Brusselmans (C&W): ‘Promotoren, begin te bouwen: prelet is niet langer dé norm’

Binnen twee tot drie jaar verwacht Antoine Brusselmans, Chairman van Cushman & Wakefield, in Brussel een significante verhuisgolf naar nieuwbouwprojecten. Voor promotoren heeft het daarom geen zin om de start van hun nieuwe projecten nog langer uit te stellen.

In een interview met Expertise twee jaar geleden lanceerde Antoine Brusselmans, volgend jaar dertig jaar actief als kantoormakelaar bij Cushman & Wakefield, de stelling dat een evolutie naar een huurprijs richting 400 EUR/m2 logisch zou zijn, gezien de inflatie. Deze stelling werd sceptisch ontvangen door ontwikkelaars en investeerders. Twee jaar geleden stond de prime rent immers nog op 325 EUR/m2, maar inmiddels is die in 2023 gestegen naar 375 EUR/m2.

‘Voor ‘ultraprime’ verwacht ik dat we snel een niveau van rond de 400 EUR/m2 zullen bereiken, waarschijnlijk al tegen begin 2025’, zegt hij in een vervolggesprek met onze redactie. ‘Ik heb het dan over een handvol nieuwe projecten rond Frère-Orban en De Meeûs: absolute toplocaties in de Leopoldwijk. Ook voor het project van Immobel aan de Zavel denk ik dat het mogelijk moet zijn om tophuurprijzen te realiseren. Dat project is uitstekend gelegen, dicht bij Brussel-Centraal, maar toch in een levendige en aantrekkelijke buurt met veel restaurants en winkels. Voor mij is dat een nog betere locatie dan naast het station zelf.’

Paniek is onterecht

‘Er wordt soms gevraagd of ESG echt leeft bij bedrijven op het vlak van huisvesting, en of de hogere huurprijzen wel gerechtvaardigd zijn. Het antwoord is ja. Veel bedrijven betalen nu al meer dan 300 EUR/m2 door indexatie, en dat is dan voor gebouwen van veel mindere kwaliteit dan nieuwbouw. De huidige huurprijzen zijn dus zeker gerechtvaardigd. Een groter probleem is echter dat er niet veel nieuwbouw beschikbaar is op toplocaties. Veel promotoren hebben besloten om vanwege de huidige economische onzekerheid hun projecten uit te stellen. Ze zien zich in deze beslissing ondersteund door de lage take-up in 2023. Ze noteren vertraging in de verhuur bij andere ontwikkelaars, waardoor projecten zoals Chancelier, Montoyer 10 of The Louise nog niet vol zijn. Ik ben er echter van overtuigd dat deze projecten snel volzet zullen zijn. Wat dat betreft is er weinig paniek. Waarom? Bedrijven zijn pas te motiveren tot een verhuis wanneer ze hun nieuwe plek concreet voor ogen kunnen zien. Door de geopolitieke onzekerheid en de vrees voor een recessie tonen weinig bedrijfsleiders zich bereid te tekenen voor een verhuis binnen twee tot drie jaar.’

Uitstelgedrag

‘Door het beperkte aanbod in combinatie met de economische onzekerheid besluiten veel bedrijven om hun huidige huurcontract te vernieuwen en nog twee tot drie jaar op post te blijven. Deze beslissing wordt verder beïnvloed door de onzekerheid over hoeveel vierkante meter ze exact nodig zullen hebben door de impact van thuiswerken, alsook de beschikbaarheid van elektrische laadpalen en parkeerplaatsen. Door dit uitstelgedrag zal er binnen twee tot drie jaar waarschijnlijk een golf aan verhuisbewegingen op gang komen. Mijn boodschap aan de promotoren is dus duidelijk: begin te bouwen.’

‘Van de 25 grootste transacties op de Brusselse kantoormarkt in 2023 waren er maar vier met corporates: Securitas, Latham & Watkins, Sodexo en Clifford Chance. Alle andere grote verhuringen werden gerealiseerd met Europese en Belgische overheden en semi-publieke instellingen zoals universiteiten en scholen. De take-up in Brussel hangt dus voor een groot deel af van de overheid, temeer omdat de hoofdkwartieren van de multinationals serieus ingekrompen zijn. Tegenwoordig is een transactie van 2000 m2 met een corporate al een grote deal. Opvallend is wel dat de vier corporates waarvan sprake allemaal naar een ESG-gebouw verhuisden.’

Opname richting 400.000 m2

‘De Brusselse overheid moet bovendien opletten dat ze de bedrijven niet tot het uiterste drijft. De forse stijging van de belastingen is echt schandalig. Het Gewest kent een groot budgettair probleem en probeert het geld overal vandaan te halen. Voor de bedrijvigheid in Brussel kan dit verkeerd uitpakken en waarschijnlijk zullen er meer bedrijven wegtrekken. Vorig jaar bleef de migratie beperkt en was de verhuisbeweging van Securitas naar The Wings in Diegem zo ongeveer het enige voorbeeld, maar in 2022 waren er veel meer uittochten uit Brussel, van bijvoorbeeld Carrefour, Delhaize en Seco. Ik verwacht daarom dit jaar een opname van ongeveer 30.000 m2 in het Airport District. De take-up met de overheden schat ik op iets meer dan 100.000 m2, waarvan wellicht ongeveer 60.000 m2 voor Europa. We zitten in een verkiezingsjaar en dat heeft altijd een impact. Ik verwacht echter dat er toch heel wat corporates in 2024 in actie zullen schieten, waardoor ik durf te voorspellen dat de take-up dit jaar op 400.000 m2 zou kunnen uitkomen.’