Brusselse kantoorgebouwen blijven fiscale melkkoe

Kantoorgebouwen blijven een belangrijke bron van inkomsten voor de Belgische belastingdiensten. Vooral in Brussel zien eigenaars en bedrijven zich geconfronteerd met meerdere belastingen, verergerd door onzekere termijnen voor het verkrijgen van vergunningen.

Dat blijkt uit de recent gepubliceerde jaarlijkse update van de onroerendgoedbelastingen in ons land door consultant Ayming. Dit jaar bedraagt de onroerende voorheffing gemiddeld 50,53% van de waarde van het geïndexeerde kadastraal inkomen, met variaties per regio. De fiscale druk op het bezit en gebruik van kantoren ligt in Brussel bijvoorbeeld een stuk hoger dan in Vlaanderen of Wallonië.

Alexandra Dryjski, Senior Manager Finance & Grants Performance bij Ayming Benelux, volgt al 13 jaar de evolutie van de fiscale druk op vastgoed in België. Zij wijst erop dat Brussel economisch aantrekkelijk blijft, maar fiscaal minder voordelig blijkt voor kantoorbeleggers. ‘De ontwikkeling van kantoren vindt daarom vaker plaats in de periferie, zoals in Machelen-Diegem en Zaventem’, aldus Dryjski. De Vlaamse Rand heeft 16 van de 20 minst belaste gemeenten rondom Brussel. Ondanks de hoge kosten blijven internationale bedrijven, grote Belgische ondernemingen en financiële instellingen gevestigd in de hoofdstad, maar de vraag is hoe lang zij deze fiscale druk kunnen weerstaan.

Opeenstapeling van belastingen

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden bedrijven geconfronteerd met meerdere belastingen naast de onroerende voorheffing:

– Gewestelijke belasting op niet-woonoppervlakten: deze belasting, bekend als de Brusselse gewestbelasting, kost de belastingbetaler gemiddeld 24,6% van het bedrag van de onroerende voorheffing. In 17 van de 19 gemeenten komt de totale belastingdruk hierdoor boven 60% van het kadastraal inkomen; in 6 gemeenten zelfs boven 70%, met Schaarbeek als koploper op 82%.

– Gemeentelijke belasting op kantoorruimte: elke gemeente hanteert eigen regels. De meeste gemeenten verlenen vrijstelling voor de eerste 75 tot 100 m2, waarna het tarief varieert tussen 10 EUR/m2 en 35 EUR/m2. In Ganshoren kan het tarief, afhankelijk van de locatie, oplopen tot 40,7 EUR/m2. Koekelberg heft als enige gemeente geen kantoorbelasting.

– Gemeentelijke belasting op parkeerplaatsen: deze belasting wordt door 12 gemeenten opgelegd.

Nultolerantie voor reconversies

In Brussel-Hoofdstad bestaat er nu ook een nultolerantie ten opzichte van eigenaars van leegstaande, in renovatie of in reconversie zijnde gebouwen. Of een pand nu productief is of niet, eigenaars moeten hetzelfde bedrag betalen zonder mogelijke korting.

Ayming concludeert dat de eigenaren van kantoren bijzonder benadeeld worden in Brussel, waar de termijnen voor het verkrijgen van stedenbouwkundige vergunningen extreem lang en onzeker zijn, wat de fiscale last verder verergert.

[table caption=”Overzicht situatie 2024 Brusselse gemeenten” colalign=”left|center|center|center”]
Gemeente,OV 2024 in %,OV in % + BGB,Gemeentebelasting (in €/m2)
Schaarbeek,66,82\,24,€ 20\,62
Vorst,63\,49,79\,11,€ 17\,76
Jette,66,77\,55,€ 20\,09
St-Jans-Molenbeek,62\,24,77\,55,€ 13\,00
Anderlecht,61\,74,76\,92,€ 17\,00
Evere,61\,11,76\,15,€ 21\,99
Elsene,56\,74,70\,69,€ 19\,44
St-Gillis,56\,74,70\,69,€ 17\,00
Ganshoren,54\,11,67\,42,€ 35\,20
St-Lambrechts-Woluwe,53\,61,66\,80,€ 14\,40
St-Agatha-Berchem,53\,49,66\,65,€ 14\,58
Watermaal-Bosvoorde,52\,24,65\,09,€ 14\,00
Koekelberg,52\,24,65\,09,n/a
St-Joost-ten-Node,50\,86,63\,37,€ 26\,88
Etterbeek,50\,69,63\,16,€ 21\,00
Brussel,50\,49,62\,91,€ 17\,85
Ukkel,50\,36,62\,75,€ 13\,50
St-Pieters-Woluwe,41\,11,51\,23,€ 10\,20
Oudergem,38\,49,47\,96,€ 10\,00
[/table]
[source]Bron: Lokale en regionale fiscaliteit op kantoorgebouwen, Ayming Benelux 2024.[/source]