NL | FR
Baltisse: ‘De liquiditeit zal terugkeren, zeker voor kwalitatieve kantoren op toplocaties’
Interview met Alex De Witte en Alexander van Ravels van Baltisse Real Estate
De vastgoedtak van de Gentse holding Baltisse van de familie Balcaen slaagde er dit jaar als een van de weinige ontwikkelaars op de kantorenmarkt toch in om core-producten te verkopen. Het verkocht Royal Park in Luxemburg aan Pontegadea, de holding van de Inditex-miljardair Amancio Ortega. Het deelproject Pelican in het voormalige Century Center in Antwerpen ging naar de vakbond ACV en het project Fenix in Gent vond een koper in VDK Bank. Samen vertegenwoordigen de transacties een exitwaarde van niet minder dan 270 MEUR.
‘De drie verkopen bieden onze vastgoedportefeuille alvast een mooie liquiditeit en creëren zo volop ruimte om nieuwe opportuniteiten te bekijken’, benadrukken CEO Real Estate Alex De Witte en Partner Alexander van Ravels. Alex De Witte leidt intussen al meer dan elf jaar de vastgoedafdeling van Baltisse en hij was voordien ook actief in de projectontwikkeling bij achtereenvolgens Allfin, Bouwfonds en Pylos. Alexander van Ravels achtte eind 2021 de tijd rijp om na vijftien jaar makelaardij aan de andere kant van het spectrum te gaan staan.
We ontmoeten het duo op de hoofdzetel van Baltisse aan The Loop in Gent. Het gebouw werd bijna tien jaar geleden in eigen regie gerealiseerd, maar lijkt door de hoge kwaliteit pas gisteren in gebruik genomen.
Expertise: Wat is het geheim achter jullie drie ‘Core’-kantoorexits?
Alex De Witte: ‘Het is vooral een kwestie van het juiste product te ontwikkelen op de juiste plek. Zulke kantoorgebouwen zullen altijd eindgebruikers vinden, zelfs in moeilijke tijden. Het duurt wel langer dan vroeger. De eerste kandidaten voor Pelican in Antwerpen dienden zich pas aan toen we dicht bij de oplevering waren, maar toen ontstond er wel een enorme dynamiek. Een product dat qua locatie onovertroffen is en beschikt over alle troeven inzake ESG zal altijd kandidaten vinden. Dat is een belangrijke les.’
Alexander van Ravels: ‘De gebouwen in Antwerpen en Gent gingen naar eindgebruikers, maar in Luxemburg hebben we wel een investeringsproduct verkocht. Niet aan een klassieke institutionele partij, maar aan een atypische belegger. Het was eveneens een van de meest kwalitatieve producten op de markt met gerenommeerde huurders en tegen nieuwe prime rents. Pontegadea investeert enkel in trophy assets en maakt via ons project zijn intrede in het groothertogdom. Het zal er ook zijn eigen Luxemburgse holding huisvesten. Alles kwam mooi samen, maar dat kan je alleen maar bereiken met een topgebouw op een toplocatie. Met een project ergens in de periferie was dat niet gelukt in deze markt.’
A. De Witte: ‘Ook de hoogstaande architectuur, de werkomgeving, het licht, de ruimte, hoogte, buitenruimtes en terrassen spelen een belangrijke rol. Het bewaken van al deze elementen in een efficiënt gebouw is cruciaal. Dan gaat het niet zozeer om de huurprijs of de verkoopprijs, maar gewoon om de kwaliteit. In Gent was het gebouw al van een hoog niveau, maar we konden het met enkele ingrepen nog verbeteren en vonden de juiste eindgebruiker, die vooral in de stad wilde zitten, toch bereikbaar met de wagen en vlakbij het station. We hebben twee dakterrassen kunnen creëren, een warmtepomp geïnstalleerd en uiteindelijk een BREEAM Excellent behaald.’
Een rode draad in de recente en toekomstige projecten van Baltisse vormt de focus op stationslocaties. Voorbeelden zijn de projecten Seven en Victoria Tower, die samen met Downtown aan Brussel-Noord gerealiseerd werden. Pelican in Antwerpen ligt pal naast het station, en ook Fenix in Gent ligt op wandelafstand. Het herontwikkelingsproject AXS nabij het station in Namen leverde ook een mooi succes op en het kantoorgedeelte raakte eind vorig jaar verkocht aan AG Real Estate en Baloise. Recent werd de vergunning verkregen voor The HUB naast het station Luik-Guillemins, dat in joint venture met Moury Construct gerealiseerd wordt. Eerder dit jaar werd ook een overeenkomst gesloten met Group S voor een grondige renovatie van de voormalige hoofdzetel van de HR-dienstverlener aan Brussel-Zuid.
Hoe is het partnerschap met Group S tot stand gekomen?
A. van Ravels: ‘Het gebouw aan de Fonsnylaan is zeer goed gelegen, maar de Zuidwijk kent natuurlijk wel enkele uitdagingen. Daarom kozen we er bewust voor om een dergelijk volume aan kantoren niet op volledig risico aan te kopen. De samenwerking laat ons toe om in een later stadium in te stappen, waardoor we een deel van het risico kunnen afdekken. Dat gaan we trouwens in de toekomst vaker proberen te doen: partnerschappen afsluiten met eigenaars met minder ervaring inzake kantoorontwikkeling of -herpositionering, of gebruik maken van opstalrechten en gefaseerde aankopen. Het gebouw aan de Fonsnylaan kent een enorm opwaarts potentieel. We gaan er een topproduct creëren om bedrijven naar de Zuidwijk te trekken.’
Klopt de rekening nog voor ingrijpende kantoorrenovaties in Brussel?
A. De Witte: ‘Daarvoor bestaat maar één oplossing: de huren fundamenteel verhogen. Wat ook gebeurd is. Vandaag is er natuurlijk weinig toetsing met de markt mogelijk, want er is geen liquiditeit. De huren gingen omhoog, maar zijn de exitprijzen gevolgd? Dat is de vraag van het moment.’
A. van Ravels: ‘Met de geïnverteerde yieldcurve is het normaal dat degenen die vandaag kopen, een risicopremie wensen ten opzichte van de zogenaamde marktyields. Maar één ding is zeker: de liquiditeit komt terug. Zeker voor de nieuw ontwikkelde assets op toplocaties. De rentevoeten moeten wel nog wat zakken voordat het weer interessant wordt.’
A. De Witte: ‘Van onze locatiecriteria stappen we alvast niet af. We hebben de afgelopen maanden heel wat biedingen uitgebracht op producten die op de markt kwamen, actief of passief. De verkopers aanvaardden onze biedingen echter niet. Tot op heden is er echter nog geen enkel gebouw waarop we geboden hebben verkocht. Dus vermoeden we dat er nog een tweede ronde komt. Als we de kwaliteit en duurzaamheid kunnen bewaken, dan zijn we ervan overtuigd dat we in Brussel nog altijd succesvolle kantoorprojecten kunnen realiseren. De vraag naar kantoren vanuit de bedrijven is intrinsiek zwak. Je moet de huurders dus echt gaan zoeken en overtuigen. Je kan natuurlijk ook mikken op de Europese instellingen of andere administraties, maar zowel in de privé als in het publieke domein is er sprake van uitstelgedrag inzake huisvesting.’
Projecten die mikken op overheden zijn misschien nog risicovoller?
A. van Ravels: ‘Het risico dat je neemt, zal nu alvast groter zijn dan in topjaren. Het is ook niet evident om zulke grote projecten gefinancierd te krijgen. Je zal toch deels op risico moeten beginnen bouwen. Vandaag geldt: creëer het juiste product en trek daarmee de huurder aan. Zelf voelen we ons vandaag comfortabeler met gebouwen met een oppervlakte tussen de 10.000 en 15.000 m2. Grote volumes van 25.000 m2 en meer vormen een zeer risicovolle onderneming.’
A. De Witte: ‘We hebben dat aan den lijve ondervonden met de Victoria Tower, waar het een serieuze uitdaging bleek om de 24.000 m2 ingevuld te krijgen met alleen maar kantoren. De keuze voor een multifunctionele invulling in combinatie met een hotel bood een uitweg. Ik denk dat het simpelweg onmogelijk geworden is om zulke grote gebouwen op risico neer te zetten. Er is ook minder liquiditeit voor zulke projecten op de investeringsmarkt. De afweging klopt vaak niet meer en dat zorgt voor een rem op de markt.’
Hoe past het verhaal van de Souverain 100 in jullie strategie? Want dat is toch geen stationslocatie?
A. van Ravels: ‘Nee, maar wel een uniek en emblematisch gebouw. Wat ons daar aantrok, is het ongelooflijke potentieel. Ons ontwerp voor de renovatie omvat dakterrassen en nieuwe toegankelijke zones die als ontspanningsruimte kunnen dienen. Daarnaast worden er nieuwe paviljoenen aangelegd op de platte daken, direct verbonden met de kantoorruimtes, waardoor gebruikers in een groene omgeving kunnen werken. Het project streeft naar een BREEAM ‘Excellent’, een WELL ‘Gold’ en een energielabel B+, in lijn met de Europese taxonomie. De kritische massa van 15.000 m2 is ook groot genoeg op die locatie om relevant te zijn. Het gaat echt om een zware renovatie die 75 à 80% van een nieuwbouw zal kosten. We verwachten de vergunning tegen eind dit jaar en zullen dan gefaseerd beginnen te renoveren zodat het complex in gebruik kan blijven.’
A. De Witte: ‘Het gebouw ligt in een gedecentraliseerde micromarkt die een bepaalde doelgroep aantrekt. Veel CEO’s wonen aan die kant van Brussel. Er bevinden zich verschillende referentiegebouwen in de buurt met een iconische architectuur zoals de Royale Belge, Glaverbel en de ex-CBR waar Fosbury & Sons zit. Dat blijven bijzondere gebouwen, zolang ze up-to-date gehouden worden. Voor Souverain 100 wisten we een significante stijging van de huurprijzen te realiseren en de grootste zittende huurders hebben opnieuw ingetekend. Onze inspanningen inzake duurzaamheid leveren voor de huurders een besparing op tot 25 EUR/m2. We voegen ook allerlei diensten toe, zoals een fitnessruimte, restaurant en koffiebar. Dan ben je sowieso aantrekkelijker qua prijszetting.’
Komen er nog andere zones in Brussel in aanmerking?
A. De Witte: ‘In de Europese wijk zullen er wellicht nog kansen opduiken in de context van de projecten van Cityforward, dus dat houden we goed in de gaten. De periferie van Brussel interesseert ons momenteel minder. We gaan liever op zoek naar de beste plekken in andere steden, zoals we al deden in Antwerpen, Brugge, Gent, Luik en Namen. Ook Leuven, Mechelen en Hasselt komen in aanmerking. Verder opereren we natuurlijk ook volop in het buitenland. We zijn de laatste maanden sterk actief in Oost-Europa, waar we een participatie van 50% genomen hebben in de lokale ontwikkelaar Speedwell. Daardoor zijn we aandeelhouder geworden van een operationeel vastgoedbedrijf in Oost-Europa waar we vroeger enkel mee investeerden op projectbasis. We hebben voet aan de grond gezet in Roemenië en Polen volgt binnenkort. Een eerste acquisitie van een project in studentenhuisvesting in Warschau is inmiddels voltooid en we bekijken concreet een tweede aankoop in Gdansk. Er is ook nog een derde geografische focus met de VS. Daar werken we met partners aan logistieke value-add- en multifamilyprojecten. We sloten vorig jaar een partnerschap voor Nederland en we staan heel dicht bij een eerste aankoop voor een semi-industriële ontwikkeling. Binnenkort evolueren we dus van Belux naar Benelux. We beschikken over de middelen om op verschillende fronten actief te zijn.’
Het was ook de bedoeling om een investeringsportefeuille uit te bouwen met standing assets. Hoe zijn die plannen geëvolueerd?
A. van Ravels: ‘In België beschikken we over een portfolio van ongeveer 425 MEUR in pure standing assets die huur genereren. Daar hoort nu ook de Victoria Tower bij, waarvan we de participatie van Downtown onlangs hebben overgenomen. De afgelopen jaren kwamen we voor onze standing assets tot de conclusie dat we keer op keer kozen voor ingrijpende renovaties om een mogelijke verkoop op termijn te bevorderen. Dat heeft zich tot nu toe vertaald in mooie huurovereenkomsten en hoge huurprijzen. Tijdens de crisis is gebleken dat het weinig zinvol is om value-add-dossiers aan te kopen als een standing asset. Het gaat om relatief lage rendementen met huurrisico’s. Daarom zijn we een andere richting ingeslagen en leggen we de focus op grondige renovaties. De grens tussen investering en projectontwikkeling is daardoor verdwenen.’
Een belangrijke niche voor Baltisse is de residentiële reconversie van verouderde kantoorgebouwen. Eind vorig jaar werd Tervuren Plaza in Sint-Pieters-Woluwe verworven, dat zal transformeren tot 70 high-end appartementen. Recent werd een recht van opstal bekomen voor de herontwikkeling van het Huis van de Automobiel. Het verouderde kantoorgebouw aan het Woluwedal 46 zal binnen een drietal jaar herontwikkeld worden tot woningen. In Luxemburg krijgt de oude bank Edmond de Rothschild in de wijk Bel Air een nieuw leven in de vorm van 46 luxeflats. Recent verwierf Baltisse een positie in Herentals voor de herontwikkeling van een bedrijventerrein van 2,5 hectare tot woningen. In Lummen sloot de onderneming een partnerschap af met Herpain Urbis voor de herontwikkeling van ‘De Wijngaard’ tot 75 wooneenheden met servicevoorzieningen voor mensen met een handicap. Er lopen ook nog twee residentiële projecten in Brugge, waarvan De Boevrie een joint venture is met Steenoven.
Zijn er buiten de residentiële projecten nog andere niches in de vastgoedmarkt die jullie bekijken?
A. De Witte: ‘We hebben recent een participatie van 25% genomen in het cohousingbedrijf Coloc. Dat kadert eveneens in onze diversificatie van activa en in het bijzonder in vastgoed met een operationele insteek. Daar hebben we intussen ook al ervaring mee dankzij het hotel The Hoxton in de Victoria Tower, waarvan de uitbating verloopt via een managementcontract. De focus ligt echter niet op sectorale diversificatie, maar wel op het verstevigen en verbreden van het team en de internationale groei. We hebben het team versterkt met financiële profielen en een technisch directeur die een overkoepelend zicht heeft op alles wat met bouw te maken heeft. We tellen inmiddels 22 medewerkers, van onze hoofdzetel in Gent tot onze satellietkantoren in Antwerpen, Brussel en Luxemburg. Het team van Speedwell bestaat uit 65 professionals. Ik vervul de taken gelinkt aan het CEO-schap, zoals hr en andere praktische zaken, en ik volg Oost-Europa op. Alexander draagt de verantwoordelijkheid voor de VS. Luxemburg doen we samen en in België verdelen we de projecten, waarbij de eindverantwoordelijkheid telkens bij een van ons beiden ligt. Maandelijks is er een investeringscomité waarin de zaken besproken worden. In theorie is binnen de holding 60% voorzien voor private equity en 40% voor vastgoed. Dat kan soms variëren, afhankelijk van de omvang van de transacties in de ene of de andere afdeling. De appetijt voor vastgoed is alvast niet afgenomen door de crisis. We ervaren eerder een stimulans dan een beperking. We staan dus open voor business.’
