Cityforward kan historische transformatie EU-gebouwen starten

De langverwachte overdracht van 23 gebouwen van de Europese Commissie aan de SFPIM is afgerond. Cityforward maakt werk van de herontwikkeling van 20 eigendommen, twee gaan naar Vicinity en Matexi, en één naar Alides. De operatie zorgt ervoor dat de Europese instellingen zich de komende decennia duurzaam kunnen blijven verankeren in Brussel.

Voor Cityforward, het vastgoedfonds opgericht door de investeringsmaatschappij SFPIM van de Belgische overheid, verzekeraar Ethias en Whitewood als asset- en fondsenmanager, begint het echte werk pas nu, hoewel de aankoop op zich al een ongeziene ’tour de force’ is die meer dan een jaar voorbereiding gekost heeft. De closing omvatte een meerdaagse marathon omdat naast de kapitaalverhogingen voor de financiering, de gebouwen één voor één ondergebracht werden in aparte ontwikkelingsvennootschappen, wat een berg administratie met zich meebracht. De laatste handtekeningen werden vandaag gezet.

Exit voor drie gebouwen

SFPIM nam de 23 gebouwen (344.325 m2) eerst over voor een bedrag van 900 MEUR (2613 EUR/m2) en daarvan werden er 21 (305.002 m2) voor 880 MEUR (285 EUR/m2) vervolgens voor 99 jaar in erfpacht gegeven aan Cityforward op basis van een eenmalige canon voor hetzelfde bedrag. De Europese Commissie zal de ontvangen fondsen onder meer aanwenden voor de aankoop van het nieuwe conferentiecentrum Realex.

Cityforward verkocht het gebouw aan de Wetenschapsstraat 11 (9.045 m2) meteen door aan Alides voor ongeveer 20 MEUR. De twee gebouwen aan de Beaulieulaan (samen 39.000 m2) werden door SFPIM rechtstreeks doorgeschoven naar Vicinity Affordable Housing en Matexi, voor een volledige residentiële herontwikkeling.

Brede waaier aan publieke partners

Naast SFPIM en Ethias werden de nodige middelen voor de aankoop bijeengebracht door finance&invest.brussels, Belfius, Whitewood, ING, KBC, BNP Paribas Fortis, BIL en Helaba. De totale kosten van de transformatie die Whitewood aan de gebouwen wil uitvoeren, worden geschat op dezelfde orde van grootte als de aankoop, wat neerkomt op een totale investering van bijna 2 miljard EUR. Cushman & Wakefield ED&SF adviseerde Cityforward over de financiering, terwijl Linklaters en Clifford Chance optraden als juridisch adviseurs van Cityforward. Allen & Overy trad op als juridisch adviseur van de groep kredietverstrekkers.

Transactie zonder weerga

De transactie vormt een van de grootste vastgoedoperaties ooit op de Brusselse kantorenmarkt. De overnames van Befimmo door Brookfield en de Financietoren door Koreaanse investeerders waren in volume omvangrijker, althans voor de aankoop zonder capex voor de herontwikkeling, maar de impact van Cityforward op de Brusselse markt zal een stuk groter uitvallen. Niet alleen zorgt de operatie voor een duurzame verankering van de Europese instellingen in Brussel, maar geeft deze ook het startschot voor de creatie van een vernieuwde Europese wijk.

De portefeuille van ruim 300.000 m2 kantoren zal de komende jaren grondig worden herontwikkeld tot een gevarieerd geheel, wat de Europese Wijk moet voorbereiden op een duurzamere en leefbaardere toekomst. Ongeveer 30% is bestemd voor winkels, openbare voorzieningen en 750 tot 800 nieuwe appartementen.

Eerste opleveringen in 2028

Dat betekent dat er de komende jaren ook nog 210.000 m2 duurzame kantoren op de markt zullen komen. De ingreep betreft immers geen sale-and-leaseback, al is de Europese Commissie voor Cityforward natuurlijk wel een belangrijke kandidaat-huurder. Europa zal voor slechts ongeveer de helft van de oppervlakte die het verlaat een alternatief zoeken, oftewel zo’n 150.000 m2.

Cityforward en Whitewood kunnen nu volop aan de slag. De eerste vergunningen moeten immers al in 2026 verkregen worden en in 2028 dienen de eerste appartementen en kantoren te worden opgeleverd. In mei zullen de eerste drie architectuurwedstrijden worden uitgeschreven in samenwerking met de Brusselse Bouwmeester, onder andere voor Ilot 130.

[table caption=”List of buildings EU” colalign=”left|center|center|center”]
Building,GLA,Year of Construction,Estimated Availability
Cityforward,,,
Rue Belliard 68,7.305 m2,1975,1st semester 2024
Av. Palmerston 6,4.428 m2,2002,1st semester 2024
Science 11 (Alides),9.045 m2,2000,1st semester 2024
Rue de Trèves 74,6.091 m2,1992,1st semester 2032
Rue Breydel 4,11.831 m2,1997,2nd semester 2026
Rue de Mot 24,16.056 m2,1997,2nd semester 2026
Rue de Mot 28,11.679 m2,1998,2nd semester 2026
Rue Froissart 101,8.613 m2,2000,1st semester 2027
Rue Joseph II 54,19.200 m2,2000,2nd semester 2026
Rue Joseph II 70,20.635 m2,2000,2nd semester 2027
Rue Joseph II 99,8.531 m2,1998,2nd semester 2026
Rue du Luxembourg 46,17.627 m2,1998,2nd semester 2027
Rue Montoyer 59,8.808 m2,1998,2nd semester 2027
Rue Van Maerlant 18,8.695 m2,2000,1st semester 2027
Rue Froissart 36/Borchette,19.807 m2,2005,2nd semester 2027
Rue Joseph II 79,17.018 m2,2001,2nd semester 2028
Rue de la Loi 84/86,13.559 m2,1997,2nd semester 2027
Rue de la Loi 102,4.358 m2,1995,2nd semester 2027
Rue de la Loi 130,37.392 m2,1983,2nd semester 2027
Place Madou 1,41.401 m2,2006,2nd semester 2027
Rue de Spa 3,12.923 m2,2003,2nd semester 2028
Total,305.002 m2,,
Vicinity/Matexi,,,
Av. de Beaulieu 25,19.227 m2,2006,1st semester 2024
Av. de Beaulieu 29-31-33,20.096 m2,1998,1st semester 2024
Total,39.323 m2,,
[/table]
[source]Source: OIB.[/source]