Enquête PwC: heropleving investeringsmarkt nog niet voor morgen

De vastgoedmarkt zal waarschijnlijk ook in 2025 nog moeilijke tijden doormaken. Een enquête van PwC Belgium wijst op een lager investeringsvolume in alle segmenten, gedreven door terughoudendheid en risicobeheersing. Toch ontstaan er kansen voor investeerders die bereid zijn risico’s te nemen en tegendraads te beleggen.

Dit blijkt uit een enquête die deze zomer werd uitgevoerd door het Belgische vastgoedteam van PwC Belgium, onder leiding van Geoffroy Jonckheere (PwC Belgium Deals Partner & Real Estate Deals Leader), Grégory Jurion (PwC Belgium Tax Partner en Real Estate Industry Leader) en Alain Van Houtte (Corporate Finance Senior Advisor). Expertise kreeg exclusief inzicht in de resultaten. De enquête vormt een aanvulling op de studie die PwC ook op Europees en mondiaal niveau uitvoert in samenwerking met ULI, naar aanleiding van het toonaangevende rapport ‘Emerging Trends in Real Estate’.

Saai, maar stabiel

Volgens de Belgische enquête, uitgevoerd onder ongeveer 80 senior managers uit de vastgoedsector, waaronder fondsbeheerders, institutionele investeerders, family offices en ontwikkelaars, zijn de verwachtingen voor 2025 iets minder negatief dan voor 2024, maar het algemene sentiment blijft voorzichtig.

Veel buitenlandse investeerders beschrijven de Belgische markt als ‘saai maar stabiel’ op de lange termijn, en als een veilige haven voor investeringen in vergelijking met grotere en meer volatiele markten zoals Londen en Parijs. Op de korte termijn hebben de vastgoedwaarden in bijna alle segmenten echter een correctie van ongeveer 150 basispunten ondergaan.

Geopolitieke onzekerheden zijn de grootste kopzorg, al zijn Europese banken minder blootgesteld aan de vastgoedsector dan hun Amerikaanse tegenhangers. De sector houdt de economische voorspellingen nauwlettend in de gaten, die wijzen op een beperkte groei in Europa, met grote uitdagingen voor belangrijke economieën zoals Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.

Er zijn echter kansen voor investeerders die geduldig en creatief te werk gaan met een langetermijnvisie. ‘Het lijkt erop dat de bodem van de markt bereikt is en dat er nu vooral kansen zijn voor investeerders met een opportunistisch profiel en voor value-add-dossiers’, benadrukt Alain Van Houtte. ‘Van de ondervraagde managers kijkt 45% naar opportunistische assets en 29% naar value-add. Core-producten staan slechts bij 9% in de belangstelling, maar het opvallendste resultaat is dat 35% momenteel de voorkeur geeft aan de schuldkant, met een focus op risico-gecorrigeerde rendementen.’

Kantoren niet langer ‘top of mind’

De enquête toont aan dat investeerders selectiever worden in hun benadering. Er is een verschuiving van de sterke dominantie van kantoren naar een meer gediversifieerde portefeuille. ‘De kantoormarkt in Europa maakt een moeilijke periode door, waarbij veranderende werkpatronen en negatieve media-aandacht voor de Amerikaanse markt het vertrouwen van investeerders beïnvloeden. Dit leidt tot een polarisatie tussen ‘best in class’-kantoren en de rest van de markt. Toch bieden de Europese fundamenten enige stabiliteit dankzij de relatief lage leegstand en een snellere terugkeer naar kantoor in vergelijking met de Verenigde Staten’, aldus Geoffroy Jonckheere.

Slechts een vijfde van de vastgoedmanagers actief in België kijkt naar kantoren, aanzienlijk minder dan de belangstelling voor logistiek (55%), multifamily (40%), studentenhuisvesting (30%) en zorgvastgoed (25%).

Logistiek en woonvastgoed

Terwijl kantoren een moeilijke periode doormaken, blijkt de residentiële sector veerkrachtiger, ook voor zorgvastgoed en studentenhuisvesting, waar het aanbod beperkt is en de vraag groot blijft. Daarnaast winnen logistieke activa aan populariteit onder investeerders, gedreven door de sterke fundamenten en aanhoudende vraag, in combinatie met een correctie van de waarden sinds 2023. Logistiek en retail blijven nauw met elkaar verbonden door e-commerce en vormen samen kansen voor gediversifieerde investeringsstrategieën.

‘Winkelvastgoed is niet langer het eenvoudige massaproduct van vroeger, maar biedt nu, samen met logistiek, mogelijkheden voor aantrekkelijke rendementen. Retail noteert aan yields die interessant zijn in verhouding tot de risico’s, na jaren van zwakkere prestaties. Nichemarkten zoals datacenters en life sciences blijven beperkt in omvang op lokaal en Europees niveau, waarbij life sciences slechts 1,8% van het totale Europese investeringsvolume vertegenwoordigt’, verduidelijkt Grégory Jurion.

Transformatie naar mixed-use

Het stijgende rentetarief was de belangrijkste factor die de vastgoedmarkt de afgelopen periode negatief beïnvloedde. De verwachting is dat investeerders zich de komende jaren zullen richten op activa die afgestemd zijn op de nieuwe realiteiten en gelegen zijn op toplocaties.

‘De mogelijkheid van transformatie naar gemengd gebruik kan een van de meest significante opportuniteiten worden. De aanhoudende politieke en economische instabiliteit zal waarschijnlijk resulteren in hogere risicopremies dan in de afgelopen tien jaar. De markt biedt kansen voor degenen die bereid zijn creatief en met een langetermijnvisie te opereren, ondanks de huidige uitdagingen en onzekerheden’, besluiten Geoffroy Jonckheere, Grégory Jurion en Alain Van Houtte.