ECB ziet gevaar in overgewaardeerd commercieel vastgoed

In een deze zomer gepubliceerde analyse waarschuwt de Europese Centrale Bank (ECB) financiële instellingen voor afwaarderingen op commercieel vastgoed. Vooral kantoren en retail zouden nog overgewaardeerd zijn door ‘positieve vooroordelen’ in de waardering.

De auteurs bespreken in hun artikel de structurele tekortkomingen in het kredietrisicobeheer van banken, met een focus op commercieel vastgoed. Door de aanhoudende marktneergang en stijgende rentetarieven ervaren veel kredietnemers moeilijkheden bij het aflossen van hun schulden, wat de activa van banken kan beïnvloeden. Daarom is een zorgvuldige waardering van onderpand essentieel. ‘Het is voorbarig om te veronderstellen dat marktwaarden hun laagste punt hebben bereikt in risicosectoren, gezien het tijdsverloop en, in sommige gevallen, de positieve vooroordelen die we waargenomen hebben in waarderingen’, aldus de financiële instelling.

Sinds 2018 voert de ECB inspecties uit bij systeemrelevante banken om hun blootstelling aan vastgoed te onderzoeken. Hierbij werden problemen aangetroffen in de manier waarop banken vastgoedtaxaties uitvoeren of laten uitvoeren. Veel voorkomende fouten omvatten een onjuiste interpretatie van de ‘marktwaarde’, het gebruik van verouderde of irrelevante gegevens, en misbruik van het concept ‘highest and best use’ om marktwaarden kunstmatig te verhogen.

Transparantere en nauwkeurigere waarderingen

Daarnaast benadrukt het artikel het belang van een goed begrip en correcte toepassing van de vereisten voor marktwaarde en faire value volgens de geldende regelgeving (zoals CRR en IFRS). Het stelt ook dat vanaf 2025 CRR III nieuwe richtlijnen zal bevatten die de waarderingsprincipes van onroerend goed verder aanscherpen, inclusief de uitsluiting van verwachtingen van prijsstijgingen en de noodzaak van een onafhankelijke waardering.

Het artikel identificeert ook tekortkomingen in de door banken gebruikte modellen voor de waardering van grote vastgoedportefeuilles, zoals automatische waarderingsmodellen (AVM’s), die zich vaak niet goed genoeg toespitsen op lokale markten of marktomstandigheden. Er wordt gepleit voor betere methodologische praktijken en een voorzichtige toepassing van waarderingsmethoden zoals de residuele methode.

Tot slot wijst het artikel op de noodzaak voor banken om adequaat om te gaan met milieu- en klimaatrisico’s, die steeds meer impact hebben op de waarde van vastgoed, en de noodzaak van betere gegevensverzameling en risicobeoordeling in dit opzicht.