NL | FR
B. Cotard (BNPPRE): ‘De terugkeer naar kantoor is volop aan de gang’
Interview met Bertrand Cotard, Hoofd van de Afdeling Office Agency Brussel bij BNP Paribas Real Estate
Vastgoedadviseur BNP Paribas Real Estate was dit jaar betrokken bij verschillende grote deals op de Brusselse kantorenmarkt. Recent bemiddelde het kantoor bij de aankoop door de Nationale Loterij van grootste deel van de kantoren in Brouck’R van BPI Real Estate en Immobel, en ook bij de verhuis van Engie naar Oxy van Whitewood en Immobel. Vorig jaar assisteerde het team al bij de herverhuur van een van de twee torens van Engie in de Noordwijk aan de Europese Commissie en ook de commercialisering van de tweede toren is in zicht. Inclusief de kleinere transacties, die belangrijk blijven om een aanwezigheid en kennis van de markt te behouden, mag het team van BNPPRE zich tot de marktleiders in Brussel rekenen op een moment dat de markt complexer lijkt dan ooit. Deze moeilijke context vermindert echter niet de ambitie van het team om deze positie te behouden, maar stimuleert het kantoor juist om hun vaardigheden nog meer te bewijzen.
Ervaren team
‘De markt is complex en iedereen is het daarover eens, maar we zijn best tevreden over hoe de zaken bij ons evolueren’, beklemtoont Bertrand Cotard, die inmiddels bijna zes jaar aan het hoofd staat van het Office Agency bij BNP Paribas Real Estate en volgend jaar 25 jaar actief zal zijn als makelaar op de kantorenmarkt. ‘We hebben een goede aanwezigheid in alle kantoorwijken van Brussel en de afgelopen jaren behoorden we steevast tot de top drie van de makelaars in Brussel. Dat is geen toeval: we hebben veel energie gestoken in prospectie en het strategisch kiezen van de beste producten om aan de nieuwe eisen van huurders te voldoen. De ervaring van al onze medewerkers deed de rest.’
Recent werden Aurian van der Straten Waillet, Guillaume Dewael en Genevieve Debaisieux bevorderd tot Deputy Director en BNPPRE wierf ook nog twee jongere medewerkers aan om meer kleinere transacties te kunnen afwerken en om de markt in de periferie beter te bedienen. Het team beschikt ook over een exclusieve databasebeheerder en een ervaren assistent van de de afdeling.
‘In tegenstelling tot sommige andere grote spelers komen onze ideeën vooral voort uit grondig werk, dat meer tijd in beslag kan nemen’, vervolgt Cotard. ‘We hebben niet het geluk een telefoontje uit Londen of Chicago te ontvangen met de vraag om een deal te sluiten met een internationale klant die op zoek is naar een nieuwe locatie. Dat is misschien een nadeel, maar het stelt ons ook in staat dichter bij het terrein te staan. Om onze resultaten te bereiken, kunnen we het ons niet veroorloven te wachten op dat magische telefoontje: we moeten zelf actief op zoek gaan naar de beste kansen. Hierin onderscheidt BNPPRE zich in termen van dienstverlening. Dat gezegd hebbende, werken we ook heel vaak samen met onze andere internationale kantoren, zoals dat in Parijs, om optimaal gebruik te maken van de contacten die we hebben. Naast de nauwe banden met de bankensector willen we alle voordelen benutten die onze groep ons biedt.’
Europees en Belgisch
‘Maar ondanks onze resultaten wordt we nog steeds gezien als een ‘challenger’ van andere, meer Angelsaksische concurrenten. Het spijt ons te moeten constateren dat sommige klanten vrij gemakkelijk de ‘Amerikaanse kaart’ trekken door bijna systematisch de grote drie Angelsaksische adviseurs te kiezen als hun verhuurmakelaars’, vervolgt Cotard. ‘Gelukkig genieten we het vertrouwen van heel wat andere partijen. We maken deel uit van een grote Franse groep, maar we wisten toch ons Belgische karakter te behouden. Bovendien tonen we ons als enige grote Europese vastgoedadviseur actief op de kantorenmarkt. In Brussel, het hart van Europa, vormt dat een troef die we nog beter moeten uitspelen om twijfelaars te overtuigen. Als marktleider in gebouwenbeheer zien wij ook kansen op vlak van synergie, maar het is niet per definitie makkelijker om een verhuurmandaat te verkrijgen voor een gebouw dat we zelf beheren.’
Een voordeel volgens Cotard is dat alle leden van het team de markt heel breed kunnen bedienen. Er zijn geen echt afgebakende geografische zones toegewezen, al hebben de meeste makelaars wel hun eigen specialiteit. ‘Als een bedrijf twijfelt tussen verschillende kantoorzones, of het nu gaat om de Noordwijk of de Louizawijk, dan kunnen we daarop inspelen. We hebben een heel multidisciplinair karakter, maar tegelijkertijd zijn we zeer gespecialiseerd in ons vakgebied. De samenwerking met onze twee regionale kantoren in Antwerpen en Luik is ook erg belangrijk. We wisselen vaak informatie uit om bepaalde transacties veilig te stellen.’
Langere looptijd van de mandaten
‘Vorig jaar was een moeilijk jaar voor de take-up omdat er geen grote deals doorgingen’, vervolgt Cotard. ‘Nu zien we ze eindelijk terugkomen en er tekenen zich nog grootschalige bewegingen af, waarbij men bereid is een stijgende trend in de huren te accepteren. Dat wil zeggen dat de markt meer wil betalen voor kwaliteit. Als bedrijven ons vragen stellen over hun huidige locatie, reageren we met op maat gemaakte analyses. Zo’n proces neemt veel tijd in beslag en het resultaat van een ‘stay-or-move’ is moeilijk te voorspellen. Bedrijven die gestuurd worden door het ESG-beleid van hun internationale groep willen naar groene gebouwen verhuizen. Maar als ze de offertes ontvangen en nota nemen van de huidige prijzen, wordt het toch een moeilijker verhaal. De interesse is er zeker, maar het kost meer tijd om daadwerkelijke tot transacties te komen. De emotie nodigt de huurders uit om te verhuizen, maar het verstand balanceert over naar de financiële kant. Het is soms moeilijk om een kandidaat te overtuigen om te verhuizen naar een betere locatie als hij ziet wat hij nu betaalt en wat de nieuwe huisvesting kost.’
Omdat alles zo lang duurt, acht Cotard het nodig dat de eigenaren en ontwikkelaars langere mandaten toekennen aan de makelaars. ‘Periodes van drie tot zes maanden blijken te kort om tot deals te komen. Het is vandaag de dag niet ongebruikelijk dat een transactie 15 of 18 maanden duurt voordat deze wordt afgerond. Er worden ook veel heronderhandelingen afgerond, zowel met particuliere bedrijven als met openbare instanties.’
‘Hoewel de wens om naar groene kwalitatieve kantoren over te stappen duidelijk aanwezig is bij bedrijfsleiders, twijfelt een groot aantal van hen nog steeds en geven ze er de voorkeur aan nog even te wachten door hun huurcontract te heronderhandelen, zelfs voor een korte periode, waardoor de verhuis wordt uitgesteld. Op korte termijn is dat misschien financieel interessant, maar over een langere periode zal de stap ongetwijfeld gezet moeten worden en de huurvoorwaarden zullen dan waarschijnlijk minder gunstig voor hen zijn. Het is een berekening of een risico om rekening mee te houden bij de beslissing om te blijven of te verhuizen. Hetzelfde geldt voor de verhuurder die op korte termijn wil heronderhandelen: hij stelt ook de renovatie van zijn gebouw uit, met steeds duurdere bouwkosten, strengere energienormen en vooral een markt die steeds competitiever wordt.’
Complexe vraagstelling
Wat moeilijk blijft, zijn de voorverhuringen in de nieuwe projecten. ‘Vandaag de dag moeten de eindgebruikers hun oppervlakte kunnen zien. Daarom blijft er ook nog veel oppervlakte beschikbaar in recent opgeleverde gebouwen. We merken dat andere ontwikkelaars daardoor de ingebruikname van hun projecten beginnen uit te stellen. Er zijn echter veel dossiers in voorbereiding en kwaliteitsprojecten zullen altijd eindgebruikers vinden.’
Cotard onderstreept dat toen hij als makelaar begon, de nadruk lag op het bezoeken van gebouwen. ‘Onze rol richt zich nu meer op advies. We luisteren, overtuigen en delen kennis. Er komt psychologie aan te pas en het emotionele aspect van een nieuwe werkplek speelt ook een grote rol. Zelfs al is er liefde op het eerste gezicht voor een bepaald gebouw, volgen daarna toch de discussies en komen de financiële kwesties naar boven. De huidige nieuwe kantoorgebouwen die we voorstellen, zorgen meestal wel voor een wow-effect. Dit creëert echt meer enthousiasme, waardoor je een stapje verder kunt gaan om mensen te overtuigen. Nadien dienen hart en verstand samen te komen om de deal te sluiten. Vandaag de dag gaat het niet alleen om de locatie en het gebouw, maar ook om de mobiliteit, duurzaamheid, werkgerelateerde kwesties en de inrichting. De vraagstelling is veel complexer en daarom duurt alles ook langer.’
Is thuiswerk over het hoogtepunt heen?
Een steeds terugkerende vraag is hoe bedrijven hun medewerkers tevreden kunnen houden en nieuw talent kunnen aantrekken. ‘Ik hoor getuigenissen van bedrijven die hun ruimte sterk gereduceerd hebben na corona, maar die nu in bijzondere en zeer moderne kantoren zitten, waardoor iedereen terug naar kantoor gaat. Daardoor voldoet de beschikbare ruimte intussen niet meer. We merken dat de terugkeer naar kantoor volop aan de gang is. Ik denk dat bedrijven die vandaag conservatief en hiërarchisch gestructureerd zijn grotendeels achter de feiten aanlopen. De trendy kantoren van vandaag brengen sowieso een verandering teweeg in de houding van het personeel en in de bedrijfscultuur. Het opleggen van uitgesproken strikte regels behoort tot de verleden tijd. Voor sommige bedrijven verloopt de verandering wellicht te snel. Daarom verkiezen ze om nog een paar jaar in hun huidige gebouw vertoeven om te zien hoe de situatie evolueert.’
