Hebben de Zuid-Koreanen het duurzaamheidsaspect onderschat?

Het toenemende belang van duurzame kantoorgebouwen zou de beleggers uit Zuid-Korea, die sinds 2012 in onze contreien zijn neergestreken, de komende jaren weleens zuur kunnen opbreken. Ze hebben onvoldoende beseft dat duurzaam vastgoed meer betekent dan enkel marketing.

Door de ‘green shift’ voldoen veel van de gebouwen die de Zuid-Koreanen momenteel op de Brusselse kantorenmarkt nog in eigendom hebben niet meer aan de verwachtingen van de eindgebruikers en nieuwe kandidaat-kopers. Enkele van deze gebouwen zijn ondergebracht in een vehikel dat genoteerd staat op de beurs in Seoul, vergelijkbaar met de Belgische vastgoedcertificaten, wat het bijzonder uitdagend maakt om kapitaal te reserveren voor de broodnodige energetische updates.

Bovendien concentreert hun kapitaal in Brussel zich in een handvol ‘big tickets’ met de Regie der Gebouwen als eindgebruiker. Die heeft inmiddels laten weten dat het plant om de Financietoren (in 2034) en de North Galaxy (in 2032) te verlaten. De houding van de Regie stelt de eigenaars van de Financietoren, bijgestaan door Meritz Securities en The Valesco Group, nu voor een uitdaging bij de herfinanciering van hun schuld.

In totaal spendeerden Zuid-Koreaanse beleggers sinds 2012 niet minder dan 3,515 miljard EUR op de Brusselse kantorenmarkt. Twaalf jaar geleden pionierde de particuliere Zuid-Koreaanse investeerder NXMH, die toen 16 MEUR op tafel legde voor het gebouw aan de Kunstlaan 53, in 2017 verkocht aan Dassault. Dit vormde slechts klein bier in vergelijking met de gigantische volumes die vanaf 2016 volgden met de Astro Tower, Brederode 9-13, Meeûs 8, de Engie Towers, Egmont I-II, TdO, de Financietoren en North Galaxy. Het TdO-gebouw is inmiddels een van de weinige ‘distressed properties’ in Brussel en de verkoop zal wellicht nog tegen eind dit jaar afgerond raken.

2,4 miljard EUR in Zuid-Koreaanse handen

Van het geïnvesteerde volume van 3,5 miljard EUR werd inmiddels ook al 1,1 miljard EUR terug ten gelde gemaakt. Dat betekent dat de Koreanen momenteel nog ongeveer 2,4 miljard EUR aan activa in Brussel bezitten. De verkoop van de Astro Tower markeerde de eerste belangrijke exit van beleggers uit Zuid-Korea. Het kantoorgebouw zat zes jaar in de portefeuille van een Zuid-Koreaans fonds, beheerd door Patrizia, voordat het met een mooie meerwaarde van de hand gedaan werd aan Union Investment. In 2022 verkocht La Française, voor rekening van haar Zuid-Koreaanse klanten Hyundai Investments en Samsung Securities, de Engie Towers aan Whitewood voor het fonds Cityforward, wat meteen leidde tot een upgrade van het gebouw om de Europese Commissie als nieuwe huurder te kunnen ontvangen. Nog in 2022 gingen de Zuid-Koreanen over tot de verkoop van de Egmont I-II aan Union Bancaire Privée (UBP).

De vraag blijft natuurlijk of de Zuid-Koreanen evenveel succes zullen kennen met kleppers als de Financietoren en North Galaxy. Het aangekondigde vertrek van de Regie maakt het alvast moeilijker om het gebouw nog te gelde te maken voor het aflopen van de huurcontracten met de federale overheid. De huidige waarderingen – die niet veel verschillen met de oorspronkelijke aankooprijs – lijken dan ook niet meer te stroken met de realiteit.

[table caption=”Overview South Korean investments Brussels office market” colalign=”left|center|center|center|center “]
Acquisitions,,,,
Year,Building,Value,Seller,Buyer
2012,Arts 53,16 MEUR,IVG,NXMH
2016,Astro Tower,168 MEUR,Luresa,Patrizia + FGAM
2017,Bréderode 9-13,122 MEUR,Befimmo,CBRE IM + POBA
2017,Meeûs 8,212 MEUR,KanAm Grundivest,Hana
2018,Egmont I-II, 369 MEUR,Cofinimmo,L’Etoile + South-Korea
2018,Engie Towers, 368 MEUR,Belfius (60%) + AGRE(40%),La Française + Hyundai + Samsung
2018,Passport, 131 MEUR,Codic,AXA + KTB Investment
2019,Port 16,46 MEUR,IRET Development,Trinova + South-Korea
2019,TdO 87,148 MEUR,AXA IM Real Assets,Genii Capital + Korean Investment Securities
2020,Tour des Finances,1.263 MEUR,Breevast-ZBG,Meritz + Valesco
2021,City Garden,50 MEUR,Patrizia,La Française + Hyundai Investments
2022,North Galaxy, 622 MEUR,ATP (90%) + AXA (10%),KB Securities
Desinvestments,,,,
2017,Arts 53,16 MEUR,NXMH,Groupe Dassault
2021,Astro Tower,240 MEUR,Patrizia,Union Investment
2022,Engie Towers,392 MEUR,La Française + Hyundai + Samsung,CityForward + Ethias (50%)
2022,Egmont I & II,400 MEUR,L’Etoile Properties + South-Korea,Union Bancaire Privé (UBP)
[/table]
[source]Source: © Expertise Database, October 2024.[/source]