vindt de situatie waarin sommige ontwikkelaars zich bevinden verontrustend, iets wat hij in zijn dertigjarige carrière nog niet heeft meegemaakt. ‘De promotoren hebben geld nodig, alleen al om hun lopende projecten tot een goed einde te brengen. Tot dusver stelden de banken zich zeer coöperatief op, maar natuurlijk kennen ook zij hun limieten.’

Van Geyte gaf de overheden nog de boodschap mee dat er afgestapt moet worden van de fetisj om per se mixed-use in één en hetzelfde gebouw te willen faciliteren. ‘De beleggers tonen zich niet bereid om in dit soort producten te investeren. Het heeft geen zin om per gebouw te werken, maar wel om het grotere geheel per wijk te structureren.’