Capital Markets 2023: het jaar van de ommekeer op de investeringsmarkt

De institutionele investeringen op de Brusselse kantorenmarkt vielen stil in 2023, waardoor dit het zwakste investeringsjaar van het afgelopen decennium werd. De goede prestatie van het winkelvastgoed bracht enige verlichting, maar zette de zwakte van de kantoorbeleggingen wel extra in de verf. – Martijn Reviers

• Volume: -70%
• Kantoren: -88%
• Retail: +15%

De stijging van de rentevoeten en de discrepantie tussen de verwachtingen van kopers en verkopers leidden tot een daling van de investeringen. Hierdoor slaagde de investeringsmarkt er niet in om het laagste volume van de afgelopen tien jaar, namelijk drie miljard EUR uit 2014, te overtreffen. Uiteindelijk registreerde Expertise een volume van 2,682 miljard EUR aan ‘pure’ investeringen, verdeeld over 227 transacties. Dit betekent een daling van 70% in vergelijking met het recordvolume uit 2022.

Met enige vertraging trof het opdrogen van ‘gratis geld’ ook de Belgische investeringsmarkt hard. In 2022 vormde België nog een uitzondering met een groei van het investeringsvolume, terwijl in andere landen de markt al grotendeels stilviel. In 2023 volgde ons land echter de algemene internationale neerwaartse trend.

In 2022 deed er zich natuurlijk een uitzonderlijke gebeurtenis voor met de overname van Befimmo door Brookfield, maar ook zonder rekening te houden met deze deal bedroeg het investeringsvolume nu toch nog altijd ruimschoots de helft minder. Vergeleken met het tienjarig gemiddelde lag de markt 40% lager. Sinds de bankencrisis werd er nooit zo weinig bedrijfsmatig vastgoed verhandeld. Tussen 2009 en 2012, ten tijde van de staatsschuldencrisis, strandde de markt vier jaar op rij onder de 2 miljard EUR, met 1,1 miljard EUR in 2010 als dieptepunt.

In 2023 kon er nog 285 MEUR aan projectaankopen door ontwikkelaars aan het volume toegevoegd worden, maar ook dit cijfer nam op jaarbasis met meer dan een derde af. Alle investeringen samen komt de markt uit op 2,963 miljard EUR: 68% minder dan in 2022.

Magere eindejaarsrally

Tijdens de laatste twee weken van het jaar raakte nog voor 575 MEUR aan vastgoed verhandeld. De traditionele ‘eindejaarsrally’ was voornamelijk merkbaar in retail (436 MEUR) en in veel mindere mate in kantoren (89 MEUR). Dat bijna de helft van het winkelvastgoedvolume aan het einde van het jaar gerealiseerd werd, had vooral te maken met de overdracht van de portefeuille met retailparken van Mitiska REIM aan First Retail Partners. Deze deal, met de Zwitserse private-equitygroep Partners Group als grootste participant, is met een geschatte waarde van 194 MEUR de grootste deal van het jaar.

De verrassing van formaat van 2023 is dat het winkelvastgoed zich profileerde als grootste assetklasse die dus ook de kantoren overtreft. In de ruim 30 jaar dat Expertise de investeringsmarkt opvolgt, was dit nog nooit eerder het geval.

1. Het rampjaar voor kantoren

Naast de ronduit teleurstellende take-up zakten ook de investeringen op de Brusselse kantorenmarkt als een pudding in elkaar. Onze redactie inventariseerde voor ongeveer 690 MEUR aan zuivere investeringen. Dat is het uitzonderlijk zwakke verdict voor de kantorenmarkt.

• Brussel: -92%
• Regio’s: -62%

Waar kantoren in 2022 nog de absolute sterkhouders van de markt waren, blonken ze in 2023 uit door hun afwezigheid. De verkoop van North Galaxy, goed voor 622 MEUR in 2022, overtrof op zichzelf al het totale volume van 405 MEUR dat in 2023 op de Brusselse kantorenmarkt verhandeld werd. In 2022 waren er maar liefst 12 transacties van meer dan 100 MEUR, die samen 4,9 miljard EUR vertegenwoordigden. In 2023 was er slechts één ‘big ticket’-transactie: de ‘core+’ verkoop van het City Center aan MEAG. Andere markante transacties in 2023 betroffen de aankoop van Liberty House door Alides, de overdracht van C71 en natuurlijk de verkoop van Treesquare aan KGAL, de enige ‘core’-transactie in Brussel. De verkoop van recent opgeleverde gebouwen, op lange termijn verhuurd aan overheidsinstellingen en bekend als ‘ultracore’, ontbrak dit jaar in Brussel.

Het ontbreken van grote volumes weerspiegelt zich in het gemiddelde gewicht per transactie, dat daalde van bijna 100 MEUR naar slechts 17 MEUR. De regionale kantorenmarkten presteerden nauwelijks beter dan die in Brussel. Opvallende transacties waren de verkoop van de Blue Towers in Gent door Ghelamco, de aankoop van het Eiermarkt Building in Antwerpen door Katoen Natie en de opportunistische aankoop van Mechelen Station door Royal Properties.

Naast de ‘zuivere’ investeringen werden er nog voor ongeveer 220 MEUR aan projectaankopen genoteerd. Denk hierbij aan de toekomstige herontwikkeling van Boreal door Ghelamco, Tervuren Plaza door Baltisse en de reconversies van oude Cofinimmo-gebouwen door onder meer Revive en Urbicoon.

2. Particuliere beleggers zetten de toon

Tijdens financiële crises plooien investeringsmarkten vaak terug op lokaal kapitaal, en dat was in 2023 niet anders. Vermogende particuliere beleggers en family offices domineerden de markt.

Het kleinere aantal grote tickets en institutionele aankopen betekende dat de oorsprong van de kapitaalstromen verschoof naar de particuliere markt. Maar liefst 60% van het investeringsvolume kwam van privébeleggers.

De grootste transactie van het jaar was voor rekening van private equity met de transfer van de retailparken van Mitiska REIM naar het nieuwe fonds met als hoofdaandeelhouder Partners Group, een wereldwijd actieve vermogensbeheerder die optreedt voor vermogende particulieren. Andere opmerkelijke transacties door particuliere beleggers vormden de aankoop van de Blue Towers in Gent door het nieuwe investeringsfonds Reactr, de deal tussen Ghelamco en Deka voor de Boréal in Brussel Noordwijk, de overname van Grand Bazar in Antwerpen door IRET Development, de participatie van privébeleggers in Shopping Pajot, en de investering door Alides in Liberty House aan de Brusselse Wetstraat.

Het aandeel van privébeleggers bleek het hoogst in winkelvastgoed (92%), hotels (79%) en de kantorenmarkt (56%), en het laagst in logistiek/semi-industrie (42%) en residentieel vastgoed (26%).

3. De markt is lokaal

Bovendien bleek het particuliere kapitaal voornamelijk van Belgische origine: lokale particulieren investeerden 1,394 miljard EUR, oftewel 86% van al het privékapitaal.

Van het totale investeringsvolume van 2,682 miljard EUR was 71% van Belgische oorsprong, vergeleken met 38% vorig jaar. De overige kopers kwamen allemaal uit Europese landen, met name Frankrijk, Zwitserland en Duitsland. Buitenlands kapitaal was dus volledig afkomstig uit West-Europese landen, en niet langer uit Azië (7%) of de VS/Canada (33%) zoals in 2022.

Er waren toch ook enkele grotere transacties met buitenlandse institutionele investeerders, waaronder de overname van de rusthuisportefeuille van Baltisse door BNP Paribas REIM, de overname van het City Center door MEAG, de logistieke investering in Nijvel door Tristan/Whitewood, en de acquisitie van Treesquare door KGAL. Ook vonden er overnames plaats van twee Cofinimmo-rusthuizen door de Spaanse REIT Healthcare Activos.

Opvallend was dat aan de verkoperszijde de Belgische investeerders zelfs goed waren voor 90% van de markt. Het grotendeels stilvallen van de institutionele markt kleurde dus niet alleen het kapitaal Belgisch, maar zorgde er ook voor dat buitenlandse investeerders in deze onzekere tijden hun posities ongewijzigd lieten.

Te noteren valt ook dat in 2023 de overheden zich van hun actiefste kant lieten zien met enkele investeringsaankopen, onder meer op de residentiële markt, waar sociale huisvestingsmaatschappijen en gemeentelijke vastgoedbedrijven inzetten op betaalbare huurwoningen.

4. Winkelvastgoed als de ‘witte zwaan’

Een opsteker voor de markt was dat het winkelvastgoed onverwacht groei wist te realiseren en zich profileerde als de populairste assetklasse. Ook hotels, multifamily en semi-industrieel vastgoed presteerden meer dan behoorlijk.

De positieve prestatie dankt het winkelvastgoed echter vooral aan de megadeal tussen Mitiska REIM en Partners Group. Dit was een van de grootste deals ooit op de out-of-town markt, op de overname van de portefeuille van GIB Immo door Redevco na, maar dat is intussen alweer meer dan 20 jaar geleden. Een uitgebreide analyse over de investeringsmarkt in winkelvastgoed is te lezen in de editie van deze week van Retail Focus.

Naast het winkelvastgoed presteerden ook de hotelinvesteringen goed, met een totaalbedrag van 111 MEUR aan investeringen door bijvoorbeeld Extendam, FICO, Limestone en Van der Valk. De residentiële investeringen daalden met 45%, vooral door het wegvallen van de institutionele markt in zorgvastgoed en studentenhuisvesting. In multifamily waren er wel enkele mooie transacties van onder meer Vicinity en ION Residential Platform.

De logistieke sector had, net als de kantorenmarkt, te kampen met een sterke daling van het volume met 84%. Opvallende transacties waren onder andere de aankoop door Tristan/Whitewood in Nijvel, de investeringen van Van Wellen in Hoogstraten en de aankoop door Intervest in Herstal. Op de semi-industriële markt werd 60% meer volume gerealiseerd, voornamelijk door de intrede van de Zweedse REIT Sagax.

5. Hoe evolueren de rendementen?

In een markt gedomineerd door off-market deals en discrete privébeleggers is het moeilijk om informatie te verkrijgen over de rendementen van recente investeringstransacties. Er werd officieel weinig over gecommuniceerd.

Volgens bronnen dicht bij de transactie zouden de Belgische parken van Mitiska REIM tegen een yield van 6% overgedragen zijn. Voor de kantorenmarkt zou het rendement van de aankoop door Royal Properties in Mechelen rond de 9% liggen, en voor de Blue Towers in Gent rond de 8%. In Hasselt zou Redevco de winkel van C&A verkocht hebben met een rendement van 7%. Daarentegen zijn er berichten dat voor sommige winkelvastgoeddeals, met name supermarkten, nog altijd rendementen van 4,5 à 5% werden behaald.

De laagste yield dit jaar op de kantorenmarkt was 4,23% voor Treesquare van Nextensa, een deal die begin april afgerond werd. In de markt werd opgemerkt dat dit het rendement vormde bij de start van de onderhandelingen en dat dit bij de effectieve closing door huurindexering al hoger lag. Het City Center kwam in de portefeuille van MEAG terecht op basis van een rendement van 6 à 6,25%.

Waardecorrectie

De stijging van de huurprijzen bleek een positieve factor voor wie het afgelopen jaar in vastgoed heeft belegd. Op de kantorenmarkt en in logistiek compenseerde de huurprijsstijging echter niet de sterke stijging van de rendementen, maar in het winkelvastgoed – waar de waardecorrectie beperkter uitviel – hielden de hogere huren de waarde van het vastgoed grotendeels stabiel.

Er werden gedurende het jaar verschillende deals afgeblazen, onder meer omdat de biedingen niet voldeden aan de verwachtingen van de verkopers, zoals bij het retailpark Brixton van Nextensa en de portefeuille met winkelpanden van De Vlier. Op de kantoormarkt werd onder meer de verkoop van de portefeuilles van Brody en QRS gestaakt.

Hoewel potentiële verkopers verschillende gebouwen in de markt hebben afgetoetst, bleek de kans op een succesvolle verkoop vaak te laag. Het goede nieuws is dat er meestal wel kandidaten waren, maar hun biedingen voldeden (nog) niet aan de hoge verwachtingen van de verkopers. De interesse om te kopen bestaat dus nog, en wanneer de balans tussen kopers en verkopers zich herstelt, zullen de transacties wellicht opnieuw volgen.

[table caption=”Capital Markets Belgium 2023″ colalign=”left|center|center|center”]
Category,Value 2023,Deals,Change (%)
OFFICES,€ 693.835.000,41,-88\,1%
Brussels,€ 410.650.000,25,-91\,9%
Regions,€ 283.185.000,16,-62\,5%
RESIDENTIAL,€ 587.685.000,34,-45\,5%
(Health)Care,€ 277.500.000,8,-56\,0%
Multifamily,€ 271.185.000,23,-22\,6%
Student housing,€ 39.000.000,3,-59\,8%
INDUSTRIAL,€ 397.400.000,24,-62\,6%
Logistics,€ 145.750.000,7,-83\,9%
SME,€ 251.650.000,17,+61\,1%
RETAIL,€ 892.291.000,120,+15\,3%
High streets,€ 193.376.000,61,-42\,7%
Out-of-town,€ 633.915.000,58,+45\,2%
Shopping centers,€ 65.000.000,1,n/a
HOTELS/ LEISURE,€ 111.000.000,8,-3\,5%
Total Investment,€ 2.682.211.000,227,-69\,7%
Development,€ 285.850.000,21,-35\,1%
Grand Total,€ 2.968.061.000,244,-68\,1%
[/table]
[source]Source: © Expertise 2024[/source]

6. De kristallen bol voor 2024

De afgelopen weken rees op de traditionele cocktails en evenementen aan het begin van het jaar de cruciale vraag wat 2024 zal brengen. Makelaars blijven positief en verwachten een heropleving in de tweede jaarhelft, met de hoop dat er tegen het jaareinde opnieuw een groot ticket voor core-kantoren op de Brusselse kantorenmarkt geplaatst kan worden.

Een andere groep toont zich echter minder optimistisch en verwacht voor 2024 nog geen grote verbeteringen, maar kijkt al uit naar 2025. ‘We zien licht aan het einde van de tunnel, maar hopen dat het geen naderende trein is.’ Deze uitspraak van een ervaren vastgoedmanager vat de situatie treffend samen. De verwachtingen zijn hooggespannen, maar de vrees voor een nieuwe onverwachte tegenvaller is minstens even groot. De geopolitieke situatie biedt weinig hoop en tegen de zomer gaat ongeveer de helft van de wereld naar de stembus, zonder dat iemand weet hoe de kaarten dan zullen liggen. Hoge inflatie en een economische recessie liggen op de loer. Hoe dan ook zal de Europese Centrale Bank met zijn rentebeleid een cruciale rol spelen bij de heropleving van de institutionele investeringen in vastgoed in onze regio. Dat is het minder goede nieuws.

Of institutionele investeerders nu terugkeren of niet, en of de kantorenmarkt zich herstelt of niet, de Belgische investeringsmarkt wordt gestuwd door sterke lokale financiële groepen, ontwikkelaars en family offices met jarenlange ervaring, die de markt door en door kennen. Zij kunnen hun oorlogskas, opgebouwd tijdens de hoogconjunctuur, aanspreken om strategisch te investeren. Vooral voor de kleinere tickets tussen 5 en 35 MEUR blijft de markt zeer actief in bijna alle segmenten. Het zullen dus voornamelijk de Belgische investeerders en private equity zijn die de motor draaiende houden.

Mooie basis voor 2024

Toch zijn er twee megadeals in de pijplijn die de markt in 2024 een enorme boost kunnen geven. Het overnamebod van TPG op Intervest Offices & Warehouses ging al van start: een deal waarbij voor 1,1 miljard EUR aan Belgisch vastgoed is betrokken. Daarnaast zou de overdracht van de gebouwen van de Europese Commissie aan Cityforward binnenkort afgerond moeten worden, een deal die ook bijna een miljard EUR waard is.

Deze transacties vormen echter slechts het topje van de ijsberg. Wanneer de prijzen op de vastgoedmarkt naar een gezonder niveau terugkeren, zal de liquiditeit toenemen. Dan zijn de voorwaarden vervuld voor institutionele investeerders om hun beleggingsportefeuilles te herzien en terug te keren naar vastgoed. Vooral nu de beurzen onvoorspelbaar zijn, zou de vastgoedmarkt weer als een veilige haven moeten kunnen fungeren.

Voor de Europese markt wordt in 2024 een groei van ongeveer een tiende verwacht. Als deze redenering wordt doorgetrokken naar België, zou een investeringsvolume van iets meer dan drie miljard EUR realistisch zijn. Maar gezien de twee grote deals die zo goed als zeker zijn, lijkt zelfs vier miljard EUR niet onmogelijk.

7. De marktposities van de makelaars

De bepalende transacties op de markt werden ook in 2023 begeleid door zowel lokale als internationale vastgoedadviseurs. De lage activiteit op de kantorenmarkt en het hoge aandeel van retail hadden een belangrijke impact op de marktposities van de makelaars.

Door de lage volumes en het ontbreken van grote deals was geen enkele vastgoedadviseur betrokken bij meer dan een miljard EUR, iets wat in de afgelopen tien jaar van hoogconjunctuur bijna altijd het geval was.

Voor de berekening van de penetratiegraad van de makelaars houdt onze redactie rekening met alle soorten transacties, zowel pure investeringen als projectaankopen door ontwikkelaars. Zowel de rol aan de verkoop- als de aankoopzijde wordt meegenomen, en de betrokken makelaars krijgen het volledige volume van de transactie toegewezen. Deze aanpak van Expertise verschilt enigszins van de internationale rankings, waar meestal alleen de positie aan de verkoopzijde wordt meegenomen. In België is het echter al jaren gebruikelijk dat makelaars transacties aan beide zijden claimen.

CBRE en Cushman wederom op één en twee

Voor het zesde jaar op rij wist CBRE de hoogste penetratiegraad te behalen. De adviseur was betrokken bij meer dan 30% van het totale investeringsvolume, ofwel ruim 934 MEUR. Het was ook de makelaar van de grootste deal van het jaar. Ook op de kantorenmarkt staat CBRE bovenaan, met een nog iets groter marktaandeel. De adviseur was actief in alle segmenten van de markt, inclusief de small caps onder de 15 MEUR.

Cushman & Wakefield is wederom de nummer twee, met een marktaandeel van iets meer dan 17%. Op de kantorenmarkt is de adviseur eveneens de nummer twee, met een penetratiegraad van 25%. Cushman is actief in bijna alle marktsegmenten en zoekt ook niches op zoals life sciences en hotelvastgoed. Ook in het winkelvastgoed werden heel wat transacties gerealiseerd.

Een opvallende prestatie is die van Avenue, dat dankzij zijn sterke positie op de retailmarkt de derde plaats in de algemene ranking behaalde. Dit is het gevolg van de groei van het winkelvastgoed en de ondermaatse prestaties van de kantorenmarkt, waardoor traditionele ‘kantorenmakelaars’ hun marktaandeel fors zagen afnemen. Avenue wist echter optimaal de groei van retail en de lokale heroriëntatie van de markt te benutten.

JLL volgt op de vierde plaats, zowel in de algemene als in de kantorenranking. In 2023 was JLL onder meer sterk actief in multifamily, hotels en kantoorreconversies. Op de kantorenmarkt is BNP Paribas Real Estate de nummer drie, onder meer door zijn betrokkenheid bij de verkoop van het City Center aan MEAG.