Huurgroei compenseert dalende marges voor kantoorprojecten

Volgens een recente studie van Savills drukken de stijgende bouwkosten de marges van ontwikkelaars, maar blijven de vooruitzichten voor huurgroei positief. De ontwikkeling van nieuwe kantoorprojecten in Europa presteert lager dan gemiddeld, waardoor er geen stijging van de leegstand wordt verwacht.

In 2023 raakte in Europa 32% minder kantoorruimte opgeleverd, goed voor 3,3 miljoen m2, het laagste niveau in vijf jaar. Voor 2024 verwacht Savills een toename van 30%, tot 4,3 miljoen m2, wat nog steeds 11% onder het piekniveau van 2022 ligt. In 2025 wordt een daling van 3% voorspeld, naar 4,2 miljoen m2.

Huren moeten minstens 10% stijgen

De bouwkosten voor kantoren namen sinds 2019 met ongeveer 50% toe, terwijl een tekort aan bouwvakkers de opleveringen vertraagd heeft. Een derde van de in 2023 geplande kantoorruimte kende geen oplevering en werd doorgeschoven naar 2024-2025, waarbij een aantal Duitse ontwikkelaars financiële moeilijkheden rapporteerden. Bouwstarts zijn aanzienlijk afgenomen, gezien het toegenomen risico om een huurder te vinden voor een headline-huur en het ontbreken van een risicobuffer. De markt voor pre-lets blijft echter wel dynamisch.

Huurgroei, yield compressie en schuldfinanciering zullen de belangrijkste drijfveren vormen voor de haalbaarheid van ontwikkelingen. De huurprijzen zouden volgens de onderzoekers van de Britse vastgoedadviseur met minstens 10% moeten stijgen, of yields moeten met 25 tot 50 basispunten comprimeren om ontwikkelaars voldoende winstmarge te bieden.

Weinig impact op de leegstand

De take-up op de Europese kantoormarkt groeide in het eerste kwartaal van 2024 met 2% op jaarbasis tot 1,7 miljoen m2, hoewel dit nog steeds 11% onder het vijfjarig gemiddelde van voor de pandemie ligt. De leegstand van kantoren bleef in Europa stabiel op gemiddeld 8,4%. Brussel heeft een van de laagste leegstandspercentages (4%).

Belangrijk voor de evolutie van de leegstand is dat het totale volume speculatieve kantoorruimte in de pijplijn met 21% geslonken is: van 5,7 miljoen m2 naar 4,5 miljoen m2, wat mogelijke stijgingen in leegstand dempt. Over de afgelopen twee jaar is de speculatieve ontwikkelingspijplijn als percentage van de bestaande voorraad gedaald van 3,1% naar 2,1%.

Naarmate de vraag van huurders zich in de komende 12 maanden geleidelijk herstelt, anticipeert Savills op een geleidelijke afname van de beschikbaarheid van Grade A-ruimte en een continue stijging van de tophuren. De adviseur bevroedt dat de tanende bouwstarts zullen resulteren in een tekort aan Grade A-ruimte tegen 2027-2028, wat de groei van tophuren zal ondersteunen om de inflatieverliezen te compenseren.