Realty 2024: ‘Dogmatische spelregels helpen de Noordwijk niet vooruit’

De Brusselse Noordwijk staat voor de uitdaging om het komende decennium uit te groeien tot een aantrekkelijke, multifunctionele wijk. De door de overheid opgelegde regels kunnen echter eerder belemmerend werken dan stimulerend.

Voor het debat over de Noordwijk nodigde Realty vorige week Frédéric Sohet (Deloitte), Frédéric Van der Planken (Whitewood), Olivier De Bisscop (Befimmo), Sebastien Giordano (JLL) en John Eyers (Jaspers-Eyers Architects) uit op het podium. Befimmo kan met zijn ZIN-project pronken met het eerste succesvolle grootschalige gemengde project in de monocultuur van de kantorenwijk, maar het vervolg dient zich een stuk moeilijker aan. Het voorlopig afspringen van de geplande renovatie van de Proximus Towers vormt een domper en de herontwikkeling van het CCN krijgt inmiddels tegenwind van verschillende verenigingen.

De inleiding over de evolutie van de Noordwijk werd verzorgd door Pierre-Paul Verelst, Head of Research bij JLL. Hij berekende dat sinds 2010 ongeveer 180.000 m2 kantoren in de wijk een andere bestemming kregen. Hij wees erop dat de nieuwe residentiële projecten zich vooral aan de rand van de Noordwijk bevinden, met een hoge concentratie langs het kanaal en op Tour & Taxis. Verder benadrukte hij dat de stijging van de huurprijzen in de meeste kantoorwijken van Brussel zich voorlopig nog niet manifesteert in de Noordwijk.

Er werden succesvolle voorbeelden uit het buitenland aangehaald, zoals Canary Wharf in Londen, waar het wel gelukt is om mensen ook na 17.00 uur in de wijk te houden. Sebastien Giordano beklemtoonde dat dit vooral te danken valt aan een duidelijk plan en visie, opgesteld in samenwerking tussen de overheid en de privésector. John Eyers wees op het belang van meer openbare ruimte om de wijk leefbaarder te maken, evenals de herinrichting van de momenteel weinig aantrekkelijke Koning Albert II Laan.

Financiële haalbaarheid

Het probleem werd aangehaald dat de overheid wel mixed-use oplegt, maar geen oplossingen biedt om dit financieel haalbaar te maken. De exitwaarde van kantoren blijft in de Noordwijk immers dubbel zo hoog als die van residentieel vastgoed.

‘De dogmatiek moet overboord gegooid worden,’ onderstreepte Van der Planken. ‘Een toren van 90 of 120 meter maakt stedenbouwkundig echt geen verschil, maar creëert wel mogelijkheden om reconversies rendabel te houden. Ondertussen kiezen sommige ontwikkelaars voor een cosmetische opknapbeurt van hun gebouwen om ze verder als kantoren te kunnen verhuren, zonder het langdurige vergunningsproces te hoeven doorlopen. Dit is echter geen goede evolutie. Het blijft belangrijk dat de overheid duidelijke en duurzame spelregels vastlegt en die in de loop van het proces ook niet meer wijzigt. Transparantie en dialoog vormen de sleutel tot succes.’