NL | FR
Allten: ‘Prime kantoren in de tweede categorie zijn een garantie op succes’
Het jaarlijkse rendez-vous met Cédric van Zeeland van Allten
Het team van Allten heeft zijn twaalfde werkingsjaar succesvol afgerond. De gemotiveerde en stabiele ploeg wist een mooie omzetgroei te realiseren. Eind september werd het boekjaar afgesloten met een omzetstijging van 12%, wat neerkomt op ongeveer 3,1 miljoen euro. Niet slecht voor een als crisis geboekstaafd jaar. Toch merkt Allten op dat de vraag afneemt en dat de onderhandelingen lang duren. Dit geldt zowel voor de grotere aanvragen als voor kleinere deals. ‘Quick deals’ doen zich daardoor niet meer voor.
Tijdens zijn jaarlijkse gesprek met Expertise levert Cédric van Zeeland – die Allten in 2011 oprichtte na het opheffen van King Sturge – opnieuw een scherpe analyse van de huidige situatie op de Brusselse kantorenmarkt. Tijdens het gesprek wordt hij geflankeerd door Alexis Duvieusart van het investeringsdepartement, die even geboeid als onze redactie zijn betoog volgt.
Overdreven positivisme is aan de ervaren makelaar niet besteed. Met realiteitszin en kritische blik fileert hij vooral de ongekende drang in de markt om met nieuwe projecten steeds hogere prime rents na te streven. ‘Wat zegt het over de actuele situatie in de markt als je kantoren verhuurt aan een nieuwe, hoge tophuurprijs, maar maandenlange huurvrije periodes en andere incentives toestaat? Er ontstaat een bubbel, waarbij het in het CBD niet ongewoon is dat het verschil tussen de nominale en de reële huurprijs meer dan 20% bedraagt.’
De prijsbubbel blijft
Het is niet de eerste keer dat van Zeeland over deze evolutie aan de alarmbel trekt. Ook in ons interview van tien jaar geleden benadrukte hij al dat de makelaars gevangen zitten in hun eigen logica om de huurprijzen op te drijven, wat het gevaar kan opleveren dat de markt blokkeert. ‘Ik constateer vandaag dat veel nieuwe projecten moeilijk volledig verhuurd raken. De recent opgeleverde projecten staan nog ver van een volledige bezetting. Dat toont aan dat de groep bedrijven die huurprijzen van 300 EUR/m2 en meer kan betalen, heel beperkt is. De gestegen bouwkosten leidden tot hogere huren, maar er is nog steeds een aanzienlijke prijsbubbel die niet ondersteund wordt door de marktrealiteit.’
Dat de take-up vandaag niet meer de 400.000 tot 500.000 m2 van enkele jaren geleden haalt, ligt echter niet alleen aan het niveau van de huurprijzen. De topman van Allten vindt dat we moeten erkennen dat Brussel op Europees niveau een kleine markt blijft. De vraag is dus sowieso beperkt en de instroom van nieuwe bedrijven schaars, waardoor Brussel grotendeels een vervangingsmarkt is.
Grade A en de grote leegte
‘Met een take-up van ongeveer 300.000 m2 in 2023 keren we terug naar een ‘normale’ toestand’, benadrukt van Zeeland. ‘Het volume weerspiegelt hoe de markt zich aanpast na de pandemie, met een verschuiving naar thuiswerken en lokale satellietkantoren. Bovendien heeft de energiecrisis de focus op duurzaamheid versterkt. Grote multinationals, maar ook nationale en internationale overheden streven naar ESG-kantoren. Kleinere lokale bedrijven zetten vaak hun gebruikelijke praktijken voort: ze zijn uiteraard wel gevoelig voor energieverbruik en duurzaamheid, maar hebben geen behoefte aan een werkplek die voldoet aan de allerhoogste normen van BREEAM en WELL, vooral als ze de hoge huurprijzen die daarmee gepaard gaan toch niet kunnen betalen.’
Van Zeeland benadrukt dat de hoge leegstand van 15% rond de eeuwwisseling een beweging naar residentiële reconversies in gang gezet heeft, een trend die vandaag de dag nog steeds doorgaat. Dit heeft geleid tot een tekort aan kwalitatieve kantoorgebouwen, en de focus van de promotoren is volledig verschoven naar ‘Grade A’-kantoorprojecten. ‘Iedereen wil in de Champions League spelen, maar meer dan 60% van de vraag in de markt richt zich op kantoren van een lagere klasse. In dat segment van de markt is bijna geen kwalitatief aanbod meer beschikbaar. Niet elk bedrijf zoekt naar het nieuwste topgebouw in het CBD of de Leopoldwijk met dakterrassen en groene binnentuinen.’
Royale Belge als voorbeeld
‘De oplossing ligt, volgens mij, in het ‘soft’ renoveren van bestaande gebouwen om ze aan te passen aan de huidige normen en eisen. Ik zie heel wat kansen voor ‘prime’-kantoren in de tweede categorie. De herontwikkeling van de Royale Belge beschouw ik als een topvoorbeeld van een geslaagde renovatie en verduurzaming in deze categorie, tegen een redelijke huurprijs van 195 EUR/m2. Maar ook gebouwen als Glaverbel, Monsanto, Trio, Woluwe II, Louise 120, Platinum of Woluwe Gate zijn nog steeds aantrekkelijk. Ook Waals-Brabant doet het bijvoorbeeld goed, omdat daar eveneens nog kwalitatief aanbod beschikbaar is tegen competitieve huurprijzen. Ik stel vast dat er ook in de periferie een strijd gaande is om de hoogste huurprijzen, en het valt nog te bezien of huurprijzen van 200 tot 210 EUR/m2 realistisch zijn.’
‘De complexiteit van de vastgoedmarkt creëert de noodzaak om een balans te vinden tussen renovatiekosten en realistische huurprijzen’, besluit van Zeeland. ‘Ook in het CBD is het volgens mij nog mogelijk om gerenoveerde gebouwen aan te bieden tegen 225 tot 230 EUR/m2. Kantoren in projecten naar het voorbeeld van de Royale Belge in het CBD zouden als zoete broodjes over de toonbank gaan. Ontwikkelaars die streven naar buitensporig hoge winsten en die koste wat het kost ‘de kers op de taart’ willen, vergissen zich. Een hoogwaardig product aanbieden tegen een redelijke prijs vormt een betere strategie.’
Boomende semi-industrie en blokverkopen
Allten laat de race naar de hoogste huren niet aan zijn hart komen en blijft trouw aan zijn aanpak om lokale bedrijven te ondersteunen bij hun huisvesting, ongeacht de oppervlakte die ze zoeken. Dit resulteert consequent in een groot aantal transacties, waardoor de vastgoedadviseur zich regelmatig tot ‘dealkampioen’ mag kronen.
Alexis Duvieusart merkt op dat de semi-industriële markt op ongelofelijke niveaus blijft presteren, met prijzen die enkele jaren geleden ondenkbaar waren. In Brussel worden voor semi-industriële ruimtes al prijzen van meer dan 100 EUR/m2 betaald. In Anderlecht liggen de huurprijzen voor magazijnen zelfs hoger dan die voor kantoren, en dat is ongezien. Op de investeringsmarkt worden transacties genoteerd met aanvangsrendementen van 6 tot 6,5%. De vraag is enorm, maar het aanbod is zeer beperkt.
De aanpak die in Brussel en de periferie toegepast werd, is inmiddels ook succesvol uitgerold in Vlaanderen. Het kantoor in Antwerpen heeft een zeer goed jaar achter de rug. Ook het investeringsdepartement zit op toerental en werd recent versterkt door de komst van Amaury Ponet. Samen met Alexis Duvieusart en François Delforge zal hij een brede doelgroep van voornamelijk particuliere beleggers bedienen. De activiteiten werden uitgebreid naar blokverkopen op de residentiële markt, wat resulteerde in enkele mooie transacties, zoals recent de appartementen in het gemengde gebouw Royale Center van P&V. Ook voor 2024 zitten er al enkele veelbelovende dossiers in de pijplijn die waarschijnlijk in de komende weken zullen worden afgerond.
