Realty 2024: Slimme verdichting als oplossing voor betaalbaar wonen

Verdichting blijft dé oplossing om wonen betaalbaar te houden, op voorwaarde dat bijbouwen doelgroepgericht en op een kwalitatief hoogstaande manier gebeurt. Daar waren de deelnemers aan het panelgesprek over betaalbaar wonen op Realty het volmondig over eens. – Tina Mafrans

Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb, benadrukte tijdens de introductie dat de betaalbaarheid van wonen en de koopkracht er sinds 2022 op achteruit zijn gegaan, met een lichte heropleving sinds begin dit jaar.

Leuvens burgemeester Mohamed Ridouani ziet een ongelofelijke dynamiek in zijn stad, gedreven door de aanwezigheid van KU Leuven en spin-offs. ‘De skyline van Leuven is gevuld met bouwkranen en de vraag naar woningen is nog niet zo prangend als in vergelijkbare steden. Die gunstige situatie moeten we bestendigen door zeer gericht te analyseren voor wie we moeten bouwen en te investeren in sociale huisvesting. “Any new house will help!” citeerde Ridouani uit de Financial Times. ‘Verdichting ja, maar dan op een slimme manier. Senioren zijn bijvoorbeeld bereid hun grote huis met tuin in te ruilen voor een kleinere woning, maar dan in een buurt met veel groen en culturele en sociale voorzieningen. Ook voor alleenstaanden – goed voor bijna de helft van de Leuvense inwoners – wordt kleiner wonen zo interessanter. Maatwerk en gerichte stimulansen kunnen een natuurlijke woonrotatie in gang zetten, van de deelgemeenten naar het centrum en omgekeerd.’

Burgemeester van Kortrijk Vincent Van Quickenborne achtte het eveneens belangrijk om te zorgen voor een gediversifieerd woonaanbod, op maat van inwoners met verschillende budgetten. De stad wil de komende jaren 4.000 nieuwe woningen bijbouwen. Hierbij wordt ook gemikt op verdichting en op een (niet-bindende) wooncode om vanaf begin 2026 bij grotere projecten een tiende te reserveren voor sociaal wonen. Hij pleit voor fiscale stimuli voor de aankoop van een eerste woning, evenals voor het vereenvoudigen van de procedures voor de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Brecht Vandekerckhove van Atelier Romain, gespecialiseerd in complexe ruimtelijke onderzoeks- en ontwerpvraagstukken, merkte op dat bij meer dan vier bouwlagen vaak protest ontstaat van buurtbewoners. Volgens hem mag de bewustmaking van burgers over het belang van verdichting daarom niet uit het oog verloren worden. Vandekerckhove ziet de betaalbaarheid van een woning als een relatief beperkt probleem voor de modale Vlaming, mede door erfenissen die van generatie op generatie worden doorgegeven. Het wordt moeilijker voor mensen zonder een ‘financiële rugzak’ in dure regio’s. Hij spoorde ook aan om de ruimtelijke visie te durven herdenken, zelfs richting greenfields.

Overleg is cruciaal

De panelleden waren het erover eens dat overleg tussen alle overheidsniveaus en verschillende partijen in de bouwsector cruciaal is. Caroline Deiteren, Adjunct Directeur-generaal van Embuild, beaamde: ‘Onze federatie is zeker vragende partij. De komende tien jaar moeten er zo’n half miljoen nieuwe woningen worden gebouwd. Combineer dit met verdichting, met de bouwshift, op maat van doelgroepen én rekening houdend met demografische projecties.’ Op de wishlist van Deiteren staat een systeem van ‘digital permitting’ waarbij een geautomatiseerd vergunningsproces het voortraject kan versnellen en vernietigingen voorkomen kunnen worden.

Piet Derriks, Managing Director van Immoweb, benadrukte dat België in vergelijking met de buurlanden eigenlijk een relatief gezonde markt heeft, maar dat de uitdaging blijft om dit ook voor de volgende generaties te garanderen. Hij gaf ook aan dat er een generatie vertraging bestaat tussen wat gezocht wordt op zoekertjessites en wat er gebouwd wordt. ‘Een terras of tuin vormt momenteel een topprioriteit in zoekopdrachten. Ook lijkt het de trend te zijn om groter te bouwen, met de grootste toename van oppervlakte in Henegouwen en Limburg. Mensen trekken weg uit de stad voor meer ruimte.’