G. Clermont en N. Orts (Eaglestone): ‘De huidige crisis kan volledig op conto geschreven worden van beslissingen van de overheden’

CEO’s Gaétan Clermont en Nicolas Orts over de toekomst van Eaglestone

Dankzij een gezonde financiële basis kijkt Eaglestone uit naar een heropleving van de markt vanaf 2025. De ontwikkelaar maakt zich vooral zorgen over de kantorenmarkt, waar de verhuuractiviteit ver achterblijft op de verwachtingen. – Martijn Reviers

Ruim twee jaar geleden, op 18 februari 2022, nodigden co-CEO’s Gaétan Clermont en Nicolas Orts de pers uit voor de presentatie van de resultaten van Eaglestone Group en stelden ze hun plannen voor om de EBITDA binnen de drie jaar te verdubbelen. Een week later, op 24 februari 2022, brak de oorlog in Oekraïne uit. De groeiplannen van Eaglestone werden opgeschort en de afgelopen periode stond voornamelijk in het teken van het maximaliseren van de cashflow van het bedrijf in zijn drie landen om de slechte marktomstandigheden het hoofd te bieden.

‘In 2023 beleefden we het moeilijkste jaar sinds de oprichting van Eaglestone in 2012. Met een EBITDA van 37 miljoen euro hebben we toch goed gepresteerd, maar net als iedereen moeten we onze kaspositie beschermen. Transacties lopen vertraging op, gaan niet door of worden uitgesteld. De ‘Wall of Equity’ is ingestort. Er is zeer weinig geld beschikbaar voor core kantoorproducten en ook voor andere segmenten is de liquiditeit laag’, zegt het duo in een gesprek met onze redactie op de hoofdzetel in de IT Tower aan de Louizalaan, met een prachtig uitzicht op Brussel.

Tijdens de financiële crisis vijftien jaar geleden waren Gaétan Clermont en Nicolas Orts nog actief als makelaars bij CBRE en de huidige marktomstandigheden beleven ze dan ook op een totaal andere manier. ‘Een ontwikkelaar heeft een langetermijnvisie. We hebben momenteel meer dan 70 projecten lopen in drie landen, wat veel eigen middelen vergt. Door de verminderde verkopen staan we onder druk, maar we hebben goed geanticipeerd op deze marktsituatie. We zijn erin geslaagd onze kaspositie op verschillende manieren te versterken en zo ons bedrijf te beschermen tegen de onvoorspelbare marktomstandigheden. Door kostenoptimalisatie wisten we de winstgevendheid te behouden en met de projecten positieve operationele rendementen te blijven genereren. Door een ‘collar’, waarbij we een bovengrens- ‘cap’ – en een ondergrens – ‘floor’ – hebben vastgesteld voor onze betaalverplichtingen, zitten we in een tunnel en zullen we nooit meer betalen dan het vastgestelde maximum. Dat biedt ook bescherming, gezien onze schuldpositie in verhouding tot de vele projecten in ontwikkeling.’

Gaétan Clermont en Nicolas Orts blijven niettemin ambitieus en beogen hun positie in de drie landen zowel organisch als door middel van strategische fusies en overnames verder te versterken. Geografische diversificatie blijft ook actueel, vooral met Cardinal Campus, beheerder van studentenhuisvesting en dochteronderneming van Eaglestone Group, die uitbreidt naar Spanje met een eerste studentenresidentie. Binnenkort zal Eaglestone in België en Luxemburg ook met nieuwe projecten kunnen uitpakken. Dit gaat hand in hand met een ESG-beleid dat kwalitatieve architectuur combineert met aandacht voor de eindgebruikers en de hoogste milieucertificaten.

Expertise: Is er verbetering merkbaar in de eerste helft van 2024?

Gaétan Clermont: ‘Het dieptepunt van de markt beleefden we aan het einde van de zomer van 2023. In Frankrijk verkochten we dat najaar bijna geen enkel appartement meer. Behoorlijk angstaanjagend… We verkopen er jaarlijks 500 tot 1000 appartementen en het is dus een zeer belangrijke markt voor ons. Sinds de lente van 2024 merken we echter verbetering op. De afgelopen maanden verkochten we weer meer dan 10 appartementen per week, wat het herstel in de residentiële markt aantoont. We zijn uiteraard sterk afhankelijk – zoals altijd – van de uitkomst van de verkiezingen en het beleid dat zowel nationaal als op het gebied van huisvesting zal worden gevoerd.’

Nicolas Orts: ‘Frankrijk vormt een goede barometer, maar we zien toch dat de situatie op de woningmarkt tussen Frankrijk, België en Luxemburg niet helemaal gelijk evolueert. De markt in Luxemburg koelde abrupt af, vergelijkbaar met wat er in Duitsland gebeurde. Intussen vond een belangrijke correctie van de verkoopprijzen plaats van ongeveer 15 à 20% en de afgelopen weken noteerden we een voorzichtig herstel. Die is echter niet te vergelijken met in België of Frankrijk. In deze twee landen is de markt weliswaar minder dynamisch dan voorheen, maar de activiteit gaat wel door. In Frankrijk konden we bijvoorbeeld ook een aantal residentiële complexen in blok verkopen aan institutionele investeerders.’

Jullie spreken nu over de residentiële markt, maar in België en Luxemburg maken kantoren toch de helft van de pijplijn uit?

G. Clermont: ‘Dat klopt in België en Luxemburg, maar niet in Frankrijk. Eén van de grote troeven van Eaglestone is dat we elk segment kunnen overwegen. We beschikken over expertise op veel vlakken. Inzake studentenhuisvesting hebben we enorme kennis opgebouwd in Frankrijk, die we nu ook in België kunnen toepassen. Hetzelfde geldt voor hotels: in Brussel hebben we nu een eerste project lopen voor Motel One, terwijl we in Frankrijk verschillende gerenommeerde hotelmerken hebben begeleid bij meer dan dertig vestigingen door heel Frankrijk.’

N. Orts: ‘De sterkte van Eaglestone betreft de diversificatie op zowel sectoraal als geografisch niveau. Daarom voelen we ons toch redelijk comfortabel. Indien we uitsluitend kantoren zouden ontwikkelen, was de impact van de crisis veel groter geweest. In multifamily, studentenhuisvesting en hotels bleven de transacties doorgaan, ondanks de beperkte liquiditeit. Zelfs op de kantorenmarkt zijn we erin geslaagd enkele belangrijke verhuringen te realiseren, zoals aan CBRE in ons Luxemburgse project Prism, en ook andere projecten zoals The Arc en Prince zijn bijna volledig verhuurd. In Brussel hebben we het project Core tijdelijk kunnen verhuren aan de ULB in afwachting van de werken. De kantoren die we nu ontwikkelen, zijn zeer prestatiegericht, energiezuinig en ze beschikken over de beste certificeringen. Het financiële succes volgt bij een exit, maar daarvoor moeten we wachten tot de investeringsmarkt aantrekt.’

G. Clermont: ‘Het is belangrijk om het lage risicoprofiel van de projecten in Frankrijk te vermelden. Een ontwikkelaar neemt namelijk een optie op een project onder de opschortende voorwaarde van vergunning. Zolang je geen definitieve goedkeuring hebt, ben je niet gebonden en het is vrij eenvoudig om je terug te trekken als de deal niet meer gunstig lijkt. Dit is een groot verschil met België en Luxemburg. Een groot deel van de huidige exitwaarde van onze pijplijn bevindt zich in Frankrijk, terwijl voor de crisis het aandeel van België en Luxemburg groter was en dus ook het risico.’

N. Orts: ‘Je kan de situatie niet veralgemenen. Sommige markten bevinden zich in crisis, terwijl andere stabiel blijven. Ik verwacht in 2024 echter geen grote veranderingen die de markt radicaal zullen beïnvloeden. We noteren in verschillende landen bewegingen en we koesteren hoge verwachtingen, maar het zal nog wel even duren voordat dit zich vertaalt in transacties. Daarom beschouwen we de periode 2025-2026 als cruciaal om te weten wat onze toekomst zal brengen en hoe we ons beleid bij de verwerving van nieuwe gronden daar op moeten aanpassen..

Hoe beoordelen jullie de situatie op de Brusselse kantorenmarkt?

G. Clermont: ‘We stellen ons altijd positief op, maar eerlijk gezegd kunnen we de realiteit niet negeren. Er is een echt probleem met de take-up, die ver onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar blijft. We ontwikkelen prachtige projecten die voldoen aan de hoogste milieunormen, maar de verwachte verhuisbeweging van bedrijven onder impuls van een ESG-agenda komt niet op gang. Dat is niet normaal en het verrast ons echt. Vandaag overtreft de zorg om de kosten de bezorgdheid om het klimaat. Heel wat grote bedrijven prediken duurzaamheid en stellen allerlei eisen aan hun leveranciers, om vervolgens ongegeneerd een huurhernieuwing te tekenen voor hun oude en energieverslindende kantoren. Dat vind ik compleet onbegrijpelijk en zelfs een regelrechte schande. Ze zouden juist het goede voorbeeld moeten geven. Door deze houding is het zeer moeilijk geworden om voorverhuringen te realiseren. Projecten op risico starten, is moeilijk door de houding van de banken, die zich veel restrictiever gedragen. Er vallen natuurlijk wel recente verhuringen te noemen, zoals met Engie en de Europese Commissie, maar het aantal transacties is gewoonweg ondermaats.’

N. Orts: ‘We hadden ook niet verwacht dat telewerken zo’n impact zou hebben op de Brusselse markt. In Parijs blijkt telewerken vooral populair in de voorsteden, maar het CBD van Parijs functioneert nog steeds goed. In onze eigen kantoren in Parijs en Lyon wordt er nauwelijks van thuis uit gewerkt. Waarom geldt dit niet voor het CBD van Brussel? Er lijkt een probleem te zijn met de aantrekkelijkheid van Brussel en de dynamiek bij de bedrijven. We hopen echt dat dit weer aantrekt. We zijn zelf geen voorstander van telewerken. Naar onze mening is het niet optimaal voor alle soorten bedrijven en in het bijzonder in ons vakgebied, hoewel we wel flexibiliteit moeten bieden. Interactie, ideeën delen, creativiteit stimuleren. Dat is wat we binnen onze teams willen aanmoedigen’

In hoeverre verschilt de huidige situatie met de bankencrisis?

G. Clermont: ‘De huidige crisis is er een van aanbod. Dit in tegenstelling tot in 2008, toen een financiële crisis vooral de banken trof. Nu hebben we te maken met een ernstige aanbodcrisis, vooral in de residentiële sector, maar ook op de kantorenmarkt. Dat hebben we nog nooit eerder meegemaakt. Er komen veel te weinig projecten op de markt omdat de ontwikkelaars belemmerd worden door de maatregelen van de centrale banken, die de rentetarieven sterk hebben verhoogd en bovendien is het nog steeds moeilijk om vergunningen te krijgen. De verkoopprijzen stijgen aanzienlijk, wat het voor burgers moeilijk maakt om een woning te kopen. Daardoor stevenen we af op een sociale crisis. De recente verkiezingen tonen het ongenoegen hierover aan. De overheid neemt de problematiek niet serieus genoeg, vooral in Frankrijk. De eerste basisbehoefte van een individu is huisvesting. De overheid biedt geen duidelijke strategie om deze problematiek aan te pakken. Omdat het een probleem van aanbod is, zullen de uitdagingen voor ontwikkelaars met een mooie projectpijplijn minder groot zijn. We hebben meer dan 700.000 m2 kwalitatieve projecten in voorbereiding en staan klaar voor de toekomst.’

In Frankrijk opereren jullie ook als beheerder van studentenhuisvesting. Hoe past dit in jullie strategie als ontwikkelaar?

N. Orts: ‘Het beheer van studentenwoningen stelt ons in staat om dit segment goed te begrijpen en synergieën te creëren met de projectontwikkeling. Vandaag hebben we heel wat studentenprojecten in aanbouw, vooral in Parijs, maar ook in Lyon, Clermont-Ferrand en Marseille. Het beheer is rendabel en levert ongeveer 4 miljoen euro netto per jaar op, een mooi resultaat binnen het geheel van de groep. We breiden nu het beheer uit naar Spanje en op termijn zou dit ook kunnen leiden tot nieuwe projecten. Op dit moment vormt dat echter geen prioriteit.’

Achteraf gezien kwam de intrede van de beursgenoteerde holding Compagnie du Bois Sauvage voor 30% in het kapitaal in 2020 op een uitstekend moment. Behoort een dergelijke deal in de huidige marktomstandigheden nog tot de mogelijkheden?

G. Clermont: ‘Er zijn recente voorbeelden van ontwikkelaars waarbij een financiële partner aan boord is gekomen. Ik denk bijvoorbeeld aan de intrede van de familie Cigrang bij LIFE en van de familie Lhoist bij Artone. Er zijn nog steeds family offices en institutionele investeerders beschikbaar voor dit soort operaties. Ik denk dat het volstaat om naar de aandelenkoersen van beursgenoteerde ontwikkelaars te kijken om te beseffen dat er kansen zijn. Ik denk dat er momenteel veel partijen klaar staan om op een opportunistische manier in te stappen op het dieptepunt van de markt en te profiteren van de opgaande cyclus wanneer de omstandigheden verbeteren. Voor Eaglestone is dit echter niet nodig. We zijn niet op zoek naar nieuwe financiële partners. Bois Sauvage is voor ons een zeer waardevolle partner vanwege hun langetermijnvisie. Deze visie sluit perfect aan bij de patrimoniale groeidoelstellingen die Nicolas en ik nastreven op de lange termijn.’

​​