Etterbeek, Tongerenstraat: lokale kern ontpopt zich tot horeca-hotspot (Radioscopie)

De winkelzone rond de Tongerenstraat in Etterbeek bedient de Merodewijk met een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod horeca, mode en dienstverlening. De toekomstige groei van de wijk als kantoordistrict kan zorgen voor een extra impuls. – Wim Hendrickx

Winkelzone: Tongerenstraat (inclusief rotonde) en de horecacluster aan Merode

Naast de grote trekpleisters zoals de Nieuwstraat, de Louizalaan, de Elsensesteenweg en de Waterloolaan, beschikken de Brusselse deelgemeentes elk ook over hun eigen winkelkern. De Merodewijk in Etterbeek positioneert zich als een van de meest dynamische lokale winkelzones van de hoofdstad en mocht dan ook niet ontbreken in onze reeks Radioscopies van de subtoppers onder de winkelstraten.

Volgens de gegevens van analytics.brussels ontving de zone in de periode tussen augustus 2022 en mei 2023 dagelijks zo’n 7500 bezoekers, op een bevolking van bijna 50.000 mensen. Traditioneel ligt het piekmoment in de winkelkern op zaterdagmiddag. Onze redactie bezocht de winkelzone op een zonnige vrijdagmiddag en toen liep de straat ook aardig vol.

In een vergelijkbare kern rond de Xavier De Buestraat ligt de dagelijkse passage op 7100 bezoekers, ondanks dat Ukkel ruim de helft meer inwoners telt dan Etterbeek. Zo plaatst de Tongerenstraat zich ergens in de middenmoot van de ranking van populairste winkelgebieden in Brussel. In de 49 verschillende zones passeren dagelijks gemiddeld 4700 bezoekers.

Winkelzone op drukke verkeersader

De zone omvat 60 panden die een totale oppervlakte van bijna 12.000 m2 vertegenwoordigen, oftewel ongeveer 200 m2 per winkel. Ze zijn gelegen rond de Tongerenstraat, tot en met de rotonde aan de Linthoutstraat, en enkele panden aan Merode.

De Tongerenstraat is echter niet autovrij. Door de ligging aan het kruispunt met de Tervurenlaan kan het er soms erg druk en lawaaierig zijn. Bovendien ontbreken zitbanken, behalve op de terrassen van de cafés en restaurants. De kern is wel vlot bereikbaar met bus en metro en er kan ook geparkeerd worden in de straat. De eerste 15 minuten zijn gratis, wat volstaat voor een snelle boodschap. Ondergronds parkeren kan op een van de 85 plaatsen onder de Galerie du Cinquantenaire.

Dalend aanbod mode

De zichtbare leegstand is momenteel beperkt tot twee kleinere units van gemiddelde omvang, of 3% van het totaal. Bovendien zijn voor deze panden de onderhandelingen aan de gang. Er zijn ook enkele winkels die worden gerenoveerd, zoals de ex-Grand Optical op de hoek met de rotonde. Ter vergelijking: in de volledige kern van Etterbeek wacht meer dan 13% van de 1081 panden op invulling. Op het hele Brusselse grondgebied bedraagt de leegstand volgens analytics.brussels ruim 14%.

In de perimeter van onze analyse telden we amper 16 modewinkels. Zij vertegenwoordigen minder dan een derde van de voorraad, wat een stuk minder is dan aan de grotere mainstream winkelstraten. Mode is er bovendien op haar retour, want volgens de cijfers van CBRE waren modewinkels tien jaar geleden nog goed voor ongeveer de helft van het aanbod aan de Tongerenstraat.

Niettemin zijn modeketens als Calzedonia, Intimissimi, Mayerline en Naf Naf al jaren trouw op post, net zoals enkele gevestigde lokale handelaars. Er was de afgelopen paar jaar weinig beweging, behalve de verhuis van Etam naar de ex-Camaïeu. De Franse sneakerspecialist Courir nam die vrijgekomen plaats in.

Evolutie naar horeca-hotspot

Een blik op de take-up bevestigt de beperkte vernieuwing in het winkelgebied. De redactie registreerde voor dit jaar enkel de verhuring aan Poule & Poulette. Vorig jaar noteerden we de komst van Laura Todd en Wooly, twee andere horecaconcepten die zich hebben geïnstalleerd in de voormalige winkels van Venizi (juwelen) en Petit Bateau (mode). De vroegere winkel van Geox (schoenen) wordt klaargemaakt voor de komst van een ijssalon van Capoue en rond de jaarwisseling opent een vierde vestiging van de Brusselse patissier Wittamer.

Zo zijn horeca en voedingswinkels het straatbeeld de afgelopen tien jaar meer en meer gaan bepalen. Food & Beverages zit verspreid over 22 panden, of zo’n 40% van het totale aanbod. Op basis van de verhuurde oppervlakte is het segment zelfs goed voor een aandeel van 41%, voornamelijk dankzij Carrefour Market en de biowinkel Färm. De horeca is geconcentreerd ter hoogte van de rotonde aan de Linthoutstraat met veel lokale bedrijvigheid, maar er is ook een vestiging van Le Pain Quotidien. Aan de voet van de zone, aan het kruispunt Merode nabij het Jubelpark, bevindt zich een tweede horecacluster met onder meer Manhattn’s Burgers, een pizzeria van Nona en het recent geopende Poule & Poulette. Internationale fastfoodketens zijn er niet aanwezig.

De dominantie van lokale handelaars zorgt er trouwens voor dat het aantal ketens over alle winkelsegmenten heen beperkt blijft tot 65%. Dat is weinig in vergelijking met de grotere winkelkernen waar retailketens vaak 95% of meer van het aanbod uitmaken. Gelet op hun gestage groei hebben we bovendien enkele Brusselse bedrijven opgenomen als keten, ook al beschikken ze voorlopig nog maar over drie of vier vestigingen.

[table caption=”Kerncijfers winkelgebied Tongerenstraat Etterbeek” colalign=”left|center”]
GLA,11.911 m2
Winkels,60
Gemiddelde oppervlakte,198 m2
Leegstand (aantal),3%
Filialiseringgraad (aantal),65%
Aandeel fashion (aantal),29%
Aandeel horeca (aantal),40%
Prime Rent,600 EUR/m2
[/table]
[source]Bron: Expertise/CBRE (prime rent)
[/source]

Winkelgalerijen met lokaal aanbod

Behalve de centrale winkelas beschikt de zone ook nog over twee winkelgalerijen die samen een 70-tal panden beslaan, maar niet werden opgenomen in onze inventaris.

Shopping Linthout (4265 m2), met de hoofdingang langs de gelijknamige straat aan de rotonde, wordt gecontroleerd door een Duitse vermogensbeheerder. Aan de straatzijde zit onder meer een luxueuze tearoom van de Brusselse koekjesfabrikant Maison Dandoy en de kledingwinkel Mac Phil, een gevestigde waarde in de buurt. Het gebouw oogt wat gedateerd, maar de binnenruimte is aangenaam en lichtrijk en de winkels zijn verzorgd.

Verscholen in de Tongerenstraat bevindt zich een smalle toegang naar de Galeries du Cinquantenaire, met ongeveer 1000 m2 de kleinste van alle Brusselse galerijen. Aan deze zijde voelt de winkelruimte eerder kil en donker door het ontbreken van natuurlijke lichtinval. Batopin installeerde er vier geldautomaten die vanaf de straatzijde aangeduid staan, wat wel voor iets meer visibiliteit zorgt. De hoofdingang aan de Tervurenlaan is veel zichtbaarder, maar langs de brede boulevard zijn wel veel minder voetgangers.

Ook in de winkelgalerijen is de zichtbare leegstand beperkt. De units zijn voornamelijk in gebruik door horeca, dienstverleners, kappers en schoonheidssalons.

Eigendommen in privéhanden

Het merendeel van het patrimonium is in handen van lokale privébeleggers. De Carrefour Market is wel eigendom van Redevco en ook de nationaal actieve holding Leoville Properties controleert er enkele panden (waaronder die van Kitrye). Op de investeringsmarkt viel dit jaar de verkoop van de winkel van Ici Paris XL te noteren, onderdeel van de Compartimmo-portefeuille, die in handen kwam van de Brusselse privébeleggers Hanseeuw en Sierzant. Vorig jaar wisselde ook de Pearle-winkel van eigenaar. De particuliere eigenaars achter Wittamer kochten de voormalige winkel van Suède voor de inrichting van een nieuwe vestiging.

Volgens CBRE ligt het niveau van de prime rent in de Tongerenstraat momenteel rond 600 EUR/m2, in vergelijking met 700 à 750 EUR/m2 vijf jaar geleden. De verhuur aan Poule & Poulette op de Tervurenlaan aan Merode gebeurde op basis van een huurprijs van 433 EUR/m2. Op de zoekertjessite Immoweb zit de huurprijs op de rotonde aan de Linthoutstraat op 315 EUR/m2 en enkele panden in de Galerie Cinquantenaire staan geafficheerd in een vork tussen 180 en 257 EUR/m2.

Verdere ontwikkeling

Het winkelgebied kent een trouw publiek bij zowel winkeliers als bezoekers. De locatie is erg gegeerd bij horeca-uitbaters en kan binnenkort trouwens ook rekenen op de komst van een grote groep EU-ambtenaren wanneer de Europese Commissie intrekt in het kantoorproject Montgomery Parc van Kolmont, op tien minuten wandelen van het Merode. Op termijn zal ook de Amerikaanse ambassade zich in de wijk vestigen als er groen licht komt voor de herontwikkeling van de vlakbij gelegen oude site van ING aan de Sint-Michielswarande.

Bovendien transformeert de Tervurenlaan binnenkort tot een echte stadsboulevard door de aanplanting van nieuwe bomen en de aanleg van een volwaardig fietspad. Een verdere ontplooiing als hotspot voor horeca en dienstverlening lijkt zo alvast gegarandeerd.

[table caption=”Kerncijfers Etterbeek” colalign=”left|center|center”]
,Etterbeek,Brussels gewest
Inwoners,49.775,1.249.597
Bevolkingsdichtheid (inw./km2),15.613,7642
Gemiddeld inkomen,16.550 EUR,16.068 EUR
winkels/1000 inwoners,21\,7,21\,1
Aantal handelspanden,1.081,26.413
Leegstand (aantal),13\,3%,14\,2%
[/table]
[source]Bron: Statbel/analytics.brussels
[/source]