Is de prijscorrectie van Brusselse kantoren voorbij?

Vastgoedadviseurs hebben de prime yield voor Brusselse kantoorgebouwen het afgelopen kwartaal opnieuw naar boven bijgesteld. Afhankelijk van de bron schommelt het toprendement nu tussen 5% en 5,25%. Er is echter geen marktevidentie die als benchmark kan dienen.

Dat blijkt uit een analyse van onze redactie van de marktrapporten die de afgelopen weken door verschillende makelaars gepubliceerd werden. Savills deelde voor het eerst ook zijn kerncijfers over de Brusselse markt mee.

De renteverlaging met 25 basispunten door de ECB riep de stijging van de rendementen alvast een halt toe. Gemiddeld corrigeerden de vastgoedadviseurs de afgelopen drie maanden de prime yield nog met 16 basispunten, maar bij BNPPRE, CBRE, Cushman & Wakefield en JLL bleef de prime yield ongewijzigd. Voor op lange termijn verhuurde gebouwen is er nog sprake van yields onder de 5%.

Voor de tweede jaarhelft wordt verdere stabiliteit verwacht, maar het valt af te wachten of er de komende maanden effectief nog transacties zullen worden afgesloten in het Core-segment van de markt, die het niveau van de prime yields kunnen bevestigen. Het rentebeleid van de ECB en het inflatieniveau worden alvast nauwlettend gevolgd.

[table caption=”Brussels Office Market: Key Figures 2024Q2″ colalign=”left|center|center|center|center “]
Agent,Prime yield (6/9),Prime rent,Vacancy,Take-up
BNPPRE,5\,25%,390 EUR/m2,8\,00%,164.500 m2
CBRE,5\,25%,390 EUR/m2,7\,50%,167.567 m2
Colliers,5\,00%,390 EUR/m2,7\,38%,166.790 m2
Cushman,5\,15%,375 EUR/m2,8\,38%,179.448 m2
JLL,5\,00%,390 EUR/m2,8\,30%,184.844 m2
Knight Frank,5\,25%,375 EUR/m2,7\,75%,163.000 m2
Savills,5\,20%,390 EUR/m2,7\,65%,168.191 m2
Consensus,5\,16%,386 EUR/m2,7\,85%,170.620 m2
[/table]
[source]Source: market reports Brussels, july 2024.[/source]

Tophuren op nieuwe recordniveaus

De huurprijzen bereiken intussen nieuwe recordniveaus. Vijf van de zeven adviseurs zetten de prime rent inmiddels op 390 EUR/m2. Alleen Cushman & Wakefield en Knight Frank houden het voorlopig nog op 375 EUR/m2, in afwachting van andere transacties op vergelijkbare prijsniveaus. Knight Frank laat in zijn methodologie verhuringen op de topvloeren buiten beschouwing, vooral omdat lagere verdiepingen in recent opgeleverde projecten moeite ondervinden om volledig verhuurd te raken.

Inmiddels sloot Cofinimmo een transactie tegen 400 EUR/m2 in de Montoyer 10 (eveneens voor de bovenste etages) en onze redactie vernam dat er in de Louizawijk een transactie in de maak is tegen een nieuwe tophuurprijs van 365 EUR/m2.

Kapitaalwaarde blijft intact

De opwaartse tendens van de prime rents zorgt ervoor dat de yield shift bijna volledig gecompenseerd wordt. Met een consensus van een toprendement van 5,16% en een tophuurprijs van 386 EUR/m2 staat de kapitaalwaarde nu op 7.480 EUR/m2. Dat blijkt nagenoeg evenveel als een jaar geleden, toen op basis van een yield van 4,49% en een tophuurprijs van 336 EUR/m2 gerekend werd.

Intussen blijft de beschikbaarheid op de Brusselse markt wel verder stijgen, een gecombineerd effect van een lagere vraag en de oplevering van enkele speculatieve projecten die nog niet volledig verhuurd raakten, zoals M10, The Louise en The Precedent.