CBRE: bezettingskosten Brusselse kantoren boven 500 EUR/m2

De bezettingskosten voor kantoren in België verschillen sterk tussen de verschillende regio’s, gemeenten en deelmarkten. Brussel blijft de duurste stad, maar voor ESG-topproducten tonen eindgebruikers zich bereid de hoge prijzen te betalen.

Dit blijkt uit de ‘Belgium Office Occupier Cost Guide 2024’, deze week gepubliceerd door CBRE. Het rapport biedt een gedetailleerd overzicht van de kosten voor het huren van kantoorruimte en de bijkomende kosten, zoals belastingen, heffingen en kosten voor interieurinrichting.

De kosten gingen in de afgelopen periode flink de hoogte in, mede door de stijging van de huurprijzen, met prime rents die nu een record bereiken van 400 EUR/m2 in Brussel en 155 tot 200 EUR/m2 in de regionale kantoorsteden. De Belgische kantorenmarkt kampt met een tekort aan kwaliteitsruimte, wat nog verergerd wordt door stijgende bouw- en financieringskosten, wat de huurprijzen verder opdrijft.

[table caption=”CBRE: Prime & Average Rents 2024″ colalign=”left|center|center”]
City,Prime (€/m2/year),Average (€/m2/year)
Belgian Cities,,
Brussels,400,186
Antwerp,210,140
Leuven,195,143
Mechelen,185,149
Ghent,175,134
Bruges,165,130
Liege,170,130
Namur,170,130
Kortrijk,160,130
Hasselt,160,130
Charleroi,155,130
Brussels Districts,,
Leopold,400,232
Louise,345,202
Centre,330,220
North,280,222
South,185,140
Decentralised North-East,290,147
Decentralised South-East,195,182
Decentralised North-West,175,139
Decentralised South-West,175,148
Periphery Airport,210,129
Periphery West,170,124
Periphery South,155,145
[/table]
[source]Source: CBRE Belgium Office Occupier Cost Guide 2024.[/source]

Hoge belastingdruk in Brussel

In Brussel zijn de bezettingskosten voor prime kantoren uiteraard het hoogst. In de Europese wijk kan de totale huisvestingskost oplopen tot 510 EUR/m2, bijna het dubbele van de kosten voor topkantoren in Antwerpen (268 EUR/m2). Namen is de goedkoopste stad, maar met 233 EUR/m2 liggen de kosten niet veel lager dan in Antwerpen.

De hoge kosten in Brussel worden verklaard door verschillende belastingen die bedrijven in het gewest moeten betalen. CBRE analyseerde 218 kantoorgebouwen in België om de belastingdruk per gemeente, deelmarkt en regio te berekenen. De belastingen kunnen bijvoorbeeld variëren van 10 EUR/m2 in de randgemeenten tot 80 EUR/m2 in sommige Brusselse gemeenten. In Brussel wordt ook onroerende voorheffing geheven, die kan oplopen tot 60 EUR/m2.

Betaalbaardere ruimte is te vinden in de randgemeenten, waar de belastingen 50% tot 75% lager liggen. Dit verklaart waarom veel internationale bedrijven ervoor kiezen om zich daar te vestigen. Toch zijn er evenzeer eindgebruikers die de tophuren en hoge kosten wel betalen.

‘Bedrijven geven nu de voorkeur aan locatie en kwaliteit boven de huurkosten. Nieuwe gebouwen bevatten vaak energie-efficiënte systemen, duurzame materialen en voorzieningen die het sociale welzijn bevorderen’, benadrukt CBRE.

Stijgende inrichtingskosten

Naast de huurprijs en belastingen moeten kantoorgebruikers ook rekening houden met kosten voor technisch onderhoud, vastgoedbeheer, beveiliging en elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimten. Deze variëren tussen de 37 en 69 EUR/m2. Door de digitalisering is er minder vraag naar archiefruimte, die over het algemeen geschat wordt op 50% van de huurprijs voor kantoorruimte, wat leidt tot een afname van de gebruikte ruimte en ook van de huurkosten. De parkeerkosten variëren afhankelijk van de locatie van het kantoorgebouw: tot 2.500 EUR/jaar in het centrum van Brussel en tussen 1.300€ en 1.600 EUR/jaar in de rand.

Gezien de steeds hogere eisen die aan de werkplek worden gesteld, nemen ook de inrichtingskosten flink toe. Kantoren die zijn ontworpen om teamwerk te stimuleren, kosten bijvoorbeeld tussen de 1.000 EUR en 1.600 EUR/m2, terwijl ruimtes die meer geschikt zijn voor vergaderingen en evenementen tot 2.500 EUR/m2 kunnen kosten.

[table caption=”CBRE: Average taxes on office space 2024″ colalign=”left|center”]
Location,Taxes (€/m2/year)
Belgian Cities,
Antwerp,21
Ghent,25
Charleroi,26
Brussels,68
Liège,37
Mechelen,29
Namur,34
Leuven,20
Brussels Region,
Vilvoorde,21
Machelen,14
Zaventem,9\,8
Wemmel,16
Anderlecht,54
St-Gilles,50
Ixelles,83
Watermael-Boitsfort,83
Bruxelles-Ville,66
Evere,76
St-Josse,77
Etterbeek,64
Schaerbeek,80
Woluwe-St-Lambert,66
Woluwe-St-Pierre,58
Auderghem,61
Waterloo,28
Wavre,18
[/table]
[source]Source: CBRE Belgium Office Occupier Cost Guide 2024.[/source]