NL | FR
Cotard (BNPPRE): ‘De evolutie naar groene gebouwen is onomkeerbaar’
‘Momenteel noteren we veel interesse, zowel van de publieke als de private sector. Het sentiment is dus vrij positief’, zegt Bertrand Cotard, Head of Office Department Brussels bij BNP Paribas Real Estate. ‘Bovendien zijn we nog bezig met verschillende mooie transacties die al in de loop van 2023 werden geïnitieerd en die de komende weken en maanden zullen worden afgerond. Er staan verschillende grote bewegingen op stapel, waarbij openbare of semi-openbare instanties hun verouderde kantoorruimte zullen inruilen voor duurzame ESG-gebouwen. De komende verkiezingen zullen waarschijnlijk een vertraging van ten minste een jaar veroorzaken in sommige herhuisvestingsplannen.’
‘De Brusselse kantoormarkt draait natuurlijk niet alleen op overheden. Multinationals en Belgische bedrijven zoeken ook naar groene gebouwen van hoge kwaliteit. De gezochte oppervlaktes worden echter steeds kleiner. Grote dossiers zoals de geplande verhuis van Engie naar het Oxy-project zijn natuurlijk uitzonderlijk. Er zijn niet zoveel grote hoofdkantoren meer in Brussel gevestigd en een zoekopdracht tussen 5000 en 10.000 m2 is voor de Brusselse markt al zeer groot.’
Bedrijven aarzelen
‘Het goede nieuws is dat er momenteel wel degelijk zulke aanvragen zijn. Veel bedrijven hebben een ‘stay-or-move’-proces in gang gezet. Door de hoge indexering bevinden ze zich nu in verouderde kantoorgebouwen die niet langer voldoen aan de criteria van duurzaamheid, efficiëntie of nieuwe ontwikkelingen en diensten, en dat tegen een hoge huurprijs. De wens om te verbeteren of te vergroenen betekent zeker niet louter ‘verhuizen naar een nieuw gebouw’. Verhuurders hebben nu meer dan ooit een hand in de discussies met hun huurders: het is voor hen feitelijk noodzakelijk om hun vastgoedpark te vergroenen, te investeren in diensten of in meer gezellige gemeenschappelijke ruimtes, wat leidt tot meer uitwisselingen tussen de bewoners. Voeg daarbij een redelijke herziening van de huurvoorwaarden, en dan is het zeer waarschijnlijk dat het huurcontract nog enkele jaren wordt verlengd.’
‘In de huidige marktomstandigheden hebben bedrijven vooral de neiging om te aarzelen en beslissingen uit te stellen. Daarvoor moeten we begrip hebben en geduldig blijven. Bedrijven worden geconfronteerd met veel onzekerheden, naast de economische conjunctuur, de impact van thuiswerk en de zoektocht naar talent. Bij twijfel kan men deze aarzeling om zich te binden voor zeer lange termijnen begrijpen, termijnen die terecht worden gevraagd door ontwikkelaars van nieuwe projecten. De markt is in beweging en kent een nieuwe dynamiek: de bewoners die zich momenteel vastpinnen op een nieuw huurcontract tekenen regelmatig voor kleinere oppervlaktes. Vooral telewerken, in combinatie met de voordelen die gemeenschappelijke diensten kunnen bieden, veroorzaakt deze afname van de oppervlakte. Dit is een nieuwe factor voor bedrijven die niet weten of ze deze trend op de lange termijn zullen voortzetten, of ze hun ruimtes verder moeten beperken of juist later moeten uitbreiden, en of deze nieuwe werkmethoden in de toekomst zullen voortduren. Dat maakt dat bedrijven zich moeilijk kunnen engageren op de lange termijn, waardoor ze de beslissing over hun huisvesting dus liever nog even uitstellen. Voor ontwikkelaars en investeerders is het daarom niet evident om de dynamiek in de markt te begrijpen.’
De verhuisbeweging komt er
‘De markt wordt in 2024 grotendeels bepaald door tendensen die zich al in 2023 hebben gemanifesteerd. De beweging om tegen 2030 te streven naar een flinke reductie van de CO2-uitstoot en te evolueren naar duurzame gebouwen is echter onomkeerbaar. De verhuisbeweging komt er hoe dan ook. Momenteel zijn er verschillende opportuniteiten op de markt voor kwalitatieve nieuwbouw en er is wel degelijk een match tussen vraag en aanbod. Daarom zijn we ervan overtuigd dat projecten als The Louise, The Muse en Chancelier tegen het einde van het jaar zo goed als volzet zullen zijn. Bovendien is er aanbod van hoge kwaliteit in bijna alle wijken. De afgelopen jaren heeft de Noordwijk kunnen profiteren van een gebrek aan projecten in andere wijken, maar dat fenomeen is inmiddels afgenomen. De markt van vraag en aanbod is in evenwicht gekomen tussen alle districten van het CBD.’
Vraag naar goede ‘Grade B’
‘De prime rent geldt nu niet alleen meer voor de Europese wijk, maar is geëvolueerd naar een vergelijkbaar niveau in alle wijken van het CBD, dus ook voor de Louizawijk, het stadscentrum en de Noordwijk. Wat dat betreft is er geen concurrentie meer tussen de wijken onderling en kijken bedrijven ook naar opportuniteiten buiten de zone waar ze momenteel gevestigd zijn.’
‘Naast nieuwbouw is er ook vraag naar gerenoveerde ‘Grade B’-gebouwen tegen lagere huurprijzen. Er zijn voldoende van deze gebouwen op de markt, maar het is niet altijd duidelijk wat de eigenaren ermee van plan zijn en of ze bereid zijn om de nodige renovaties uit te voeren om de duurzaamheid te verhogen. Voor gebouwen in de ‘Grade C’ lijkt er geen toekomst meer weggelegd zonder echte proactiviteit van de eigenaar. Zelfs een halvering van de huurprijs is niet voldoende om bedrijven te overtuigen. Voor deze gebouwen is dus een upgrade naar categorie B nodig of zelfs een volledige herontwikkeling naar categorie A.’
