J. Baheux: ‘De toename van het aanbod heeft zowel positieve als negatieve gevolgen’

Interview met Jean Baheux van Cushman & Wakefield

De markt voor winkelvastgoed beleeft een periode van ongekende turbulentie, wat leidt tot een golf van extra aanbod. ‘Sinds het begin van de zomer zien we opnieuw meer dynamiek en vertrouwen op de markt, hoewel retailers voorzichtig blijven met hun expansie’, zegt Jean Baheux, Head of Retail Agency bij Cushman & Wakefield. – Martijn Reviers

Begin april sprak onze redactie al met Jean Baheux over de eerste reeks faillissementen die zich toen manifesteerden. Sindsdien hebben meerdere andere retailers het moeilijk gehad. ‘We bevinden ons al meer dan vier jaar in een periode van opeenvolgende grote uitdagingen. Sinds het begin van de pandemie hebben we veel ups en downs gekend.’

Expertise: Bent u nu optimistischer dan in april?

Jean Baheux: ‘Tot het einde van de lente was de sfeer in de sector erg kalm: minder vraag, weinig beslissingen en veel afwachten. Er was interesse, maar de transacties volgden niet echt. De inflatiecrisis had een zeer nadelig effect op de retailers. De omzet en de winst van de winkels werden negatief beïnvloed. De vele faillissementen zijn daar een van de gevolgen van. Er is een grote schoonmaak aan de gang, waarbij de zwakste retailers als eerste vallen. Winkels die nog even konden overleven met lagere marges kunnen het nu niet meer volhouden. Dat geldt ook voor concepten die niet meer voldoen aan de verwachtingen van de hedendaagse consument.’

Zijn we nu op het hoogtepunt van de faillissementsgolf?

J. Baheux: ‘Ik hoop dat de situatie nu zal kalmeren, want er is een grote toename van het aanbod op de markt geweest. Dat heeft zowel negatieve als positieve gevolgen. Het creëert veel nieuwe kansen, omdat veel panden vrijkomen, vaak op goede locaties. Er moet echter ook voldoende vraag zijn om vervangers te vinden. Te veel aanbod kan de waarden beïnvloeden.’

Jullie team heeft zelf een zeer actieve zomer gehad met veel transacties. Wat is daar de verklaring voor?

J. Baheux: ‘Qua omzet hebben we de beste juli en augustus ooit gehad. Eind juni waren we nog ver van onze streefcijfers verwijderd. Dat leek vreemd en ongemakkelijk, maar gelukkig hebben we veel lopende deals kunnen afronden tijdens de zomer, zowel in winkelcentra als in stadscentra. Een voorbeeld hiervan is dat een merk als Douglas deze zomer zeer actief was, evenals restaurantketens en enkele modeketens zoals Bestseller, NewYorker en America Today.’

Hoe ontwikkelt de markt in de periferie zich?

J. Baheux: ‘In de periferie blijft het niveau van het aanbod stabiel, maar er zijn weinig kansen op de beste locaties. Sluitingen van winkels zoals Bristol of Carpetright creëren nieuwe kansen voor expansieve spelers. De sector voor woninginrichting in brede zin blijft erg rustig, maar herstelt zich langzaam van de pandemie. We hebben echter enkele mooie transacties afgerond met spelers zoals Centrakor of La Foir’Fouille in dit segment. De discountsector blijft goed presteren, met name Action, TEDi en Takko Fashion. Alles wat met gezondheid en welzijn te maken heeft, blijft zich ook sterk ontwikkelen, met zeer actieve merken zoals Medi-Market en Kruidvat. Ook Jims Fitness laat zich opmerken.’

Ontwikkelen alle regio’s zich in hetzelfde tempo?

J. Baheux: ‘Er is een groot verschil tussen Vlaanderen en Wallonië. In de stadscentra van Vlaanderen zien we veel dynamiek: Antwerpen, Brugge en Gent doen het bijvoorbeeld heel goed. Wallonië is iets minder actief, hoewel er uitzonderingen zijn. In Wallonië is de nieuwe wetgeving voor handelsvestigingen nu van kracht en dat kan de markt ondersteunen. Er zijn nu slechts drie categorieën van detailhandelsactiviteiten, wat het opzetten van een nieuwe vestiging vergemakkelijkt. Dat is zeker positief. We zijn bezig met het finaliseren van de eerste overeenkomsten op basis van de nieuwe regelgeving.’
Zijn de eigenaren bereid om rekening te houden met de zorgen van de retailers?
J. Baheux: ‘Onze activiteit hangt af van de gezondheid van de retailers. Dat moet je niet uit het oog verliezen. Ik denk dat we flexibel en realistisch moeten blijven, bewust van de realiteit, om de verschillende spelers op de markt in staat te stellen om tot win-winsituaties te komen. We moeten naar de retailers luisteren en hun situatie analyseren. Dat is erg belangrijk. We zijn dagelijks in contact met de handelaren en weten hoe het met hen gaat. De snel stijgende indexering van huren en lonen heeft duidelijk een negatieve rol gespeeld in de marktontwikkeling. De inflatie lijkt nu te stabiliseren, maar we hebben flinke turbulentie doorgemaakt.’

Hoe ontwikkelen de huurprijzen zich?

J. Baheux: ‘Vooral in Vlaanderen denk ik dat er een trend is naar iets hogere huren voor de beste locaties. Het blijft een kwestie van vraag en aanbod, en voor de beste locaties blijft de vraag groot. Brussel blijft stabiel, maar in Wallonië staan de waarden onder druk. Ook in de periferie kunnen de huren voor de beste locaties stijgen, terwijl de minder goede locaties een zekere daling ondergaan. Het verschil wordt dus groter, aangezien we een verschil zien van meer dan 100 EUR/m2 per jaar tussen de minst goede en de beste locaties, terwijl datzelfde verschil tien jaar geleden maximaal 60 EUR/m2 per jaar bedroeg.’

Wat verwacht u nog de komende maanden?

J. Baheux: ‘2024 zal geen uitzonderlijk jaar worden. De laatste maanden van het jaar zullen echter zeer dynamisch zijn en er moeten nog veel transacties worden afgerond. Nieuwe spelers zullen nog op de Belgische markt verschijnen, vooral uit Frankrijk. Zoals ik eerder zei, beginnen we een zekere opleving van de markt te voelen, en ik hoop dat dit zich in 2025 nog krachtiger zal bevestigen.’