De Winter (Bathim & Co): ‘We missen nu al deals door mobiliteitsproblemen’

Volgens Bathim & Co zijn kantoren van de nieuwe generatie vaak te duur voor kmo’s. Het mobiliteitsprobleem in Brussel blokkeert steeds vaker transacties en de overheid doet niet genoeg om een mogelijke uittocht van bedrijven uit de regio te voorkomen.

‘Elk jaar lijkt de markt complexer te worden,’ zegt Aurore De Winter, Partner Letting & Sales bij Bathim & Co. ‘De beslissingen en dossiers worden ingewikkelder en de algemene sfeer is verre van feestelijk. Toch presteren de meeste bedrijfsvastgoedmakelaars beter dan het heersende sentiment doet vermoeden. Het blijft belangrijk om optimisme te tonen. De markt lijkt het beter te doen dan het algemene gevoel. Bedrijven moeten vroeg of laat toch verhuizen. Ze kunnen een tijdje heronderhandelen, maar na 12 tot 15 jaar raken kantoren verouderd.’

Evenwicht tussen prijs en kwaliteit

‘Om bedrijven te overtuigen om te verhuizen, is het essentieel om hen een verbetering van hun huidige situatie te kunnen bieden. Het is daarom cruciaal om te mikken op meer functionele en esthetisch aantrekkelijke kantoren. We bevinden ons in een periode waarin telewerken een belangrijke rol speelt. Om de terugkeer naar kantoor te stimuleren, moeten de kantoren aangenamer en beter ingericht zijn, wat kosten met zich meebrengt. De hoge huurprijzen voor nieuwbouw blijken niet altijd toegankelijk voor kmo’s. Rekening houdend met de kosten voor een verhuis en de inrichting, blijven ze soms liever waar ze zijn. Vroeg of laat zal er een verhuisbeweging plaatsvinden. Die zal echter niet voornamelijk gemotiveerd zijn door besparingen op energiekosten, die slechts een klein deel van de huisvestingskosten uitmaken. Het verschil is te klein om een verhuizing naar ESG-kantoren met een aanzienlijk hogere huur te rechtvaardigen.’

De mobiliteitsproblematiek

‘Mobiliteit vormt een belangrijk aandachtspunt. Het ‘Good Move’-plan stoelt op goede bedoelingen, maar de overheid houdt onvoldoende rekening met de impact op bedrijven. De strategie om auto’s te weren uit het straatbeeld heeft een enorme economische impact. We lopen nu al deals mis vanwege een onvoldoende aantal elektrische laadpalen of parkeerplaatsen. Maar dat is niet genoeg reden voor bedrijven om de regio te verlaten. Veel werknemers gebruiken de metro, de fiets of de step. Ze wonen in Brussel om dicht bij hun werkplek te zijn, en plotseling wordt hen voorgesteld om naar Zaventem te verhuizen. Dat werkt niet. Ik heb zelf nog geen bedrijven zien vertrekken naar Zaventem. De periferie omvat een microkosmos met bedrijven die er al gevestigd zijn.’

Exodus uit Brussel?

‘Het zijn vooral de Europese Commissie, de Belgische autoriteiten en de grote multinationals die in groene gebouwen met een hoge BREEAM-certificering willen zitten. Voor kleinere bedrijven met een beperkter budget is het een heel ander verhaal. De boodschap die we van deze bedrijven krijgen is dat een groen gebouw te veel kost om zijn status en energiewinst te compenseren. Ze geven dan ook de voorkeur aan een goedkoper gebouw dat ze in de winter een beetje meer moeten verwarmen en waar ze een trui moeten dragen, wat net zo goed werkt. Bovendien blijft de Brusselse overheid op onbegrijpelijke wijze de bedrijfsbelastingen almaar verhogen. Uiteindelijk zullen in Brussel alleen de Europese Commissie, ambassades en alle vrijgestelde bedrijven over. Met het risico dat de particuliere sector, die vaak rijkdom genereert, verloren gaat. Een scenario dat Brussel koste wat het kost dient te vermijden.’