Brussel straft residentiële reconversies fiscaal af

Recent onderzoek naar vastgoedfiscaliteit in België door Ayming Benelux, een internationale adviesgroep, toont aan dat kopers van woningen op plan in omgebouwde kantoorgebouwen in Brussel voor onaangename verrassingen kunnen komen te staan.

Historisch gezien bestonden er in Brussel in bepaalde situaties mogelijkheden inzake de vrijstelling van kadastraal inkomen of onroerende belastingen, zoals bij leegstand of zware werkzaamheden. De kadaster- en belastingdiensten in Brussel hanteren tegenwoordig echter een nultolerantiebeleid voor eigenaars van leegstaande, in renovatie zijnde of in reconversie zijnde gebouwen. Dit betekent dat eigenaars hetzelfde bedrag aan belastingen betalen, ongeacht of het pand productief is of niet. In de andere twee regio’s van België bestaan er nog steeds mogelijkheden voor vrijstellingen, maar de administratieve voorwaarden hiervoor worden steeds strenger.

‘Het valt moeilijk te begrijpen waarom positieve initiatieven, zoals de omvorming van ongebruikte kantoren of stedelijke schandvlekken naar broodnodige woningen, niet aangemoedigd worden’, aldus Alexandra Dryjski, die de materie bij Ayming Benelux opvolgt. ‘Kopers die een woning op plan aanschaffen in een omgebouwd kantoorgebouw worden sinds juli 2021 belast alsof ze eigenaar zijn van een kantoorruimte, tot 1 januari volgend op de voorlopige oplevering van hun woning. Sommige ontwikkelaars nemen de onroerende voorheffing voor hun rekening, maar dit is niet altijd het geval.’

Hoge belastingen voor kopers

Veel particulieren zien zich geconfronteerd met hoge kosten bij de kennisgeving van het kadastraal inkomen van hun toekomstige woning. Dit inkomen is gebaseerd op dat van een kantoor, wat drie tot vier keer hoger uitvalt dan dat van een woonruimte. Kopers hebben slechts twee maanden de tijd om het nieuw vastgestelde kadastraal inkomen aan te vechten, wat vrijwel onmogelijk is zonder professionele hulp.

‘Er bestaat zeer weinig jurisprudentie op dit specifieke fiscale gebied. Bovendien gaat de belastingdienst altijd in beroep in geval van een overwinning in eerste aanleg, wat vaak resulteert in procedures die vijf tot zes jaar duren’, legt Alexandra Dryjski uit. ‘Ons team is gespecialiseerd in deze kwestie en ondersteunt klanten bij het voorbereiden van beroepsdossiers. Zo volgen wij bijvoorbeeld de zaak van de toekomstige woningen in het voormalige kantoorgebouw Royale Belge in Watermaal-Bosvoorde.’