NL | FR
Analyse: Xior als kompas voor de studentenhuisvestingsmarkt
Bij de start van het nieuwe verhuurseizoen was er veel te doen over prijsstijgingen en betaalbaarheid van studentenhuisvesting. Volgens een recente update van de huurbarometer van het CIB zijn de prijzen in Vlaanderen en Brussel het afgelopen academiejaar met ongeveer een tiende gestegen. Kotbeheerder Diggit Studentlife en vastgoedadviseur Stadim houden het op een algemene prijsstijging van 7%.
De analyse van het CIB is gebaseerd op ongeveer 2000 verhuringen via vastgoedkantoren, waarbij het type studentenkamers niet gespecificeerd wordt. Nieuwbouw en kamers met eigen sanitair worden uiteraard duurder verhuurd dan traditionele studentenkamers van particuliere beleggers. Diggit Studentlife geeft dan weer geen details over prijsverschillen per stad. De transparantie over de evolutie van huurprijzen van studentenkamers is dus beperkt.
Onderontwikkelde professionele markt
Uit de analyse van de Belgische markt voor studentenhuisvesting in het recent gepubliceerde jaarverslag voor 2023 van Xior blijkt dat België in 2022 bijna 525.500 studenten telde, waarvan ruim 88.000, of 17%, uit het buitenland kwamen. Meer dan de helft van deze buitenlandse studenten kiest voor België vanwege de multiculturele omgeving en de hoge kwaliteit van het onderwijs. Zij verwachten dan ook gelijkwaardige huisvesting. Het aantal buitenlandse studenten groeide de afgelopen vijf jaar met een kwart en hun aandeel neemt elk jaar toe, met een verwachte verdubbeling in aantal tegen 2030. Hierdoor groeit ook de noodzaak voor een sterke uitbreiding van het aanbod. Tegen 2030 zijn er naar verwachting niet minder dan 100.000 extra kamers nodig.
De groei van dit aanbod zal vooral van professionele spelers moeten komen, in de vorm van purpose-built student accommodation (PBSA), waarin grote groepen zoals Xior, Upgrade Estate en Generation Campus actief zijn. Ook merken zoals Eckelmans, Wilgimmo, Diggit Studentlife, P2R, Studeo Living, Kotnatie, Q4S en LIFE kunnen bijdragen aan het uitbreiden van het aanbod aan PBSA-bedden. Brussel heeft 10.285 bedden en huisvest 8,7% van alle studenten, terwijl Antwerpen 3.886 bedden heeft en 7% van de studenten huisvest. Van het totale bestand in het land is 68% in privéhanden.
De meeste studentenhuisvesting in België bestaat uit kleine, verouderde ‘koten’ met weinig voorzieningen. Grote nieuwbouwprojecten bieden vaak verschillende faciliteiten aan, zoals ruime gezamenlijke studie- en ontspanningsruimtes, wellness en fitness, wat het leefcomfort verhoogt en het gemeenschapsgevoel bevordert. Nieuwbouw is per definitie duurder dan een zolderkamertje bij ‘Jeanne de kotmadam’. Een algemene prijsvergelijking is daarom enigszins misleidend.
Xior als marktindicator
Een analyse van de portefeuille van Xior biedt een interessant perspectief. De talrijke eigendommen zijn representatief voor de grootste studentensteden in België en betreffen grotendeels gerenoveerde gebouwen en nieuwbouwprojecten die vorig jaar bijna volledig verhuurd waren. Vier op de tien residenties zijn gebouwen die de afgelopen vijf jaar opgeleverd of gerenoveerd werden. Slechts een vijfde is ouder dan tien jaar. Bovendien werkt de beursgenoteerde investeerder verder aan zijn desinvesteringsprogramma, wat heeft geleid tot het afstoten van verschillende verouderde sites.
In België is Xior actief in de acht belangrijkste studentensteden: Antwerpen, Brussel, Gent, Hasselt, Leuven, Luik, Mechelen en Namen. Het patrimonium omvat 5037 studentenkamers en 117 andere eenheden die eind 2023 een gezamenlijke reële waarde vertegenwoordigen van bijna 621 MEUR en 32,9 MEUR aan huurinkomsten.
Uitbreiding van het aanbod
Het zwaartepunt van het Belgische patrimonium van Xior ligt in Brussel, met meer dan een kwart van alle kamers, gevolgd door Gent (22%) en Leuven (19%). Antwerpen is goed voor 13%, maar met bijna 550 extra units in de projecten Drie Eiken en Felix wordt het aanbod daar vanaf het nieuwe academiejaar aanzienlijk vergroot. In de andere vier steden is Xior voorlopig nog beperkt actief, al staan in Luik nog enkele projecten op stapel, waaronder 300 units op het Parc de Trasenster in Seraing. In Namen opende in 2022 een nieuwbouwproject met 218 premium kamers op wandelafstand van het station in de ontwikkeling AXS van Baltisse Real Estate. In Hasselt werden vorig jaar 161 units opgeleverd aan de rand van Quartier Bleu.
Huurprijzen van Xior
Voor de analyse van de huurprijzen van Xior baseerde de redactie zich op de cijfers uit de jaarverslagen, voor gebouwen met een zuiver aanbod aan studentenkamers. Uit de analyse blijkt dat Xior gemiddeld 545 EUR/maand aan huur ontvangt per unit. Het aanbod van Xior varieert van 456 EUR/maand in Hasselt tot meer dan 600 EUR/maand in Brussel. De kamers variëren van basisuitrusting tot premium studio’s op toplocaties, met huurprijzen die op de commerciële website van Xior variëren van 345 tot bijna 1200 EUR/maand. Hierbij moet worden opgemerkt dat voor de meeste residenties een prijs geldt exclusief kosten, die kunnen oplopen tot 120 EUR/maand.
Een betere analyse dan de huurprijs per maand is een analyse op basis van de huurprijs per vierkante meter. Nationaal lag de gemiddelde huur bij Xior op 12,5 EUR/m2/maand. Dit duidt op een algemene stijging van ongeveer zes procent ten opzichte van 2022, wat iets minder is dan in een recente studie naar voren kwam.
Tophuurprijzen in Brussel
De grootste groei van de huurprijzen bij Xior manifesteerde zich vorig jaar in Brussel en Antwerpen, waar de prijzen met zeven procent stegen. Met een gemiddelde maandprijs van meer dan 19 EUR/m2 waren de kamers van Xior in Mechelen het duurst. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de GVV in Mechelen slechts één eigendom met 15 units heeft, waardoor dit project niet representatief is voor de hele markt.
De Brusselse portefeuille vertegenwoordigt ruim 1300 units en is dus wel representatief voor analyse. In de hoofdstad bedroeg de gemiddelde huurprijs 18,5 EUR/m2 per maand, met uitschieters boven de 40 EUR/m2/maand. In de hele Europese portefeuille is Brussel met zeven procent verantwoordelijk voor het grootste aandeel in de huurinkomsten. In Leuven betalen de studenten bij Xior gemiddeld bijna 18 EUR/m2 per maand, al lopen ook daar de verschillen sterk uiteen, afhankelijk van de staat van het gebouw en de aangeboden faciliteiten.
We kunnen concluderen dat de Belgische studentenhuisvestingsmarkt kampt met een tekort aan kamers door de aanhoudende groei in populatie en in het bijzonder die van de buitenlandse studenten. Professionele aanbieders zoals Xior helpen de vraag op te vangen, maar toch blijven de huurprijzen onverminderd stijgen. Om betaalbare en kwalitatieve huisvesting te garanderen is meer transparantie nodig, en een forse uitbreiding van het aanbod.
[table caption=”Kerncijfers portefeuille Xior België 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Stad,Kamers,Andere units,Reële waarde,Huur 2023
Antwerpen,727,3,€ 172.429.127,€ 4.504.238
Brussel,1341,102,€ 194.890.277,€ 10.726.934
Gent,1102,1,€ 122.459.308,€ 6.313.774
Hasselt,354,1,€ 37.127.237,€ 1.975.995
Leuven,953,10,€ 110.582.561,€ 5.512.429
Luik,378,0,€ 50.876.689,€ 2.542.920
Mechelen,15,0,€ 1.757.743,€ 89.617
Namen,218,0,€ 24.073.847,€ 1.265.827
[/table]
[source]Bron: Jaarverslagen Xior 2022 en 2023
[/source]
[table caption=”Kerncijfers portefeuille Xior België 2023″ colalign=”left|center|center|center”]
Stad,Huur/m2/maand (2023)*,Huur/m2/maand (2022)*,Groei
Antwerpen,16\,67,15\,58,+7\,0%
Brussel,18\,53,17\,32,+7\,0%
Gent,16\,63,15\,75,+5\,6%
Hasselt,20\,35,n/a,n/a
Leuven,17\,79,17\,07,+4\,2%
Luik,16\,35,15\,46,+5\,8%
Mechelen,19\,15,17\,99,+6\,4%
Namen,39\,86,n/a,n/a
[source]*Gebaseerd op operationele gebouwen met uitsluitend studentenkamers
Bron: Jaarverslagen Xior 2022 en 2023
[/table][/source]
