NL | FR
T. Kemp (Victoire): ‘De markt is niet dood, maar ingewikkeld en veeleisend’
Interview met Thierry Kemp, hoofd van de nieuwbouwafdeling van Victoire Properties
Volgend jaar werkt Thierry Kemp dertig jaar bij de Brusselse residentiële makelaar Victoire Properties. Bijna net zo lang staat hij aan het hoofd van de nieuwbouwafdeling, waardoor hij een van de meest ervaren vastgoedadviseurs op de Brusselse nieuwbouwmarkt is. Hij onderhoudt de relaties met ontwikkelaars, spoort nieuwe kansen op en geeft projectadvies. De verkoop laat hij over aan zijn team van vijf fulltime verkopers, ondersteund door de backoffice en marketingafdeling vanuit de kantoren van Victoire Properties in Woluwe en Ukkel. Victoire neemt projecten vanaf het begin aan en ondersteunt ontwikkelaars in elke fase van het ontwerp, de ontwikkeling en de marketing van hun projecten.
De verkoop verloopt volgens Thierry Kemp momenteel erg traag. ‘De markt is ingewikkeld. De tweede jaarhelft zal wellicht nog uitdagend verlopen, maar ik denk dat we vanaf 2025 weer naar een meer dynamische en gezondere situatie zullen terugkeren’, verduidelijkt hij. ‘De verkoop verloopt moeizaam omdat de prijzen geëxplodeerd zijn, niet omdat er geen vraag meer is.’
Momenteel werkt het team van Thierry Kemp aan de verkoop van een dertigtal nieuwbouwprojecten, waaronder The W en Twin Falls van Eaglestone, Anthea van Besix RED, Green Forest van Artone, W56 van Area Real Estate, Steria van Urbion, Greenwood van Eiffage en Tervuren Square van BPI Real Estate en Belfius Immo. Binnenkort start ook de commercialisering van Moonrise van Artone, Lycée Français van e-Maprod en Urbis, F59 van Urban Design, Chanteclerc van Inside Development (Carlos De Meester), Cinquantenaire Tervuren 8-10 van Imodeff (Dimitri Hodjeff) en verschillende andere projecten.
Green Forest van Artone
Expertise: Hoe beoordeelt u de huidige situatie op de Brusselse nieuwbouwmarkt?
Thierry Kemp: ‘De nieuwbouw heeft te lijden gehad onder de pandemie. Kopers haastten zich toen om een huis met tuin te kopen. Snelheid bleek van belang, iets wat nieuwbouw niet kon bieden. Net toen de markt opnieuw stabiliseerde, begon de oorlog in Oekraïne. Die ging gepaard met stijgende kosten en inflatie, waardoor de prijzen van nieuwbouw ontploften. We zitten nu aan verkoopprijzen die te hoog liggen voor de gemiddelde kandidaat-koper in Brussel. De situatie vraagt echter om nuance. In de media verschenen dit jaar verschillende artikelen waarin stond dat de nieuwbouwmarkt op sterven na dood was. Daar ben ik het helemaal niet mee eens. De markt is niet dood. De situatie is moeilijk en ingewikkeld, maar sommige deelmarkten blijven wel degelijk positief verder evolueren.’
Welk deel van de markt heeft het dan wel moeilijk?
T. Kemp: ‘Een flat die vier jaar geleden bijvoorbeeld 2.500 EUR/m2 kostte in de minder aantrekkelijke gebieden van Brussel, zit vandaag op 3.300 EUR/m2. Kandidaat-kopers die toen al op het randje zaten, kunnen zich door de ontleningskosten die plots stegen van 1% naar 4%, de aankoop van een nieuwbouwflat helemaal niet meer veroorloven. Het onderste deel van de markt lijdt enorm. Het segment dat mikt op kopers met een hogere koopkracht en die niet voor de eerste keer een woning kopen, doet het beter. In dit segment zagen we echter een nog meer indrukwekkende prijsstijging. We spreken van 4.000 naar 6.000 EUR/m2 in nauwelijks vijf jaar tijd. Dat is ongezien en er valt ook niet veel aan te doen. De marge van vijftien procent die ontwikkelaars gemiddeld halen, biedt weinig speelruimte. Bij het eerste probleem dat opduikt tijdens het bouwproces, verdwijnt hun marge als sneeuw voor de zon.’
Wat is het effect van deze prijsstijging?
T. Kemp: ‘Het zorgt voor een behoorlijke rem op het aantal verkopen en de snelheid. De markt heeft tijd nodig om de prijsstijging te verteren. Wanneer de klassieke inflatie terugkeert, zal ook de nieuwbouw weer beginnen draaien. Als je wil voldoen aan de eisen inzake duurzaamheid, bestaat er ook geen alternatief. Een huis uit de jaren 60 zal je aan een lage prijs kunnen kopen, maar je kunt het renoveren zoveel je wilt, een EPC-topscore zal je niet halen. Ik denk dat de manier waarop we onze gebouwen zullen verwarmen en isoleren de komende jaren nog veel zal veranderen. De technische evoluties gaan door. Dat is alleen maar goed voor de nieuwbouwmarkt.’
Is de vraag dan verschoven van nieuwbouw naar bestaand vastgoed?
T. Kemp: ‘De vraag naar nieuwbouw blijft enorm, maar veel kandidaat-kopers kunnen het gewoonweg niet betalen. Brussel is nog altijd goedkoop in vergelijking met de omliggende hoofdsteden. De aantrekkelijkheid van Parijs, Londen of Milaan is echter anders dan die van Brussel. Het is dus logisch dat de vastgoedprijzen daar hoger zijn. In Brussel gingen de prijzen sterk omhoog, maar de levenskwaliteit is verslechterd. De stad oogt vuil, de onveiligheid neemt toe en de mobiliteit is een ramp. Aan de andere kant moeten we ook de positieve kanten onderstrepen: onze gebouwen behoren qua afwerking, constructie en bouwkwaliteit tot de beste in Europa. Er vallen ook steeds meer projecten met vooruitstrevende architectuur op te merken. De gekkigheid en vooruitstrevendheid zoals in Nederland ontbreken nog, maar gelukkig zijn we wel al gestopt met het bouwen van rechthoekige gebouwen in wit pleisterwerk. We moeten een beetje meer durven.’
Zijn er nog promotoren die projecten voor de instapmarkt realiseren of richt dit soort projecten zich op blokverkoop aan institutionele beleggers?
T. Kemp: ‘Ik denk niet dat de rekening aan de huidige prijs klopt voor de institutionele beleggers. Ook zij hebben behoefte aan rendement. Om iets te bouwen, is er een minimum nodig. Beleggers gericht op de huurmarkt kopen ook in de grote steden. Ze gaan geen blok in de provincie kopen. We merken daardoor dat investeerders in Brussel bestaande residenties kopen en renoveren, wat een positieve evolutie is. We zullen zien hoe dit verder verloopt, maar vandaag is het inderdaad ingewikkeld om te bouwen voor het instapsegment, zeker omdat de gemeenten veel te veel tijd nemen om vergunningen af te leveren. Ook de beroepsprocedures blijven aanslepen en kunnen de doodsteek betekenen. De marges van de promotoren voldoen niet om de kosten daarvan op te vangen. Dus uiteindelijk zal de klant het gelag betalen.’
Welke impact heeft de huidige marktsituatie op het beroep van makelaar?
T. Kemp:‘Ik merk teleurstelling bij de verkopers, omdat het werk veel langer duurt en intensiever is dan vroeger en er veel annuleringen zijn. Wat een probleem vormt, is de dertig procent voorverkoop die de banken verwachten vooraleer de bouw kan starten. Dat strookt niet meer met de huidige timing van een project. Kopers stappen vandaag veel later in. Ze willen zekerheid over het budget en de datum van oplevering. Ik heb weinig begrip voor de houding van de banken. Hoeveel projecten van de afgelopen dertig jaar zijn gelanceerd, maar hebben het niet gehaald? Dat aantal kan je op één hand tellen. Projecten worden jaren bestudeerd door ontwikkelaars met een goede reputatie, die onder meer door ons worden ondersteund om het juiste product op de juiste plaats te realiseren. Waarom legt de bank deze voorwaarden op om het risico te kunnen inschatten? Het risico zit niet in de verkoop, maar wel in het bekomen van de vergunning.’
Is de concurrentie tussen de makelaars toegenomen?
T. Kemp: ‘Concurrentie is er altijd geeest. Dat is gezond en dwingt tot introspectie. Niet veel makelaars hebben echte nieuwbouwspecialisten in hun team. Onze taak bestaat erin om de ontwikkelaar te ondersteunen vanaf het moment dat hij naar een terrein of een gebouw kijkt. De specificiteit van Brussel is ongetwijfeld dat het begin van een straat absoluut niet hetzelfde project vraagt als wat je aan het einde van dezelfde straat zou moeten realiseren. Het zit in de details. We beschikken over die kennis omdat we al dertig jaar met nieuwbouw werken en ook een beroep kunnen doen op de expertise van de collega’s die instaan voor de verkoop van bestaande woningen, voor de verhuur en het beheer.’
Aan welke vereisten moet een succesvol nieuwbouwproject voldoen?
T. Kemp: ‘Een gebouw vanuit het niets te realiseren, beschouw ik echt als een kunst. Ik respecteer het werk van de architecten enorm. Ze hoeven echter niet tot in de details te weten wat er in elk deel van het gebouw aanwezig moet zijn. Daar kunnen wij in adviseren. Het klinkt stom, maar appartementen die niet het juiste aantal toiletten hebben, raken moeilijk verkocht. De prijsbepaling is ook een secuur proces, net als de marketing om het project onder de aandacht te brengen.’
Chocolaterie Antoine in Elsene
T. Kemp: ‘Als we een appartement verkopen, verkopen we een droom. Heeft de klant geen vlinders in zijn buik, dan zal hij het ook niet kopen. Daarom nemen we ook niet zomaar alle projecten aan. We hebben vandaag La Chocolaterie Antoine van Koramic in Elsene in verkoop. Dat is een buitengewoon project. Het betreft een bestaande plek met geschiedenis en karakter. Elk van de 53 appartementen is anders, sommige kenmerken zich door een plafondhoogte van vier meter, andere bevatten nog gewelven. Een project moet een typerende signatuur hebben. Het mooiste project uit mijn carrière is de nieuwbouw Toison d’Or van Prowinko aan de Guldenvlieslaan, waar ook de Apple Store zit. Het project kende een uitermate moeilijk vergunningsproces waar ikzelf 19 jaar bij betrokken ben geweest, maar het was het wachten waard. De architectuur en kwaliteit zijn nog altijd uniek. De vastgoedsector heeft de verplichting om de stad aantrekkelijker te maken. Er is niets ergers dan een stad zonder ziel. Iedereen moet daartoe bijdragen: ontwikkelaars, maar ook wij als makelaars en natuurlijk ook de overheid. Ik hoop op een nieuwe dynamiek na de verkiezingen, die inspirerend kan werken voor iedereen.’