Kantoorreconversies ondersteunen bouwdynamiek in Brussel

In Brussel blijft de kantoorvoorraad in sneltempo dalen ten voordele van residentiële projecten. Dat resulteert in het laagste aanbod kantoren in vijftien jaar.

In de periode 2020-2021 werd jaarlijks een gemiddeld netto-saldo van 406.000 m2 vloeroppervlakte vergund in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dat blijkt uit de tweede editie van het ‘Overzicht van de stedelijke functies’. Deze analyse – uitgevoerd door het planbureau perspective.brussels – is gebaseerd op gegevens van het Nova-platform dat de stedenbouwkundige vergunningen in Brussel centraliseert.

Het gaat om een stijging met 40.000 m2 ten opzichte van de eerste analyse voor de jaren 2018-2019, grotendeels het gevolg van de vele vergunningen in 2021. Dat jaar compenseerde ruimschoots de daling in 2020, wat mogelijk wijst op een inhaaleffect na de lockdownperiode.

Mede door het hoge aantal residentiële reconversies van kantoorgebouwen zijn woningen de grootste categorie, met 460.000 m2 aan oppervlakte vergund. Het gaat om 3.900 klassieke woningen en 500 collectieve woningen. De meest dynamische zones liggen in het zuidelijke deel van de kanaalzone, maar ook in de buurt van Tour & Taxis.

Tegelijkertijd blijft de kantooroppervlakte dalen, met een jaarlijkse afname van 145.000 m2. Deze trend versnelt en de kantoorvoorraad slonk in het gewest naar het laagste niveau in 15 jaar, met iets minder dan 12,5 miljoen m2 in 2022. De kantooroppervlakte in de Europese wijk kromp relatief weinig in, wat erop wijst dat de transformatie van de wijk nog in de beginfase zit. De Vijfhoek daarentegen is sterk getroffen, vooral met het project Brouck’R waardoor 35.000 m2 kantoren verdwijnt.

Opvallend is de dubbele dynamiek bij handelszaken, waar zowel extra oppervlakte gecreëerd wordt als bestaande ruimte geschrapt, resulterend in een stabiele netto handelsoppervlakte over vier jaar. Productieactiviteiten laten een negatieve evolutie zien van 43.000 m2 per jaar, terwijl hotels juist in opmars zijn, mede door de transformatie van kantoren naar hotels.

Bebouwing blijft stabiel

De bebouwde oppervlakte in Brussel groeit jaarlijks met ongeveer 0,1%, wat resulteert in 36 miljoen m2 bebouwde terreinoppervlakte in 2023. De belangrijkste zones voor nieuwe vergunningen omvatten de zuidelijke kanaalzone, de Reyerspool en het noorden van het gewest, zoals Haren en Neder-Over-Heembeek. Toch worden bepaalde projecten op dit moment niet uitgevoerd. Dit geldt bijvoorbeeld voor het Key-West-project aan de kop van het dok, dat met 50.000 m2 meer dan de helft van de woonoppervlakte in die sector vertegenwoordigt, en de eerste fase van het Urbanities-project.