NL | FR
Van der Planken (Whitewood): ‘Cityforward is van cruciaal belang voor België en de vastgoedsector’
Interview met Frédéric Van der Planken, CEO van Whitewood
De ‘vastgoeddeal van de eeuw’, waar de markt al maanden over speculeert, verdient een toelichting van de hoofdrolspeler in dit verhaal. Frédéric Van der Planken, CEO van Whitewood, ontvangt onze redactie in de kantoren in Brussel, strategisch gelegen tussen het Noordkwartier en de Europese wijk. Het gonst van de bedrijvigheid, want nu de deal rond is, kan het echte werk beginnen.
In de vastgoedsector is het gebruikelijk om de afronding van een grote deal te vieren met een luxueus diner met de sleutelfiguren. Whitewood koos echter voor een feest in de Multi Tower met de ongeveer 80 betrokken medewerkers, van junior tot senior. ‘We hebben gevierd, maar omdat de transactie zo lang duurde, was de ontlading op het moment voor mij toch minder groot,’ zegt Frédéric Van der Planken. ‘De deal was – om het in pokertermen te formuleren – een all-in voor Whitewood. We wisten dat we goede kaarten hadden, maar als het niet gelukt was, zou dat ons bedrijf voor een groot probleem gesteld hebben. De afgelopen maanden bleek het bon ton om tegen ons in te gaan. Iedereen heeft recht op een mening, maar het belang van de transactie bleef daardoor onderbelicht. De realiteit is dat we 300.000 m2 aan kantoren gekocht hebben, dat we bezig zijn met herontwikkeling, en dat we in dialoog zijn met eindgebruikers. De trein is vertrokken. Ik koester geen rancune: iedereen is welkom om alsnog mee aan boord te stappen.’
Expertise: Was de verankering van de Europese instellingen in Brussel het uitgangspunt van de deal?
Frédéric Van der Planken: ‘Ik ben blij dat je die vraag stelt. Deze deal is van cruciaal belang voor België en de vastgoedmarkt. Dat Europa zou vertrekken, is een horrorscenario. Een Leopoldwijk zonder Europa? Daar komen niet veel institutionele beleggers op af. Tijdens de vorige legislatuur ging het externaliseren al van start: Den Haag en Milaan mochten enkele agentschappen huisvesten. Onder de huidige Europees Commissievoorzitter Ursula von der Leyen werd deze externalisering gelukkig teruggedraaid, op voorwaarde dat Europa zijn Green Deal in Brussel kon uitvoeren. Dat hebben we nu kunnen faciliteren. Europa blijft in Brussel en onze hoofdstad zal daardoor ook de komende decennia in de spotlights van de internationale vastgoedbeleggers blijven staan.’
‘Essentieel was de vraag wat Europa zou doen met zijn eigen 300.000 m2 kantoren. Er werd overwogen om de gebouwen één voor één te verkopen aan ontwikkelaars en nadien te beslissen welke tegen 2030 teruggehuurd zouden worden. Maar dan zou de timing in gevaar komen: elke verkoop dient immers via een individuele overheidsopdracht te verlopen. Dat leidt tot een versnipperd landschap en concurrentie tussen de ontwikkelaars. Alles in één keer verkopen aan de federale investeringsmaatschappij SFPIM en Cityforward bood een uitweg. Dat heb ik dan ook voorgesteld. Technisch gezien was het waterdicht, want de verkoop valt volgens Belgisch recht niet onder overheidsopdrachten en Europa mag aan een gastland verkopen, mits onderbouwing door externe schattingen. Zo vatten begin 2023 de eerste gesprekken aan. We begonnen te puzzelen en voor te bereiden. In juni 2023 besloot Europa om alsnog een tender te organiseren, specifiek voor gastlanden. Enkele landen hebben effectief het dossier bekeken, maar uiteindelijk kreeg de SFPIM het dossier toegewezen.’
Hoe zijn jullie tot de samenwerking met de SFPIM en de lancering van Cityforward gekomen?
F. Van der Planken: ‘Eind 2021 lanceerde de SFPIM een marktbevraging omdat de instelling een vastgoedstrategie rond duurzaamheid miste. Vooral ingenieursbureaus en ESG-consultants meldden zich aan. Whitewood toonde als enige pure vastgoedspeler interesse. We stelden voor een fonds te lanceren voor grootschalige binnenstedelijke transformaties van bruin naar groen, exemplarisch qua ESG. Dat idee werkten we uit en in mei 2022 keurde de raad van bestuur van de SFPIM het plan goed op basis van een eerste ‘proof of concept’: de aankoop van de Engie-torens. Daar ligt de oorsprong van het verhaal.’
Hoe kwamen jullie bij Europa terecht als huurder voor de Engie-torens?
F. Van der Planken: ‘We vernamen dat Engie op 40.000 m2 kantoren wilde terugplooien en dat er met Europa gesprekken liepen om de overbodige 30.000 m2 over te nemen. De Engie-torens waren eigendom van een groot Koreaans fonds en het gebouw noteerde op de beurs van Seoul, vergelijkbaar met onze vastgoedcertificaten: een strak format, niet geschikt om capex op te halen voor renovaties. Dus kochten we het gebouw en namen we de onderhandelingen met Europa over. Het gebouw dateert weliswaar van 2014, maar de eerste plannen zijn van 2003. Eigenlijk moest het fungeren als hoofdkwartier van Fortis, maar de bankencrisis stak daar een stokje voor. De technologie is dus 20 jaar oud en toen wij het kochten, was er bijvoorbeeld zelfs geen enkele ledlamp aanwezig.’
Met Cityforward zijn jullie erin geslaagd om veel verschillende partijen rond de tafel te brengen. Hoe doe je dat?
F. Van der Planken: ‘Transparantie en dialoog zijn de sleutel tot succes. Dit hele verhaal bewijst dat verschillende overheden samen iets kunnen bereiken. De transactie is belangrijker dan alleen Europa in Brussel houden. Het gaat om een brede visie voor het gewest en de stad Brussel, om diversificatie en verbetering van de Europese wijk. Dat gaf aanleiding tot een positieve ‘perfecte storm’: de visies van de stad, het gewest, de federale overheid en Europa komen allemaal samen in deze deal. Vanaf het begin traden we binnen een taskforce in gesprek met alle belanghebbenden.’
‘Dialoog en samenwerking, zonder kapsones, vormen het DNA van Whitewood. Voordat we één woord op papier zetten, praten we al met de buurt en met stakeholders om te luisteren naar de mening van verschillende partijen en na te gaan wat mogelijk is. We kijken bijvoorbeeld nu al naar het hergebruik van oud meubilair en naar de tijdelijke invulling van gebouwen die leeg komen te staan, met ideeën voor pop-ups, sociale initiatieven en studieruimtes voor studenten. Ontwikkelaars moeten zich bewust zijn van hun verantwoordelijkheid voor de komende decennia. Vastgoed maakt 40% uit van de totale CO2-uitstoot wereldwijd en daarvan komt 70% van de bouw zelf. Daarom kiezen we voor het strippen en behouden van gebouwen, in plaats van afbreken en herbouwen. Ik ben niet per se een uitgesproken groene jongen, maar ik voel wel die verantwoordelijkheid.’
Over de financiering van de deal is al heel wat inkt gevloeid. Wat zijn de volgende stappen daarin?
F. Van der Planken: ‘We kregen een bruglening van 233 MEUR van de SFPIM. Dat betekent dat we 690 MEUR opgehaald hebben. Zelfs al komt het geld uit publieke bronnen, we hebben de overheid wel moeten overtuigen. Dat is allemaal niet zo simpel als het lijkt. Bovendien moesten we geld bijeen sprokkelen in de moeilijkste periode van de afgelopen vijftien jaar. Er valt echter een kentering te bemerken in de markt. We zullen de nodige partners zeker vinden. Alleen slaagden we er niet in om de som tijdig te verzamelen om de deal eind april te sluiten. Nu staan we enkele weken verder en na de zomer zullen we de lopende gesprekken concretiseren. We zijn volop bezig om de herfinanciering tegen eind dit jaar te voltooien. Dankzij de verkoop van Science 11 aan Alides verzekerden we ons van 20 MEUR die we minder moesten aanhouden in het fonds. Het partnerschap met Alides, destijds geïnitieerd voor de IT-toren in de Louizawijk, trekken we door. Science 11 sluit perfect aan bij hun project aan de Montoyerlaan. Cityforward is een ontwikkelfonds, dus uiteindelijk gaan we sowieso verkopen. Een core-fonds opzetten en 18 jaar op gebouwen babysitten is vandaag niet aan de orde. Wie weet wat de toekomst brengt.’
‘Nu willen we zo snel mogelijk alle architectuurwedstrijden lanceren, zodat we aan de slag kunnen. We zijn al lang niet meer die ‘kleine jongens uit Antwerpen’ en sprinten nu helemaal vooraan in het peloton. We beheren voor meer dan drie miljard euro en daar komt nog eens een miljard bij voor de renovaties. Onze ambitie bestaat er niet in om de grootste te worden, maar wel om de meest performante en vooruitstrevende speler te zijn op het gebied van ESG. We zijn erin geslaagd om met die taskforce alle gebouwen van Cityforward als één groot project te bekijken. Met een paar eigendommen kan je geen verandering teweegbrengen, maar met 21 gebouwen zeker wel. Daarom hebben we als eerste de wedstrijd gelanceerd voor het grootste gebouwenblok aan de Wetstraat 130. Met 100.000 m2 en een combinatie van verschillende functies is het een ‘Cityforward in het klein’ en tevens het ingewikkeldste project. We hadden eerst de lucratieve kantoren kunnen aanpakken en pas daarna de woningen, maar zo werken we niet.’
Voor het blok Loi 130 is de EU toch de meest logische huurder?
F. Van der Planken: ‘Dat ligt voor de hand, maar vandaag onderhandelen we daar nog niet over. Dat mag trouwens niet. Europa is uiteraard een logische eindgebruiker voor de meeste van onze gebouwen. Maar we zullen moeten concurreren met andere projecten. Wij kunnen potentieel 250.000 m2 aanbieden, maar Europa heeft tegen 2030 in totaal 700.000 m2 duurzame kantoren nodig. Onze gebouwen alleen zullen niet volstaan, maar Cityforward heeft de trein wel op gang gebracht.’
Jullie hebben de voorbije periode vooral gebouwen gekocht. Is het nu uitkijken naar de periode dat er weer verkocht kan worden?
F. Van der Planken: ‘De Multi Tower, die we samen met Immobel gerealiseerd hebben, is met stip het beste gebouw op de markt vandaag. Normaal zouden de kandidaat-kopers daarvoor over elkaar heen moeten vallen. Dat we nog niet kunnen verkopen, is niet erg, omdat we kunnen genieten van een mooie indexering van de huurinkomsten. Uiteraard gaan we het verkopen. We wachten allemaal op de ECB. Als de rentetarieven verlagen, zal de markt weer opengaan. De prime yield moet stabiliseren tussen 4,25 en 4,50%. Dat houdt op termijn een logische en gezonde benchmark in voor de Belgische markt. De groei zit vandaag voornamelijk in de huurprijzen. Ik heb geen schroom meer om voor topkantoren 400 euro/m2 te vragen.’
Jullie slaagden erin om de grootste operatie ooit uit te voeren in een van de moeilijkste periodes voor de vastgoedmarkt. Is dat toeval?
F. Van der Planken: ‘Ik denk dat je een dergelijke operatie alleen maar op een moment van crisis kan doen. Iedereen beseft dat je tot elkaar veroordeeld bent. Er bestaan geen alternatieven. Ik zei tegen mijn team een jaar of vier geleden al dat de volgende crisis die van ons moest zijn. Ik startte Whitewood op tijdens de bankencrisis. Ik heb mijn eerste investeerders getekend op 12 september 2008. De zondag daarna ging Lehman Brothers failliet en lag mijn plan in duigen. Ondertussen zitten we een aantal omwentelingen verder en was het met Whitewood 3.0 echt de bedoeling om klaar te staan wanneer de markt zou vertragen om nadien van de opgaande lijn te kunnen profiteren. We startten op als beheerder en probleemoplosser. Nadien kwam assetmanagement erbij, gevolgd door projectontwikkeling en fund management. We zijn een volwaardige one-stop-shop geworden.’
‘We tellen nu 48 medewerkers en drie kantoren in België en Nederland. Sinds februari vorig jaar werkt iedereen weer verplicht vier dagen per week op kantoor, waarvan drie dagen op het hoofdkantoor in Brussel. De Cityforward-deal was niet mogelijk geweest zonder die beslissing. Alle departementen moeten nauwgezet en intensief samenwerken. Er kwam nauwelijks weerstand tegen die beslissing, omdat ook een groot deel van het management van ver moet komen naar Brussel, inclusief ikzelf. Ik heb geleerd dat het belangrijk is om tussen je medewerkers te staan. Onze familie heeft altijd een marsepeinfabriek gehad en mijn vader en grootvader stonden vaak gewoon mee tussen de medewerkers aan de band. Je moet altijd het goede voorbeeld geven. Dat is wat we met Cityforward ook willen bereiken. Ik hoop dat het een wake-upcall kan zijn voor andere federale of gewestelijke overheden om in actie te schieten, niet tegen 2040 of 2050, maar vandaag.’
