Kantoren in kernmarkten terug aantrekkelijk geprijsd

De kloof in prijsverwachtingen tussen kopers en verkopers begint te dichten, waardoor er weer transacties van grotere omvang verwacht kunnen worden. De rendementen voor topkantoren in de Europese kernmarkten zijn opnieuw redelijk geprijsd en vereisen nog slechts een kleine waardecorrectie.

Dit blijkt uit de nieuwe studie ‘Spotlight: European Office Value Analysis‘, recent gepubliceerd door de vastgoedadviseur Savills. De studie vergelijkt de huidige marktprijzen in 20 Europese kantoormarkten, waaronder Brussel.

Volgens Savills richten investeerders hun aandacht nu vooral op het moment van de eerste renteverlaging. Er wordt geanticipeerd op een eerste ‘rate cut’ van 25 basispunten in het tweede kwartaal van 2024, met een daling van de rente van 4,00% naar 2,75% tegen eind 2024. Dit zou vastgoed opnieuw aantrekkelijker moeten maken.

Decompressie vertraagt

De rendementen op topkantoren stegen gemiddeld met +16 basispunten naar 4,85% tijdens het vierde kwartaal van 2023. De decompressie van de ‘prime yields’ begint te vertragen, met een aantal core markten die nu zelfs ondergewaardeerd zijn. Deze vertraging manifesteert zich vooral in kernmarkten als Londen, Parijs, Frankfurt en Berlijn, terwijl de yields in de niet-kernmarkten zich nog volop aan het aanpassen zijn, wat resulteert in een lagere liquiditeit. Voor de kernmarkten verwacht Savills dat de prime yields zullen stabiliseren tijdens het eerste kwartaal van 2024 om in de tweede helft van het jaar opnieuw te dalen.

Markten met verschillende snelheden

De rendementen voor topkantoren bevinden zich nu opnieuw in een redelijk geprijsde zone en vereisen slechts een verdere waardecorrectie van gemiddeld -3%. Er vallen echter grote verschillen op te tekenen tussen de verschillende markten. Amsterdam (+17%), München (+16%), Berlijn (+16%), Parijs CBD (+15%) en Madrid (+15%) worden ondertussen als ondergewaardeerd beschouwd na snellere prijsaanpassingen en dalende obligatierendementen. Aan de andere kant lijken Boekarest (-18%), Dublin (-19%) en Kopenhagen (-21%) wat overprijsd. Voor Brussel is volgens Savills nog een prijscorrectie nodig van 11%.

De kloof in verwachtingen tussen kopers en verkopers begint te sluiten naarmate de verwachtingen van de verkopers zich aanpassen aan de houding van de kopers. Hierdoor verwacht Savills een herstel in transacties van grotere omvang. Voor kernmarkten lijken kantoren nu aantrekkelijk geprijsd tegen overheidsobligatierendementen. Met lage leegstandspercentages en huurgroei in het vooruitzicht, verwacht Savills dat de rendementen geleidelijk zullen dalen tijdens de tweede helft van 2024.