NL | FR
C. Golenvaux (JLL): ‘Cash is king, but permit is emperor’
Interview met Christophe Golenvaux, Head of Office Agency Brussels & Wallonia bij JLL
‘We merken dat bedrijven momenteel veel meer bereidheid tonen om hun vastgoedstrategie te bespreken dan een jaar geleden’, zegt Christophe Golenvaux, die bij JLL leiding geeft aan het Office Agency in Brussel en Wallonië. ‘Er valt duidelijk beweging op te merken. Bedrijven zijn zich bewust van de nood aan duurzamere kantoren en een optimalisatie van hun vierkante meters. Het kantoor fungeert immers als een visitekaartje en weerspiegelt het DNA van de organisatie.’
Het team onder leiding van Head of Research Pierre-Paul Verelst heeft een analyse van de eerste negen maanden van 2024 afgerond. Hoewel het derde kwartaal traditioneel het rustigste is in Brussel, presteerde de markt beter dan in 2022 en 2023, met een take-up die 6% hoger ligt dan dezelfde periode vorig jaar. Het aantal transacties steeg, wat wijst op herstel van de markt. JLL verwacht dit jaar een totale take-up van ongeveer 325.000 m2. ‘Het kan meer zijn, afhankelijk van of enkele grote lopende deals nog voor het jaareinde afgerond worden’, voegt Golenvaux toe.
Grote lopende dossiers zijn onder andere de verhuur van de tweede toren van Engie aan Europa, evenals verschillende dossiers met de Europese Commissie in de Leopoldwijk, zoals Loom, Isala, EQ (Arlon-Trèves), Belmont Court en Realex (kantoorgedeelte).
Hecht team en open communicatie
Christophe Golenvaux mag dan al 18 jaar werkzaam zijn bij JLL, op de kantorenmarkt in Brussel is hij nog relatief nieuw. Het grootste deel van zijn carrière was hij immers actief op de logistieke markt, maar begin 2020 achtte hij de tijd rijp voor een nieuwe uitdaging. Die kreeg hij aangeboden binnen JLL in het Office Agency, waar hij in april 2020 van start ging, nauwelijks enkele weken na de uitbraak van de coronapandemie. Hij was toen de jongste van vijf seniors in het team, die nadien allemaal om verschillende redenen vertrokken. Golenvaux werd voor de leeuwen geworpen, maar wel met de steun en begeleiding van Ralph Schellen. Al snel ontpopte hij zich tot een sterkhouder en kreeg hij de leiding over het Office Agency in Brussel en Wallonië definitief toegewezen, met als kers op de taart het marktleiderschap onder de Brusselse kantoorvastgoedmakelaars in 2023, dankzij de tussenkomst in de verhuur van North Light en Commerce 46 aan Europa, en Securitas in The Wings. Ook dit jaar kan het team mooie transacties voorleggen, zoals de verhuur van Montgomery Parc aan de Europese Commissie, Air Liquide in Park 7 en OIM in Science 12.
‘De concurrentie tussen makelaars in Brussel is groot. We hebben ons de afgelopen jaren moeten bewijzen en het vertrouwen van eigenaren en ontwikkelaars moeten winnen’, zegt Golenvaux. ‘We voerden binnen het team open communicatie in en we werken altijd in tandem op onze mandaten, niemand speelt ‘cavalier seul’: : iedereen weet precies waar de ander mee bezig is, wat zorgt voor transparantie. Samen met een fijne werksfeer vormt dat een van de sleutels van ons succes.’
Golenvaux kan rekenen op de expertise van Thomas Hardy, Raphaël Van De Velde, Serguei Petrovic, Melvin Elo, Louis-Christophe Mikolajczak en Nathalie De Hulsters, die het team ondersteunt. Er wordt ook nauw samengewerkt met het Tenant Rep-team onder leiding van Bernard Keppenne, Hélène Hebrant en Charlotte Maes.
‘De markt verschuift van makelaardij naar consultancy’, vervolgt Golenvaux. ‘Wij bieden klanten een 360-gradenaanpak, van behoefteanalyse tot meubelaanbevelingen. Weinig spelers kunnen zo’n volledig geïntegreerde service aanbieden. Onder leiding van onze nieuwe Country Lead, Sebastien Giordano, introduceerden we een meer transversale aanpak, met betere communicatie tussen de afdelingen, wat ons in staat stelt een meer geïntegreerde service te leveren aan de markt.’
[table caption=”JLL District KPIs Q3 2024″ colalign=”left|center|center|center|center “]
District,Stock (m2),Take-Up (m2),Vacancy,Prime rent
City Center,2.278.168,74.444,4\,9%,390
European District,3.296.056,39.746,2\,7%,400
North,1.705.624,2.605,4\,1%,275
South,406.667,370,3\,9%,220
Louise,550.604,10.653,10\,9%,340
Periphery NW,260.661,3.988,22\,5%,180
Periphery SW,95.830,623,25\,5%,145
Periphery NE,1.447.993,23.689,21\,7%,190
Periphery SE,781.098,15.909,12\,4%,200
Decentralised NW,210.612,1.846,8\,6%,180
Decentralised SW,441.704,1.116,14\,2%,175
Decentralised NE,791.977,27.335,5\,0%,165
Decentralised SE,809.213,39.368,11\,1%,250
[/table]
[source]Source: JLL, Brussels Office Market 2024Q3.[/source]
Positieve verwachtingen voor 2025-2030
Golenvaux ziet tussen 2025 en 2030 nog mooie jaren tegemoet. ‘Bedrijven wachtten de afgelopen jaren vaak af en heronderhandelden veel contracten tijdens de pandemie, maar binnenkort zullen ze toch de stap zetten naar nieuwe kantoren. Met het verbeterde economische klimaat ontstaat er meer ruimte om te verhuizen. Een verhuis kost handenvol geld: een degelijke fit-out bedraagt minimaal 1.000 EUR/m2. Als je een bedrijf moet uitleggen dat het voor 1.000 m2 een investering van één miljoen euro nodig heeft, blijft dat – zelfs afgeschreven over vijf of zes jaar – een flinke hap uit het budget. Eigenaren spelen daarop in door hun zittende huurders te behouden met flexibele huurvoorwaarden, opzeggingsmogelijkheden, kortingen en capex-bijdragen.’
Een belangrijke hindernis voor verhuizingen is echter het beperkte aanbod aan Grade A-kantoren. Volgens JLL daalde de leegstand licht naar 8%, vergeleken met 8,3% aan het einde van de eerste jaarhelft. In het CBD is het aanbod slechts 4,2%, waarvan slechts 30% Grade A. Buiten de centrale wijken ligt de leegstand op 14,6%, maar ook daar is de trend neerwaarts. Een groot deel van de leegstaande ruimte, namelijk 167.657 m2, valt onder Grade C. Gebouwen die opgeleverd zijn in 2008 – een piekjaar voor de markt – worden nu ook als Grade C beschouwd.
Geen verplichting voor duurzaamheid
‘Zolang er geen verplichting bestaat om naar duurzamere gebouwen te verhuizen, blijven bedrijven afwachten, tenzij het opgelegd wordt door het moederbedrijf. Het is echter vijf voor twaalf. Het is echter vijf voor twaalf. Bedrijven kunnen nog steeds zonder fiscale sancties in gebouwen blijven met een slechte EPC-score. Indien publieke instanties bedrijven zouden aanmoedigen om te verhuizen naar duurzamere gebouwen, kom je zonder twijfel in een andere marktdynamiek terecht. Bij JLL vormde de eis van CO2-neutraliteit de drijfveer om uit te wijken naar Montoyer 10, ons toekomstige topvisitekaartje. Hier kunnen we onze klanten de werkplek van de toekomst laten zien, dankzij de expertise van onze teams en ons werkplekdesignteam van Tétris.’
Volgens Golenvaux heeft de huidige ‘office bashing’ in de media en de negatieve berichtgeving over de financiële situatie van sommige ontwikkelaars geen invloed op de verhuuractiviteit. ‘Bedrijven stellen daar geen vragen over. Wat wél impact heeft, is dat ontwikkelaars die eerder op risico wilden bouwen, nu op de rem gaan staan en zich meer richten op voorverhuringen. Het grootste probleem blijft echter het verkrijgen van vergunningen. Projecten die al beschikken over een vergunning, staan nu in poleposition. Cash is king, but permit is emperor. Het is moeizamer om een project te commercialiseren zonder vergunning, omdat je niets kunt bevestigen aan een potentiële huurder. Dit vormt momenteel een groot probleem, want er is een tekort aan nieuwbouw.’
Door vertragingen bij vergunningen en voorverhuringen volgt naar verwachting een vermindering van het aanbod in 2024-2025, wat de leegstand verder zal doen dalen. Tegen 2026 wordt 543.693 m2 nieuwe kantoorruimte verwacht, waarvan 52% speculatief zal zijn.
De gemiddelde huurprijzen stijgen
Een lichtpunt voor de markt tijdens de crisisperiode was de stijging van de huurprijzen. De prime rent in de Europese wijk bedraagt nu 400 EUR/m2, een stijging van 18% op jaarbasis, terwijl de gemiddelde huurprijs met 4% steeg naar 180 EUR/m2.
‘Bedrijven betalen de hoogste huren voor de topverdiepingen van enkele iconische projecten zoals Chancelier, The Louise of Montoyer 10, maar dit blijft nog steeds een handvol’, nuanceert Golenvaux. ‘Niet iedereen is bereid deze prime rents te betalen. Daarom gebruiken we liever topkwartielhuren als benchmark voor de markt, omdat die beter weergeven wat bedrijven bereid zijn te betalen in een bepaald district. Deze huren stijgen op dezelfde manier als de prime rents, wat onvermijdelijk is door inflatie, stijgende bouwkosten en duurzaamheidsvereisten. Kantoren worden steeds complexer, zowel technisch als bouwkundig. Brussel is lange tijd onderschat wat het huurprijspotentieel betreft; met 400 EUR/m2 zitten we nog altijd lager dan in veel buurlanden. In Parijs is de prime rent al tot boven de 1.000 EUR/m2 uitgegroeid.’
‘Het is een misvatting dat het grote aantal heronderhandelingen neerwaartse druk uitoefent op de huurprijzen van Grade C-gebouwen. Hoewel dit voor sommige gebouwen kan gelden, blijven de prijzen voor tweedehands kantoren over het algemeen stabiel. Er worden marktconforme kortingen gegeven, maar er wordt niet massaal onderhandeld. De kantoormarkt stort niet in, zoals velen een jaar of twee geleden verwachtten.’
Gemengde projecten
JLL kijkt met enige voorzichtigheid naar de Noordwijk. Tijdens een debat op Realty benadrukte Pierre-Paul Verelst dat de huurprijzen in deze wijk als een van de weinige geen stijging vertoonden. De leegstand zou de komende jaren flink kunnen toenemen. ‘Vergelijk het met La Défense in Parijs, waar de leegstand al jaren rond de 15% ligt’, zegt Golenvaux. ‘Dit komt door het monofunctionele karakter van de wijk. We proberen de Noordwijk te veranderen in een multifunctionele wijk. De drie pijlers van de transformatie vormen het ZIN-gebouw van Befimmo, Proximus en het CCN-project. De ZIN is een groot succes, en als we de andere twee projecten activeren, kunnen we de Noordwijk omvormen tot een gemengde wijk met kantoren, woningen en retail.’
‘We bevinden ons in een krimpende kantorenmarkt, dus de toekomst ligt in gemengde projecten met een focus op herontwikkeling. Volgens ons onderzoek naar regeneratie moeten we jaarlijks minimaal 300.000 m2 vernieuwen om CO2-neutraliteit te halen, conform het Akkoord van Parijs. Dit is echter moeilijk haalbaar omdat het vernieuwingsproces zeer traag verloopt. Toch bestaan er mogelijkheden om zonder ingrijpende structurele werken het duurzaamheidsniveau te verhogen, bijvoorbeeld door zonnepanelen te installeren, gasketels te vervangen door warmtepompen en installatie van een nieuw BMS-systeem.’
Waalse kantorenmarkt en diversificatie
Christophe Golenvaux wil de krimpende Brusselse markt de komende jaren counteren door de positie van JLL op de Waalse kantorenmarkt te versterken. ‘We doen nu vooral aan cherry-picking, maar we merken dat veel eigenaren en ontwikkelaars naar de grotere steden in Wallonië kijken. We willen daar meer permanent aanwezig zijn en zoeken daarom actief naar een seniorprofiel om deze markt te bedienen. Ik geloof dat er de komende jaren veel potentieel zal ontstaan in Wallonië, en de recente politieke ontwikkelingen kunnen de markt hopelijk een positieve impuls geven.’
‘Daarnaast richten we ons op specifieke asset classes, zoals life-sciences-vastgoed, waar we veel mogelijkheden in zien, vooral in Wallonië. Ook datacenters zijn een groeimarkt, zoals blijkt uit de recente verkoop van Nexus in Zellik, waarbij wij bemiddeld hebben. Diversificatie binnen het kantoorsegment blijft essentieel om verdere groei te waarborgen.’
