C. Jacobs: ‘Elk project bij Codic voelt aan als een nieuwe carrièrestart’

Interview met Christophe Jacobs, Managing Director voor België en Spanje

Ontwikkelaar Codic streeft bij zijn kantoorprojecten steeds naar een ‘wow-effect’. Dat zorgt niet alleen voor een betere verhuurbaarheid, maar garandeert ook dat de projecten opvallen bij investeerders, zelfs in een markt die bijna volledig tot stilstand is gekomen. – Martijn Reviers

‘Voor elk project creëren we een uniek verhaal, waarbij we ons telkens afvragen welke nieuwe ideeën we kunnen toepassen’, benadrukt Christophe Jacobs, de architect achter de Belgische succesverhalen van Codic, in een gesprek met onze redactie.

Voor Codic is 2024 een scharnierjaar. Met Chancelier werd het eerste Belgische kantoorproject opgeleverd sinds Gateway (2016) en Passport (2018) aan de luchthaven van Zaventem. Een belangrijke mijlpaal is ook de recente aanstelling van de nieuwe CEO Vincent Beck, voorheen verantwoordelijk voor de activiteiten in Luxemburg. Hij volgt Thierry Behiels op, die 25 jaar het uithangbord van Codic was. Voor België blijft Christophe Jacobs de rots in de branding. Hij werkt al bijna 18 jaar bij Codic en draagt sinds 2011 als General Manager de verantwoordelijkheid voor België en sinds 2019 ook voor Spanje.

‘We zitten als projectontwikkelaars zeker niet in de gemakkelijkste periode’, vervolgt Jacobs. ‘De exitmarkt moet weer aantrekken. Het tij zal keren, maar wanneer? Liever vandaag dan morgen. Het is essentieel dat we intussen het bedrijf rendabel houden. Gelukkig beschikken we over een pijplijn met zeer kwalitatieve gebouwen op toplocaties.’

Expertise: Valt er momenteel enige beweging te noteren op de investeringsmarkt?

Christophe Jacobs: ‘De afgelopen maanden registreerden we zeker een positieve evolutie. Dat merk ik vooral bij ons Brusselse kantoorproject Chancelier. Eerder ondernamen fondsen pogingen om volgens een Amerikaans model met extreem zware correcties te werken. Sindsdien zagen we de prijzen stilaan naar meer realistische niveaus evolueren. Chancelier vormt echt een kroonjuweel — en ik weet dat elke ontwikkelaar dat van zijn eigen project zou zeggen — maar het onderscheidt zich echt door een mix van gerenoveerde en moderne gevels, de moderne toegevoegde verdiepingen, en de unieke locatie met uitzicht op de kathedraal en het Station Brussel-Centraal. Ook de kwaliteit van onze huurders, waaronder Latham & Watkins en de upscale coworkingruimte Signature van IWG, spreekt boekdelen.’

Chancelier is opgeleverd, maar meer dan de helft van het pand is nog niet verhuurd. Maakt u zich daar zorgen over?

C. Jacobs: ‘Chancelier verdient de juiste huurders. We stellen ons selectief op en zoeken huurders die voldoen aan de verwachtingen en het prestige die bij het gebouw horen. We willen ons product niet verbranden door kortingen op de huurprijs toe te staan, louter om het sneller te verhuren. Het vinden van de juiste huurder kan daardoor langer duren. Er werd intussen weer een Head of Terms getekend voor een kleiner volume en drie andere kandidaten tonen sterke interesse. Met de verwachte daling van de rente denken sommige investeerders dat ze met Chancelier een goede zaak kunnen doen. Aan ons om te beslissen of we verkopen of niet.’

Is het vinden van de juiste prijs dan vooral waar het op neerkomt?

C. Jacobs: ‘Het exitmodel van de ontwikkelaars moet weer gaan rollen. We moeten geen schroom hebben om toe te geven dat de prijzen waartegen we de afgelopen jaren ingekocht hebben niet langer realistisch zijn. Alles hangt af van de kwaliteit van de portefeuille. Persoonlijk heb ik liever te veel betaald voor een topproduct zoals Chancelier in het CBD dan voor een project van hetzelfde niveau in de periferie. Onze overige sites bevinden zich ook op andere toplocaties, zoals de Europese wijk, de Louizawijk, bij het station in Mechelen en in de periferie van Waver. We beschikken dus over een gediversifieerde portefeuille waarmee het lukt om nieuwe tophuren te realiseren.’

Malt in Mechelen

De afgelopen jaren lijkt Codic zijn aandacht weer op de Belux te richten. Ging het om een bewuste strategische keuze?

C. Jacobs: ‘In België zaten we de afgelopen jaren zeker niet stil, maar dat was geen vooropgestelde strategie. Een internationale groep geniet het voordeel van de flexibiliteit om te diversifiëren, afhankelijk van waar de opportuniteiten liggen. We zijn actief geworden in Spanje en konden mooie posities verwerven in Luxemburg, onder meer met de aankoop van de site van Nextensa op Cloche d’Or. Hier plannen we een volledig nieuw stadsdeel van 55.000 m2. We hanteren duidelijke criteria voor onze projecten en beschikken over een zeer stabiel team dat de visie van het bedrijf uitdraagt. Wanneer we een investeringsvoorstel indienen bij ons comité, hebben we al een duidelijk beeld voor ogen van wat we willen, en een sterk geloof in het potentieel van het project.’

‘We profileren ons als ‘cherry-pickers’. Deze benadering paste ik bijvoorbeeld toe op onze projecten bij de luchthaven van Zaventem, waar we grote stappen gezet hebben op vlak van zowel architectuur als branding en marketing. We hebben deze projecten echt als CBD-producten behandeld. Onze focus ligt niet op een volumineuze pijplijn, maar wel op kwaliteit. We kiezen voor minder projecten, maar wel met een hoge winstgevendheid.’

Hoe ervaart u de vrijheid in uw rol bij Codic, gezien de recente wijzigingen in het management?

C. Jacobs: ‘Elk project bij Codic voelt voor mij als een nieuwe carrièrestart. De uitdagingen veranderen constant, net als de markt en de verwachtingen van huurders over hoe gebouwen ingericht moeten worden. Dat maakt mijn werk continu boeiend en uitdagend. Het recente vertrek van Thierry Behiels was een onverwachte wending. Als CEO bekleedde hij een zeer actieve rol, zowel binnen het bedrijf als naar de buitenwereld. Hij trad op als een visionaire leider met een sterk karakter. Niettemin gaf hij mij veel vrijheid om te opereren.’

‘Momenteel rapporteren de algemene directeurs van elk land aan de nieuwe CEO, die vervolgens verantwoording aflegt aan onze aandeelhouders in Frankrijk. Met het vertrek van Thierry en de zoektocht naar een nieuwe directeur voor ons kantoor in Luxemburg zal ik de commercialisering van onze projecten in Luxemburg ook mee opvolgen.’

Naast een stabiele interne ploeg werken jullie ook al jaren met externe partners zoals projectmanager Cetim en consultancybedrijf GetFullyLet. Draagt dit bij aan het succes van jullie projecten?

C. Jacobs: ‘Vastgoed is inderdaad een ‘people’s business’. Een goede samenwerking begint met een klik en een gedeelde visie. Dat is al jaren het geval met Cetim en GetFullyLet. Beide bedrijven zijn constant in beweging en behoren tot de voorlopers als het gaat om nieuwe marktevoluties. Daarnaast vind ik het wel cruciaal om met verschillende architecten te werken, zodat we uiteenlopende visies en stijlen in onze projecten kunnen integreren.’

‘Wanneer ik brainstormsessies houd met Christophe Petitjean van GetFullyLet – met wie ik al 15 jaar samenwerk – duiken we diep in de materie en komen er vaak waanzinnige ideeën naar boven. Er wordt tijdens deze sessies veel gelachen, maar de aanpak leidt uiteindelijk tot prachtige resultaten. Het is essentieel om een win-winsituatie te creëren, waarbij je elkaar goed aanvoelt en constant uitdaagt. Om te groeien moet je regelmatig uit je comfortzone gehaald worden.’

Kan u concreet beschrijven welke aanpak jullie hanteren om potentiële huurders te overtuigen?

C. Jacobs: ‘Onze aanpak draait om storytelling. We ontwikkelen een concept dat potentiële huurders overtuigt om voor ons kantoor te kiezen. Belangrijke factoren hierbij vormen de locatiekeuze, de nabijheid van openbaar vervoer, en de aangeboden diensten en faciliteiten. Het doel is onder andere om werknemers te overtuigen om vaker naar kantoor te komen, in plaats van te kiezen voor thuiswerken. Een bezoeker van ons gebouw vergelijkt dit vaak met 10 tot 15 andere locaties. Onze uitdaging houdt in dat we ons gebouw memorabel dienen te maken. Dit doen we door charismatische presentaties, inspirerende brochures, en architectuur die een wow-effect creëert. Voor elk project creëren we een uniek verhaal, waarbij we ons telkens afvragen welk nieuw idee we gaan toepassen.’

StandOut in Barcelona

U heeft Codic geïntroduceerd in Barcelona. Werkt dat ook inspirerend voor de projecten in België?

C. Jacobs: ‘Absoluut: reizen en leren van andere culturen is enorm belangrijk. In Barcelona – waar je veel tech-gedreven bedrijven vindt met een casual kantoorsfeer – blijken de verwachtingen rond kantoordesign totaal anders. Je kan daar niet zonder rooftop, want dan speel je gewoon niet mee. Deze inzichten passen we ook toe in België. De oorspronkelijke plannen van Chancelier voorzagen een rooftop van 104 m2 die wij hebben uitgebreid naar meer dan 500 m2. In Waver heeft elk plateau vier terrassen. Onze huurders waarderen dit soort voorzieningen ten zeerste. Rooftops en binnentuinen kenmerken nu onze projecten in alle landen.’

Jullie proberen dus met jullie projecten zo goed mogelijk aan te sluiten bij de behoeften van eindgebruikers?

C. Jacobs: ‘Ja, voor elk project bestuderen we grondig de kenmerken van de wijk. We bekijken de gemiddelde vraag en stemmen daar onze gebouwen op af. In het CBD zoeken bedrijven veelal naar oppervlaktes rond de 1000 m2, terwijl de vraag in de Louizawijk meestal tussen de 500 en 750 m2 ligt. Ons project Workout in de Louizawijk biedt verdiepingen die perfect aan deze vraag voldoen, wat leidt tot betere verhuurmogelijkheden. In Waver beslaat elk plateau 1000 m2, opsplitsbaar in vier kleinere ruimtes. Dat is ideaal aangezien in Waals-Brabant vooral de nood groeit aan eerder bescheiden oppervlaktes vanwege de aanwezigheid van kleinere bedrijven in plaats van grote multinationals.’

‘Ons project MALT in Mechelen bewijst de doeltreffendheid van onze aanpak. We slaagden erin om daar ruimtes te verhuren nog voordat de bouw begon, en dat is ongezien voor Mechelen. Aanvankelijk dacht ik dat we eerst het pakhuis, een erfgoedgebouw, zouden verhuren. Ontwikkelaars beschikken over het vermogen om door een ruimte te lopen en de potentie ervan in te zien, wat voor iemand buiten de vastgoedsector veel moeilijker blijkt. De eerste twee huurders tekenden dus voor de nieuwbouw. We spelen hier nu op in door onze marketingstrategie aan te passen. De brochure wordt volledig herzien en we werken samen met office designer Shake om de begane grond van het pakhuis opvallend in te richten.’

Tot slot: Wat vindt u het boeiendste aspect van uw werk?

C. Jacobs: ‘Persoonlijke betrokkenheid is cruciaal in ons vak. Ik maak er een punt van om zelf aanwezig te zijn bij elke definitieve ondertekening van de huurcontracten. Het onderhandelingsproces beschouw ik als een van de boeiendste aspecten van ons werk, waarbij de momenten van aankoop, verhuur en verkoop de hoogtepunten vormen. De kunst is om aan te voelen wat de tegenpartij belangrijk acht. Hoe ver wil die gaan, hoe ver wil ik gaan, en hoe vallen beide standpunten te matchen? Dat proces heb ik intussen wel goed in de vingers en die ervaring helpt uiteraard in de huidige marktomstandigheden.’