PFAS-vervuiling kan projectkosten fors de hoogte injagen

Vastgoedprojecten op PFAS-vervuilde sites kunnen de bodemsaneringskosten voor ontwikkelaars fors de hoogte injagen en de rendabiliteit van de ontwikkeling in het gedrang brengen. Bij de onderhandelingen voor de verkoop van projectgrond moeten de risico’s inzake PFAS-vervuiling worden ingecalculeerd, maar dat blijkt geen eenvoudige opgave.

In hun hoofdkantoor in Brussel ontvingen Bart Vanderhoydonck, Hind Bartoli en Domien Mutsaers van het Industrial Agency van Cushman & Wakefield een publiek van ontwikkelaars en investeerders in logistiek vastgoed en kmo-parken, voor een studienamiddag over de ‘Impact van het Bodemdecreet en PFAS op vastgoedtransacties en vastgoedontwikkeling’. Advocaat Shavkat Egamberdiev van Eversheds Sutherland en bodemsaneringsspecialist Geert Boucneau, Managing Partner bij Universoil, lichtten de materie toe.

Kankerverwekkend

Zij gaven een overzicht van de bodem(sanerings)wetgeving in de drie gewesten, met betrekking tot de overdracht van grond – aangevuld met verschillende praktijkvoorbeelden. PFAS vormt een verzamelnaam voor meer dan 6.000 stoffen, waaronder een combinatie van fluorverbindingen en alkylgroepen. Sinds de jaren 1950 worden ze veelvuldig gebruikt in allerlei producten, van waterafstotende schoenen tot zonnecrème en brandblusapparaten. Deze stoffen kunnen zich ophopen in organismen en enkele PFAS zijn mogelijk kankerverwekkend. In België kwam het PFAS-probleem in 2021 hoog op de politieke agenda door de vervuiling ontdekt tijdens de werken aan de Oosterweelverbinding, 15 km rond Zwijndrecht, veroorzaakt door 3M. De aandacht voor bodemsanering door OVAM werd sindsdien versterkt, met zeer strenge toetsingswaarden voor PFAS-vervuiling, afhankelijk van het bestemmingsplan.

Digitale loketten

Een bijkomende uitdaging sinds februari dit jaar is dat de uitvoering van brandblusoefeningen waarbij PFAS-houdend blusschuim gebruikt wordt of werd, nu beschouwd wordt als een risico-inrichting. In Vlaanderen kan het mogelijke risico worden nagegaan met de ‘Bodemverontreinigingsverkenner’. Ook hotspots met ‘no regret’-maatregelen worden aangeduid, en dit digitale loket is een belangrijk onderdeel van het onderzoek tijdens de due diligence-fase.

Shavkat Egamberdiev en Geert Boucneau adviseerden grondig onderzoek te doen en eventueel een verkennend bodemonderzoek te laten uitvoeren, om later niet voor verrassingen te komen staan. In Wallonië en Brussel zijn eveneens digitale platformen beschikbaar, al biedt Wallonië deze nog niet voor PFAS.

Bodemattest

De problematiek van bodemsanering manifesteert zich vooral bij de verkoop van een site, waarbij onderzoek naar de inhoud van het bodemattest nodig is, en wie de saneringsplicht draagt en of er eventuele vrijstellingen gelden. Een share deal wordt niet beschouwd als een overdracht, maar bijvoorbeeld wel bij het einde van een recht van opstal. Voor professionele actoren geldt een ‘kennisvoorwaarde’, waarbij zij geacht worden de problematiek te kennen. In Wallonië geldt een huurovereenkomst van meer dan 9 jaar ook als een overdracht, maar het onderzoek naar bodemsanering is niet verplicht bij een verkoop, maar wel bij bouwprojecten wanneer de vergunningen worden aangevraagd.

Hoge kosten bij grondverzet

De sprekers besteedden ook veel aandacht aan het grondverzet, omdat dit de kosten voor een project fors kan opdrijven, soms zelfs tot een meerkost van 10.000 EUR per kmo-unit. Enkele aanwezigen vreesden dat de hoge kosten transacties kunnen vertragen en ontwikkelaars voor financiële uitdagingen kunnen stellen.

Shavkat Egamberdiev en Geert Boucneau temperden echter deze ongerustheid, omdat het huidige PFAS-normenkader voor bodemsanering en grondverzet gebaseerd is op voortschrijdend inzicht. Wellicht zullen de normen in de komende jaren nog evolueren en mogelijk zal er op Europees niveau ook een normenkader worden uitgewerkt.