NL | FR
Colliers Belgium ambieert top-drie-positie onder de consultants
Interview met Managing Director David Vermeesch en het nieuwe team van Colliers Belgium
Anderhalf jaar na de overname van hun geesteskind BelSquare door de internationale beursgenoteerde vastgoedgroep Colliers, hebben David Vermeesch en Charles Lasserre hun doel in het vizier: uitgroeien tot een one-stop-shop die in-house alle diensten kan aanbieden aan zijn klanten.
‘Het werk is nog niet af, maar de administratieve rompslomp die een fusie met zich meebrengt, hebben we achter de rug’, verduidelijkt David Vermeesch in een gesprek met onze redactie, bijgestaan door enkele van zijn teamleden. ‘Alle sleutelposities zijn nu bezet door een departementshoofd met veel ervaring, en onze teams staan klaar om deze senioriteit om te zetten in transacties en nieuwe opdrachten. De markt is wat hij is en de inkomsten uit de transactionele afdelingen zijn beperkter. We moeten dus voorzichtig blijven, maar als de markt herneemt, staan we klaar. We streven ernaar om in België tot de top drie onder de consultants te behoren. Colliers is de meerderheidsaandeelhouder, maar er participeren ook vier lokale partners in onze Belgische vennootschap. We kunnen dus onze eigen accenten leggen en een koers uitstippelen die specifiek rekening houdt met de kenmerken van de Belgische vastgoedmarkt.’
Uitgebreid team van specialisten
Vermeesch en Lasserre kunnen rekenen op de kennis van Annick Vandenbulcke (Occupier Advisory), Erik Verbruggen (Agency), Christophe Ackermans (Valuation), Anja Hemeleers (Property Management), Olivier Rosset (ESG Advisory), Olesia Infanti (Research), en Larissa Cremens (Marketing & Communication). Deze zomer ging Sven Lemmens aan de slag als de nieuwe Head of Capital Markets, het laatste puzzelstuk dat nog ontbrak in het organigram. Hij is een ervaren vastgoedspecialist die jarenlang actief was bij Atenor en zijn carrière begon bij JLL.
Binnen de afdeling Occupier Advisory staat Annick Vandenbulcke in voor Tenant Representation en wordt zij verder ondersteund door Stefan Olefs (Workplace Advisory & Change Management), Grégory D’Hallewin (Interior Design), Bart Schoofs (Design & Build) en Yves Mestdagh (Project Management).
De afgelopen maanden werd het team ook versterkt met de komst van Gaëtan de Lantsheere (Agency), David De Wolf (Capital Markets) en Tatiana Van den Hende (Property Management). Verder werd er een nieuw kantoor geopend in Gent en kreeg Michiel Bontinck de leiding over de nieuwe afdeling Industrial & Logistics.
Evenwicht tussen transacties en advies
‘De Belgische tak van Colliers vormde een buitenbeentje in Europa, want voor de fusie met BelSquare waren er weinig echte transactionele afdelingen’, vervolgt Vermeesch. ‘Colliers staat nochtans wereldwijd meer bekend om transacties dan Advisory. De groep ambieert om een beter evenwicht te vinden tussen beide inkomstenbronnen. Dat maakte de fusie met BelSquare tot een mooie match. Er is nu een evenwichtige mix tussen recurrente en transactionele activiteiten.’
‘Zelfs binnen de transactionele afdelingen blijkt de traditionele manier van makelaardij iets van het verleden’, vervolgt Vermeesch. ‘Tegenwoordig hebben bedrijven die op de markt komen veel diensten en advies nodig, vooral op het gebied van workplace strategy. We beschikken over een team van specialisten, getraind om bedrijven te helpen met de integratie van de nieuwe manier van werken en de herorganisatie van hun werkplek. Dit vormt een hot topic bij veel bedrijven en het is een van de sterke punten van Colliers.’
Sleutelrol voor vastgoedbeheer
In de nieuwe rol die vastgoedadviseurs vervullen, ziet Vermeesch ook een sleutelrol weggelegd voor Property Management. Deze afdeling werd voorheen vanuit Frankrijk aangestuurd, maar met de komst van Anja Hemeleers, jarenlang actief bij CBRE, heeft Colliers nu een ervaren kapitein aan boord. Er werd ook geïnvesteerd in een nieuwe IT-tool, en het team is klaar om nieuwe klanten aan te trekken. Momenteel beheert Colliers ongeveer 250.000 m2 aan gebouwen, grotendeels kantoren.
‘We zijn volop bezig met pitchen om onszelf te profileren als een alternatief voor de gevestigde spelers’, benadrukt Anja Hemeleers. ‘We merken dat sommige property managers wellicht te veel hooi op hun vork hebben en dat een gebouw misschien geen prioriteit krijgt. Na de consolidatie van de afgelopen jaren zijn er echter niet veel alternatieven. Daar willen we op inspelen. We willen property management promoten als een toegevoegde waarde, niet als een noodzakelijk kwaad. Tevreden huurders zijn de sleutel tot performante gebouwen.’
Departement Valuation klaar voor groei
Een ander departement dat staat te popelen om een versnelling hoger te schakelen is Valuation, dankzij de komst van Christophe Ackermans, een ervaren schatter die eerder zijn sporen verdiende bij Cushman & Wakefield en JLL. De rekrutering en versterking van het departement gaat volop door. ‘We stellen onze diensten voor aan grote promotoren en institutionele investeerders, maar meestal lopen contracten voor drie jaar’, licht Vermeesch toe. ‘We dienen dus te wachten tot deze aflopen en er weer aanbestedingen gelanceerd worden. De groei verloopt daardoor traag, maar wel gestaag. Onze departementen bogen op waardevolle kennis van wat er gebeurt op de markt qua transactieprijzen, de strategie van de eigenaren, hun uitdagingen en ambities.’
‘Een schatter treedt vaak op als een vertrouwenspersoon van een eigenaar. Er moet een ‘Chinese wall’ zijn, maar dat betekent niet dat we niet met elkaar kunnen spreken’, vult Ackermans aan. ‘Uiteindelijk is het belangrijkste dat we in het voordeel van onze klanten handelen. Als er toegevoegde waarde ligt in het delen van kennis met collega’s, doen we dat uiteraard. Het is momenteel een uitdagende periode voor taxaties door het gebrek aan marktevidentie en de discrepanties in prijs tussen koper en verkoper. Wij dragen de verantwoordelijkheid om waarderingen te leveren die we kunnen verantwoorden tegenover de banken.’
Occupier services in het middelpunt van de activiteit
Een sterkhouder binnen Colliers zijn de occupier services van het team onder leiding van Annick Vandenbulcke, jarenlang de corebusiness van Colliers in ons land. Vandenbulcke is inmiddels ruim vijfentwintig jaar bij Colliers aan de slag (ex-AOS Studley).
‘Bedrijven werken volop bezig aan hun herhuisvesting’, legt Vandenbulcke uit. ‘Gezien de huidige economische situatie blijven veel bedrijven ter plaatse en heronderhandelen ze hun contracten. Dat betekent vaak uitstel van executie, want tegen 2030 zullen ze allemaal een duurzame werkplek nodig hebben. De onzekerheid over de inrichting van werkplekken en de vierkante meters die bedrijven bezigen, spelen ook een rol. We meten de bezetting op kantoor om te zien waar medewerkers zich bevinden en hoe zij ruimtes inzetten. Dit helpt bedrijven om hun bezettingsgraad en werkplekinrichting beter te begrijpen. We behandelen in tenant-rep enkele grote aanvragen en er loopt een openbare aanbesteding waar we binnenkort over kunnen communiceren. Alleen al in de periferie van Brussel hebben we opdrachten lopen voor meer dan 200.000 m2.’
Focus op ESG, zowel intern als extern
Sinds vorig jaar heeft Colliers met Olivier Rosset ook een ESG-verantwoordelijke in dienst. Hij heeft onder meer de eigen activiteiten van Colliers doorgelicht. ‘We zijn zeer tevreden met onze vooruitgang’, aldus Vermeesch. ‘Het was een aangename verrassing te zien dat we uiteindelijk al vrij goed scoorden. We behoren tot de top vijftien procent in onze sector. Tegelijkertijd zijn er nog werkpunten. Ons wagenpark wordt bijvoorbeeld volledig geëlektrificeerd. We hebben onze ESG-strategie met het hele team gerealiseerd door workshops te organiseren rond verschillende thema’s. We herbekijken ook onze eigen huisvesting in Brussel in de Glaverbel in Watermaal-Bosvoorde. Het gebouw scoort misschien niet het hoogst op vlak van energie-efficiëntie, maar het is wel een prachtig pand. De ligging vormt echter een punt van discussie. Qua mobiliteit zitten we redelijk goed, maar we vragen ons af of dit de locatie van de toekomst is.’
‘Verder hebben we nu een aanpak uitgewerkt om onze klanten te sensibiliseren over hun inrichting en afvalbeheer’, vervolgt Vermeesch. ‘Met het Agency hebben we de green lease naar voren gebracht en voor Capital Markets hanteren we een ESG-due diligence. Bij Property Management beschikken we over veel kennis van de gebouwen en stellen we CAPEX-plannen op voor de komende jaren. We weten welke aanpassingen een gebouw dient te ondergaan om aan alle normen te voldoen, waar de zwakke schakels zitten, en welke zaken grotere investeringen vergen. Een van de taken van onze ESG-verantwoordelijke bestaat erin om te onderzoeken welke nieuwe ESG-gerelateerde diensten we kunnen aanbieden, zoals CO2-metingen.’
‘Daarnaast richten we ons ook op certificeringen, zoals WELL en BREEAM. We bieden ook een activiteit aan, ‘ReShape’ genaamd. Daarmee staan we eigenaars bij die een bestaand gebouw in portefeuille hebben dat nog levensvatbaar is, maar dat wel een optimalisatie dient te ondergaan. We ontwikkelden ook een checklist voor inrichtingsprojecten, waarin we rekening houden met het gebruik van materialen en de indeling van kantoren. Deze checklist dient als een soort menu voor onze designers en projectmanagers, zodat zij deze aan onze klanten kunnen presenteren en aangeven welke punten aangepakt kunnen worden. Dit betreft een doorlopend proces dat we blijven verbeteren en aanpassen aan nieuwe technologieën en producten.’
Samenwerking op lokaal en internationaal niveau
Ondanks de huidige vertraging in de markt verwacht Colliers dat de tweede helft van het jaar toch nog actief kan worden. Er lopen mooie mandaten voor de verhuur van verschillende projecten die gericht zijn op grotere eindgebruikers. Het gaat onder andere om Arlon-Trèves van BPI Real Estate en AG Real Estate in de Leopoldwijk, het project 59 van Burco en 3D, het Airport Business Center van Royal Properties in de periferie, en ook Kievit Tower in Antwerpen.
‘We verwachten nieuwe opdrachten te kunnen genereren door de kruisbestuiving tussen al onze departementen’, besluit David Vermeesch. ‘Elke twee weken komen we samen, omdat onze teams verspreid zijn over Brussel, Antwerpen en Gent, maar we overleggen ook dagelijks op informele wijze. Op internationaal niveau wisselen we eveneens kennis uit. We beschikken over een sterk EMEA-team op het gebied van capital markets, gevestigd in Londen onder leiding van Luke Dawson. Er gaan regelmatig meetings door voor specifieke asset classes waarin we expertise delen met collega’s uit verschillende landen. Dat biedt een groot voordeel voor ons team in België. Onze lokale kennis kunnen we nu aanvullen met de internationale expertise van een grote groep. Dat opent nog mooie perspectieven voor groei.’